NNN地产初探

这里做NNN地产的地主比较少，特别是对于千万级别的地产，更是少；当然也没什么人分享经验，让我在这里抛一块砖，有玉的地主贡献一点哈。先声明一下，本人没做过NNN地产，只是看过一些NNN地产买卖记录，剩下纯属自己瞎想。

现在各种shopping mall 因电子商务的冲击而纷纷倒闭，留下一片片人烟稀少的卖场。但有市场就一定有人盈利，不能只看有人输光了裤衩，肯定也有人赚的盆满钵满。比如买食品的如WholeFood，买建材的如HomeDepot。那么，这些有盈利能力的NNN物业的地主们都是些什么人？ 他们又如何运作的？

前一段看过一个HomeDepot 物业交易，2700万左右，Cap Rate 只有4%多一点，还剩10年租约。这地主如何在这么低的Cap Rate下生存？具体的买卖合约以及银行贷款我们是看不到，但在这样的条件下还能成交，我想只要是得益于HomeDepot这位租客，银行贷款利率应该很低，但是再低恐怕也不会低于3%，LVT最多不会超过85%（首付405万，贷款2295万），年利润39.15万（2295x1%+405x4%), 9.6% 的 cash on cash 。这样一处物业的地税一年要30万左右, 水电、空调、停车场、消防安全、房屋维护、物业管理等开消一年恐怕也不会在60万之下，一年利息支出按3%利率算也要69万左右（85% LVT）。十年下来业主能够积累大约390万的盈利，去除所得税，和贷款本金返还后，实际现金流要几乎等于0（或许可以和银行达成只支付利息而无需返还本金的协议？）。万一10年后HomeDepot搬家，10年间积累的盈利只够两年多的开销，两年内找不到下一个租客，业主10年就白忙不说，自有资金405万所产生的利息收益也一并倒贴进去，外加银行催债。你如果是地主，敢做这样的买卖吗？我想以下情况下有人就敢做：

1. 口袋深，全部自有资金，只想挣4%点多的利息。
2. 有多处这样的物业，通过多样化来化解单一的风险。

地主们，如果有这样的机会，你会心动吗？

所有跟帖： 

• 这种基本是大的基金在做，人家的要求是，收益只要比money market高就行。 -pssci- ♂ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 14:19:06

• 水电、空调、停车场、消防安全、房屋维护、物业管理等开消owner应该不用付 -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 14:40:05

• 一旦空置，就是业主的事。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 17:39:16

• NNN经纪对楼主的响应： -Blueshirt- ♂ (2978 bytes) () 03/17/2020 postreply 15:25:51

• 谢谢释疑，我列出的费用是要想说明空置之后业主所要承受的压力。是的，好地段可能是也是为什么Cap rate 低的原因。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 17:45:26

• 明白了。CAP RATE低，说明收益很稳定像BOND一样。也可能是说明有UPSIDE。 -Blueshirt- ♂ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 18:34:26

• 我有小的NNN地产，优点是不需管理，基本是被动收入；缺点是升值慢，万一空置也挺麻烦。选择租客最关键，财富500强的大公司不一定是 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 16:16:20

• 财富500强的大公司不一定是最好选择，因为cap太低。业务状况好的中小企业cap高，而且容易管理。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 16:18:51

• 说明你的水平很不错了，明白怎么掌握中小企业的CREDIT RISKS. -Blueshirt- ♂ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 17:06:37

• 边做边学的。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 20:57:01

• 什么是NNN? -Quarx- ♀ (0 bytes) () 03/17/2020 postreply 20:35:31

• 无地税，无管理，无保险的 Net .....收入。 -天天上文学城- ♂ (60 bytes) () 03/17/2020 postreply 20:42:14

• "triple net" -majhong- ♂ (108 bytes) () 03/17/2020 postreply 21:32:38

• 楼主的 NNN地产，通常是指Single Tenant Property. 广义的"triple net" lease, 可适用 -Silvercharm- ♂ (29 bytes) () 03/17/2020 postreply 21:56:47