NNN经纪对楼主的响应：

来源: Blueshirt 于 2020-03-17 15:25:51 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2978 bytes)

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回答: NNN地产初探由贝城于 2020-03-17 14:10:41

非常高兴，这两个月的宣传完全没有白做。

1. 楼主提到的HOME DEPOT和WHOLE FOODS，适合机构投资者和超高净值个人。普通的高净值投资者，可以选择投资金额小一些的DOLLAR GENERAL, 快餐店，小型超市等。投资金额（不包括贷款）在50万到300万左右。

2. 商业零售型地产，从2000年开始就经历了很大的变化。一开始是WALMART/COSTCO这些仓储式半仓储式的大百货商店通过大规模境外采购降低成本来打击各类大中小零售商。后来是网购加入，继续碾压各类零售商。竞争的结果让SEARS, JC PENNY, MACY'S 这些大型的传统百货商店纷纷关门。而这些店往往是REGIONAL MALLS (超大型的MALL, 不是一般的SHOPING CENTERS)的主力店。主力店一旦倒闭，整个MALL的现金流就接不上，MALL就会关闭。这是零售业的重灾区。除了MALL之外，小一些的独立药店（非药品部分）、服装店、电子电器、书店等这些容易被网购取代的也在收缩。

3. NNN的CAP RATE通常在3.5%到8%之间。但CAP RATE是首年的回报。后面还有租金上涨，回报会高于CAP RATE。另外，楼主提到的HOME DEPOT， CAP RATE仅仅为4%，而剩余租约仅为8年，这是很低的CAP RATE。通常有两个可能：1. 在非常DESIREABLE的大市场，例如南加。2. 现有的租金非常低，远远低于市场。另一方面租户的销售额很高。租户续约的可能性非常非常高。或者转租，因为现有租金远低于市场，地段很优越，可以很容易。我看到的大部分HOME DEPOT， CAP RATE都在5%以上。例如下面这个在芝加哥的，CAP RATE 为6.75%，租约还有8年。卖1780万。

https://www.crexi.com/properties/290586/illinois-the-home-depot

4. 贷款的LTV通常无法到达85%，以70%为多见。CMBS和INSURANCE COMPANY可以不要PERSONAL GURANTEE。

5. 假设5.5%的CAP RATE，加上租金增长和升值部分，5年的IRR大约10%不到一些。

6. NNN是NET OF INSURANCE, NET OF TAX, NET OF MAINTENANCE的意思，所以CAP RATE就是纯收入，不需要支付这些费用，也不需要管理。

7. 利率下降，会是一个很好的升值原因。假设利息从现在的4%降到3%，NNN一定涨很多。这就和债券因为利率下降而升值的原理一样。

8. 除了DIVERSIFICATION之外，对于很明白的地主，可以通过仔细严格的评估挑选，和设立转租期的现金RESERVE来规避风险。实际上，对于非常资深的地主，他们对于风险的控制很强，完全可以集中在某一类型的NNN，深入了解。知道哪一些可以续租转租，投资一些租约快到期的NNN，获得超高的回报。