翻看了一下今年做房子的文件库,总结一下:
一,翻修房:
1。卖掉了两个去年没做完的外地翻修房(这两个房赚得不多,因为让当地realtor找人做,结果又贵又慢又失控,证明这条路子走不通)。
2。5月份卖掉了去年底收的一个外地翻修房(我让劳模兄弟做的,冬天他不忙)。
3。7月份卖掉了去年8月收的一个本地翻修房。(这个房子让大老黑做,因为老给他别的事情做,所以拖得比较久,但赚得不少)。
4。7月份买入一个本地翻修房,大老黑正在做。(这个房子他想买,因为我还是老给他别的事情做,也是慢慢做,最近他去申请贷款了)。
5。9月份买入的一个外地翻修房,明天去closing卖掉。(这个房子是让大老黑跑了几个周末去做的,他也有全职工作)。
总体来讲,翻修房好deal不好找了,所以今年做得比前几年少多了。我找的项目都必须是在自己完全不动手的情况下不可能做亏的项目,主要是买入时就在房况和利润空间方面控制好,宁可少做,不冒进。
二,出租房:
1。去年底收了一个我金牌realtor的房子。8万以下拿的,带房客,租金1000。刚刚开始做re-fi。估计能拿回比down payment更多的钱,利率还能降一些。租金涨到1100。实现free run with positive cash flow after mortgage。
2。3月份一次贷款收了9个房子(10个门),有好区,有差区。有3-4个房客过户不久就离开了,加上以前出租房的房客搬走的和赶走的,让大老黑把这些房子一个一个收拾干净整齐,让大老黑的老婆一个一个租出去了。这一次找房客我严格控制了房客筛选。目前一个空置都没有。租金涨了不少。年底心里很踏实。
3。1月初现金买了一个出租房,让大老黑修好,让大老黑的老婆租出去了。
4。3月份还用贷款收了另外两个好区房子,带房客的,没有任何修理。
目前总共有20多个出租房,30个门左右。月入毛租2万4左右。我做出租房基本实现了什么都不干(因为要专注在找好房源上),所以开销相对大一些,扣除所有贷款税保险维修管理,粗估净能剩一半左右。可以不怕公司裁员了(目前没有迹象)。
三,目标:
准备考个builder执照,明年琢磨有机会学习一下买地找人建房子的事情。
继续择机翻几个房。继续择机收一些出租房。很明显,我不是个目标特别明确的人。
四,总结:
作为新手,对自己的进步很满意。不着急,慢慢来