2019新手年终总结- 时间真快

翻看了一下今年做房子的文件库，总结一下：

一，翻修房：

1。卖掉了两个去年没做完的外地翻修房（这两个房赚得不多，因为让当地realtor找人做，结果又贵又慢又失控，证明这条路子走不通）。

2。5月份卖掉了去年底收的一个外地翻修房（我让劳模兄弟做的，冬天他不忙）。

3。7月份卖掉了去年8月收的一个本地翻修房。（这个房子让大老黑做，因为老给他别的事情做，所以拖得比较久，但赚得不少）。

4。7月份买入一个本地翻修房，大老黑正在做。（这个房子他想买，因为我还是老给他别的事情做，也是慢慢做，最近他去申请贷款了）。

5。9月份买入的一个外地翻修房，明天去closing卖掉。（这个房子是让大老黑跑了几个周末去做的，他也有全职工作）。

总体来讲，翻修房好deal不好找了，所以今年做得比前几年少多了。我找的项目都必须是在自己完全不动手的情况下不可能做亏的项目，主要是买入时就在房况和利润空间方面控制好，宁可少做，不冒进。

二，出租房：

1。去年底收了一个我金牌realtor的房子。8万以下拿的，带房客，租金1000。刚刚开始做re-fi。估计能拿回比down payment更多的钱，利率还能降一些。租金涨到1100。实现free run with positive cash flow after mortgage。

2。3月份一次贷款收了9个房子（10个门），有好区，有差区。有3-4个房客过户不久就离开了，加上以前出租房的房客搬走的和赶走的，让大老黑把这些房子一个一个收拾干净整齐，让大老黑的老婆一个一个租出去了。这一次找房客我严格控制了房客筛选。目前一个空置都没有。租金涨了不少。年底心里很踏实。

3。1月初现金买了一个出租房，让大老黑修好，让大老黑的老婆租出去了。

4。3月份还用贷款收了另外两个好区房子，带房客的，没有任何修理。

目前总共有20多个出租房，30个门左右。月入毛租2万4左右。我做出租房基本实现了什么都不干（因为要专注在找好房源上），所以开销相对大一些，扣除所有贷款税保险维修管理，粗估净能剩一半左右。可以不怕公司裁员了（目前没有迹象）。

三，目标：

准备考个builder执照，明年琢磨有机会学习一下买地找人建房子的事情。

继续择机翻几个房。继续择机收一些出租房。很明显，我不是个目标特别明确的人。

四，总结：

作为新手，对自己的进步很满意。不着急，慢慢来