一言难尽，说来话长。先给一个链接：

http://homeguides.sfgate.com/three-methods-appraising-commercial-real-estate-value-1567.html

我买房的时候，估价师用了sales comp approach和income cap approach两种方法估价。如果房子有租客，价值= income/cap rate。 计算income不难，income is income before debt interest，多单位的房子要exclude 5% capital reserve and 5% vacancy reserve。  难的是cap rate的评估，cap rate的评估也是最关键的一步。cap rate是各种因素的综合指标，包括location, 房子的种类，租客的好坏，租约的长短，等等等等。一般来讲，人口多经济好的地方cap rate低；办公楼的cap rate比零售和仓库高，因为办公楼空置期更长，风险更高；房子租给Starbucks比租给小商家开的咖啡店cap rate低很多；5年租约比month to month的cap rate 低很多。

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• 谢谢美女：） -gege123- ♀ (0 bytes) () 01/06/2018 postreply 20:02:54