新手凑热闹--2017年业余房东总结

来源: 圭妈于 2017-12-31 15:25:23 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (6565 bytes)

我是新地主。在投坛潜水近3年，从大牛这里受益良多。看到这么多年终总结，忍不住出来献丑。主要是为了投桃报李，分享和交流得失, 欢迎大牛们拍砖。

我们是湾区科技公司工作的双职工，还有2个上小学的孩子。平时工作忙碌，也没有人帮忙带小孩。因为没有精力管理住宅投资房，我们在2015年把湾区的住宅投资房换成了2个商业地产。我们买不起湾区的商业地产，再加上湾区的商业地产cap rate很低，我们又不想跑太远，所以就在距离湾区200英里的地方买。因为是第一次买商业地产，我们很谨慎，用全现金买下1个零售，1个小的办公楼。2015年仍然是买入商业地产的好时机，当时买的2个物业都有不错的回报和租客，买入时的cap rate分别是9.2% 和8%，都是新的5年租约再加1个5年renew option, 每年租金增加分别是3%和2%，其中一个是NNN。

今年夏天，我们又买了一个小的办公楼，cap rate 8.2%，NNN，每年加租2%，新的5年租约。这次没有用全现金买，但是依然保守，只贷款了40%，从一个大银行拿到4.09%利息，5年固定。

今年还做了一次1031交换。我们把第一次买的零售物业以高出买价45%的价格卖给了租客。我们本来也不想卖，是租客自己找上门要买的。这是一次相当漫长的交换过程，从租客提出意愿，与买方协商价格，买方申请贷款，估价，卖出，到我们找交换物业，due diligence, 到最后成交，历时接近1年，其中有小的波折，到圣诞节前几天才终于交割完成。我们买的是一个多单位仓库，cap rate 7.5%，有3个租客，1个是NNN，另外2个是gross lease。我们从一家小银行拿到很好的贷款条件，4%利息，7年固定。我们还是采取保守路线，LTV仍然只有40%。这样在2年内，我们用业余时间买过零售，办公楼和仓库这3种商业地产。

我们夫妻做商业地产房东只有2年，经验有限。今年从年初到年底，因为做1031的关系，我一直在找房看房，从中学到一些东西。我感觉商业地产比较适合有小孩的双职工家庭，因为商业地产的管理并不麻烦，但是坏处是买的过程相当艰苦，而且商业地产的风险确实大大高于住宅。以下是我的一些心得体会：

1. 和买住宅一样，timing is everything! 如果是在2009-2014年之间进场买的，现在没有不赚的。我在2015， 2016和2017年一直在找deal，明显感觉和2015年第一次入场相比，现在好的deal非常少。我在2015年买的小办公楼cap rate有8%，现在在市场上以7%的cap rate卖会有不少人抢。经纪人告诉我现在市场上的买家多了很多，所以推高买价。现在可能已经不是买商业地产的好时机了，入场须谨慎。

2. 找到一个好的经纪人，并和他保持长期关系。作为投资人，自己也要保持好的行为操守和声誉，不做难缠的人，否则会让经纪人敬而远之。我们今年买的2个物业都是off market deal, 如果不是和经纪人建立好的关系，恐怕不一定能买到。

3. 对于我们这样财力不算雄厚的小投资人而言，可以多买几个小的低价位物业，以此降低风险。同样是200万，买4个50万的比1个200万的风险低。

4. 尽量不买有HOA或者CAM较高的物业，以此降低空置费用。

5. 一定要买租金低于市场价的物业，因为这样租客不会因为租金高而搬走，即使搬走了，房东可以在找新租客时趁机把租金提高到市场价。

6. Cap rate和风险是成正比的，如果找到一个cap rate比市场平均值高的物业，不要以为是捡到便宜了，有可能这里面隐藏着风险。我曾经找到一个零售物业，3个租客，其中一个是O'Reilly Auto Parts, 是属于national signature credit tenant, 还有10年租约，每5年涨租10%，NNN；另外2个是小商家，租金低于市价。当时卖方经纪收到超过10个offer，因为cap rate有7.85%，我稍微加了一点钱。当我的LOI被接受的时候，我还有点小激动。可是后来在做due diligence的时候，我发现其中租给小商家的一个单位在40年之前曾经租给一个干洗店。过去对干洗店监管不严，造成环境污染。卖方花了1万多刀做了Phase II Environmental Inspection, 仍然没有结论，不知道污染的程度如何以及该如何清理补救，只能继续再做更多更贵的检查。还有一次，我找到一个cap rate有9%的strip mall, 心想会否有猫腻，果然，其中一家6000尺的最大单位的租客马上要搬走了。6000尺的单位可不是那么容易租出去的。

7. 一定要搞清楚卖方为什么要卖。商业地产风险高，很多卖家是职业老手，卖方的目的往往是想把潜在风险转移给买方。比较没有猫腻的卖方往往是遗产的受益者，把房子卖了分财产。

啰啰嗦嗦写了那么多，献丑了。做完1031交换，我觉得我们的房产投资似乎到了一个瓶颈。美联储的加息会增加商业地产的风险，如果市场的cap rate不随着利息上升的话，商业地产的风险会越来越大。我们住在湾区，现在湾区的住宅价格已经有点离谱，作为投资房出租，基本是负现金流，我不做负现金流的生意。曾经考虑过到现金流高的外州买住宅出租，可是一直未能踏出远程管理的脚步。现在对2018年的初步打算是做商业地产的flip, 用现金买下空置的物业，稍加修缮，找到租客，签下租约之后就卖掉。还有一个打算是试着买远程的住宅出租。不打破远程管理住宅的瓶颈，就很难做大。

展望2018年，我们仍然以W2为主，TF为辅。对于我们来说，TF是为了实现财务自由，工作是为了让生活充实一点。我曾经离开职场闲赋在家几个月，倍感寂寞，又回去上班了。

TF诚可贵，

W2价更高，

若为孩子故，

二者皆可抛。

祝各位地主新年出入平安，身体健康，家庭幸福，心情愉快。每年我都送给亲友这16个字的祝福。其实，要做到这16个字，和TF没有太大关系。