投资好区差房（全文）

来源: 上海大男人于 2015-08-31 18:09:38 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3481 bytes)

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（此文前半部写到一半去处理急事，这次接着完成）

朋友去年12月买一房，一家庭砖联栋，46万开价，最后以现钞46万买下，今年8月装修完毕上市，开价72万。

朋友圈众人一听，哇，他赚大了！

众人皆醉吾独醒，给各位分析一下。这房子所在之地，算好区。典型的蓝领技术工人居住区，公立学校中等偏上，交通方便，附近不远有很大的购物中心。社区成型于1920年代。这房子我去看过，1930年建筑，结构很好，当年德国人造的。房子年久失修。二楼其中一个睡房的天花板一角漏水痕迹明显，已见大洞，也已有霉菌。墙壁尚可，靠窗附近有渗水印，油漆至少是四五十年的涂层。通地下室的楼梯断裂，照明灯也不工作，不敢下去检查热水炉和暖气设备。看房时，所有电路，水喉都切断，因为很久没人住了，怕出事。前后院杂草丛生，双车库，是否漏雨不清。煤卫设备当然都是几十年前的东西。

为何如此详细说明，就是四个字，好区差房。同期当地类似房子开价大约在55到60万之间。犹豫了几天，太太坚决反对，加上正有其他事，没去竞争。后来又经过，有人在装修，一看，居然是朋友买下，幸亏当时没挤一脚。这才知道成交价和现钞之事。

他做一手进，一手出的买卖 (flip)，假定最后70万卖出，24万差价，肠子都悔青了？未必。

费用是什么，容我慢慢道来。

买房是closing费用，因为无贷款，可以节约不少钱，但也要房价的3%左右，即1万4千。卖房请中介，这儿的标准费用是4%到6%，算5%，就是2万3千，再加律师及各种费用，加起来恐怕就要4万。

再讲装修，朋友几乎是用最便宜的方法，因为只图表面光，但整个房子连地下室共3层，一个厨房，三个卫生间全装修，地板不换只是打磨油漆，屋顶几乎不动，水电煤管线能不动就不动，历时3个月，朋友全天陪着一起干。就这样我估计没有10到15万完不成，咱取个中间值，12万5千，加上上面的费用，就是16万5千，还不算屋外前后院的工作，算它5千左右，（这可是面子工程）还剩多少可赚？24万-17万=7万

三个月，朋友讲几乎天天陪着工人，几乎天天上各种建筑商店买东西，小至钉子，大到8尺的灰板，一切为省钱，每天为师傅买午饭，点心，咖啡就是一大笔钱，但地主不给长工吃饱，他们就干不动活。8小时干活，到时走人，你就是把鸡叫学得再好，人家也不会来上工。

自己三个月打工多少钱，这儿的装修人工一天平均大约是120元，每周至少工作五天，周薪600，总计约8千。当然这是给自己打工。

当然赚钱，但你得有60万现钞在手（房价+装修），“才”赚了6万。

大家会说，帮帮忙，口气不要太大。是的，恭喜朋友捡到便宜货。自己最近也在注意，有赚不赚“猪头三”。

最后说一句，希望他在冬天雨雪来临之前卖掉房子，因为我知道房子屋顶漏过水，我也知道屋顶没有大修，只是补一下。