回复：这个Commercial Deal 大家觉得如何？

商业房地产的评估不是这么简单地拿CAP和loan rate一算就明了的。举两个极端例子来说：

1. USPS, 7% CAP, 20 years lease. 20年以后USPC关门，搬走。无人转租，价值变为原价的20%。

20年总回报=20*0.07 + 0.2 = 1.6倍。

2. 麦当劳。 4.5% CAP now, 2% annual increase, 10 years lease, 2*5years option. 麦当劳持续续租。20年以后租金为现在的约1.5倍(1.02^20)，相当于价值变为原价的1.5倍。

20年总回报约=20*(0.045+0.045*1.5)/2 + 1.5 = 2.6倍。

回归根本，Location是王道。