普通家庭十年一千万的理财计划

来源: BayFamily 2007-02-26 11:10:32 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5603 bytes)
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普通家庭十年一千万的理财计划

by BayFamily

我的投资理财目标不大,有一千万就可以了。钱财多了有害无益。但适量的富足可 以给人带来安全,自由,舒适,和小小的成就感。我的计划是500万的时候,太太不 工作,可以全心照顾刚上小学的孩子们,一千万的时候我退休。 和va-landlord的目 标一样。 退休不是什么都不干了, 但是不为衣食工作,彻底实现finanical freedom. 计划看起来好像太遥远,但我觉得再有十年时间,运气不太坏的话,在 我们45岁以前是可以实现的。


我们家是BayArea再普通不过的家庭了。家庭税前年收入20万不到一点点,Bonus多 的时候可以达到22万。 六年前我们一文不名地来到弯曲的时候,那是年收入只有14 万,看着弯曲的天价房价,感觉生活毫无希望。那时经过密密麻麻的住宅区的时候 ,老是叹息何时才能有自己的家啊。 那时个别同事家房价已达800k,在我当时看来 如天上的银河一样可望不可及。


通过和弯曲前辈的接触,明白投资理财的道理后,才渐渐明白发家致富的渠道。只 怪刚到美国时,中西部的城市信息太闭塞,读书就开始注重投资的话,资产应是现 在的一倍。 五年前,我对太太说,五年后我们会有一百万。我太太说我做梦,就是不吃不喝, 不交税,把工资全存下也不会有一百万。我说不是这样算的。过去六年里,每年年 终我都会计算一下家庭的帐目,下表过去六年的总结。

2001/1 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1
cash 0.5 0 3 2 5 1 2
stock 0.5 2.5 2 2 0 0 0
retirement 3 6 9 12 16.3 21.05 29.2
Net House Equity 0 8 12 23 45 64.75 89
total 4 16.5 26 39 66.3 86.8 120.2
Growth Rate 313% 58% 50% 70% 31% 38%
Total Debt 84


六年以后果然有了120万。买房时间是, 2002, 2003, 2005, 2006. 地点是弯曲, 中国轮着来。这样的数据大家可能都看腻了,同样的故事在弯曲千千万万的中国人 家庭里同样地上演着。

我想说的是,如何从120万,再用十年左右的时间里,达到一 千万。

首先看Growth Rate. 头几年的增长率比较高,在50~60%左右,因为还没有什么资 产,最近几年下滑在30%~40%。主要原因是盘面大了,每年固定的Cash进帐相对 减小。 我估算了一下,未来三年里growth rate会下降到15%,主要原因有两个:

leverage用光了。我的投资策略还是保守的,每次至少10%的首付。现在总的贷款 是八十万,是我们收入的四倍。如加上其他的房租收入,贷款只有三倍。 Debt/Asset ratio 也控制在50%左右,就是说美国中国房价明天一起跌去一半,也 不要紧。

但leverage确实是用光了,第一不能refinance了,因为我们现在的利率很好。第二 ,大房子收益很差,小房子太辛苦了,担心管不过来。未来几年的行情很难说,盘 面大了,保本最重要。 也就是说,我们家遇到的谷米家遇到的同样问题,增长的瓶颈问题。如果不开拓新 的投资渠道的话,十年后的我们家的资产将只有250万左右,离一千万还很远。也许 太太十五年后可退休,我可还得再奋斗20年,才会有一千万,那是也五十多了,没什 么意义。


春节时候,我用各种模型反复比较,除非是用特别大的leverage,比如零首付,凭着 20万的收入,是很难达到一千万的,要想用稳健的方式,10%的首付,固定的现金 流以备不测的话,按历史平均回报,最多可以达到500万。这和我在弯曲的观察非常 一致。在这里生活20年,头脑清醒善于经营的家庭最多也就400~500万了。

过去六年里,我的现金总是很低。要想达到1千万,又要规避过度风险,只有一个办 法,就是增加自己固定的现金流。 我家每年现金净存款是五万。 过去,我们每年 基本上可以用它leverage 30万的 Asset,如果每年现金净存款可以提高到20万的话 ,每年的就可以leverage 120万的Asset,十年1200万。如果十年房价回报是80%到 100%的话. 加上现有的120万,十年以后应该可以赚到1千万。


帐算好了,几个问题要一一解决。

1)如何把每年的净存款提高到20万。 没什么好办法,趁自己还年轻,改行作金融 ,两年前改行的兄弟们,现在一年的收入已经到20~30万了。 争取趁这两年房事平 稳,赶紧改行。 三年后争取把净存款提高到每年15~20万。

2)房子多了的管理问题,我觉的弯曲最大的优势就是房子贵。房子贵,所以2000万 的Asset也就是30~40套公寓。在其他地方,上百套公寓肯定管不过来。 公寓数超 过五个的时候,我就成立自己的管理公司,雇人来管。弯曲的另一个优势是有便宜 的labor. 不会英语的中国人管管房子,1500/month 就可以请到。 房子吗,我只租 给中国人,所以语言不会有问题。


3)入市时机。 我打算房价涨起来以后再开始买。房子要么不涨,一旦开涨,会持 续很多年。 错过头里的10%的涨幅根本无所谓。现在的首要任务是积累现金。 手 上有现金,未来又有大笔的固定的现金流作保证的话,就可以leverage很大的 Asset. 过去六年,扩张太快,现金一直在一二万的样子。这几年停一下,三年以后 ,我手上的现金应该在20~25万左右。

4)Cash flow. 很多人抱怨弯曲找不到positve cash flow的房子。那要看你怎么算 了。如果是interest only的话,不是不可能。头几年会slight negative cash flow. 35万的apartment可以租1200~1500/month,在Rent control 的区域,25万的 apartment可以租1200/month。我不怕rent control,因为我只租中国人,他们过几 年就自己买房了。 在中国,interest only 的话,很多地方现在就可以做到 positive cash flow. 不过中国的房子不敢多买,有两三套就够了。未来三年cash flow的状况会有所显著改善,rent会上调15~20%左右。


5)风险。如果房价不长,持续下滑,我压根没有风险,因为我不会入市。十年后的 资产在300万到400万之间。 如果房价涨了一年又连跌十年,诱我入市,也没关系, 因为有强大的现金流保证,我就长期持有,等待下一个革命高潮。实事上,房价下 滑两年涨了一年又连跌十年,这种事情在任何一个国家从未发生过。我担心的是, 房价今年又开始一路猛涨,那我的计划就落空了。只能持币寻找其他的机会了。


6)如果象很多人预计的那样,房价这两三年持平,未来看好,房价重复加州过去的 四次cycle的话。我可就发了。 因为我的全部计划就是按这个准备的。下一个cycle 结束的时候,我45岁前资产肯定会超过1千万。那是我就把他们逐步全卖了,买个 S&PIndex, 慢慢用。 人生花不了那么多钱,再多也是无意义。

如意算盘打了一圈,各位见笑了。是不是有点象大跃进时,毛主席说“粮食太多吃不 完,怎么办?”的口气? 这里的大师很多,千万资产的就好几个。欢迎砸砖,也请 前辈多赐教。人生要作的事情很多,不光是发财。但理财是人生要做的诸多事中必 不可少的一件,如同娶妻生子一样。相对埋头苦干而言,理财劳神不多,回报丰厚 。

所有跟帖: 

鼓掌~~~~ 你太有才了! -九月小狗熊的妈妈- 给 九月小狗熊的妈妈 发送悄悄话 九月小狗熊的妈妈 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:14:38

在这儿投票 -表情符号- 给 表情符号 发送悄悄话 表情符号 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:18:53

5 star -紫燕- 给 紫燕 发送悄悄话 紫燕 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:40:06

如何把每年的净存款提高到20万- That's the key point! -va_landlord- 给 va_landlord 发送悄悄话 va_landlord 的博客首页 (35 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:40:18

very right! -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (40 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:43:47

unless you want to be more risky -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (175 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:46:06

why you do not want to cash out one of your investment propertie -pediatrician- 给 pediatrician 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:55:47

transcation cost is high -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (65 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:07:31

transcation cost is a small fraction of your gains from RE, righ -Pediatrician- 给 Pediatrician 发送悄悄话 (42 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:09:22

no power -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (94 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:10:49

无语 -britannica- 给 britannica 发送悄悄话 britannica 的博客首页 (30 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:50:53

?? -小小石头- 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:55:38

he/she feels we have no soul, care nothing but money -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:57:27

this guy/gail usually goes to opposite side. -Pediatrician- 给 Pediatrician 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:01:28

that is just a natural balance of human society -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (162 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:05:29

~_~......................... -小小石头- 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:08:37

somehow, I feel this is a evil smile -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (11 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:09:40

不答。 -小小石头- 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:15:41

没什么,想起我一个非常要好的朋友 -britannica- 给 britannica 发送悄悄话 britannica 的博客首页 (144 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:05:26

What happened to your friend? 可以说说大概吗? -喜欢就好- 给 喜欢就好 发送悄悄话 (53 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:14:06

也没什么,过普通的日子,比一些老美还有好一点 -britannica- 给 britannica 发送悄悄话 britannica 的博客首页 (124 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:35:40

回复:也没什么,过普通的日子,比一些老美还有好一点 -喜欢就好- 给 喜欢就好 发送悄悄话 (66 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:39:37

Could you tell how you do retirement from 3 to 29,6 -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:00:55

401K, Roth -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (77 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:02:39

but Roth is cor income under 150k -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (48 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:17:29

30K for two salaries -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:08:32

401k limit : 2002 is 11k, 2003 is 12k, 2004 is 13k 2005 -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (70 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:42:19

everyone knows about it -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:38

your 401k return are more than 20% for every year. -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (15 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:51:42

no -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (89 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:55:55

you don't tell me true return, -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (200 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:14:06

you missed company match -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (189 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:34:14

Wonrg, Roth IRA is only 4k for joint-filers !? -NeverFollow- 给 NeverFollow 发送悄悄话 (31 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:18

30K for 401K after 2006, I can not contribute Roth now -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:47:39

Roth IRA Income limit: 160K for two salaris. -NeverFollow- 给 NeverFollow 发送悄悄话 (40 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:59:31

Great plan! -U6D3- 给 U6D3 发送悄悄话 (52 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:18:41

not too bad -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (90 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:04:08

Only 50K tax/401K for 200k income? -U6D3- 给 U6D3 发送悄悄话 (181 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:22:35

to be exact -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (49 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:27:18

do you trig MAT, base on your salay, -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:44:32

yes, a little, not too bad -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:14

do you trig AMT, base on your salay, -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (154 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:59

nothing special, mortgage interests deduction is large -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:48:37

my loan less than your half, is mean that -soccer123- 给 soccer123 发送悄悄话 (155 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:59:28

大梦一场空。 -丢卜瘩- 给 丢卜瘩 发送悄悄话 丢卜瘩 的博客首页 (34 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:45:00

美国的经济是所有美国人的梦想的载体 -Kissingfrog- 给 Kissingfrog 发送悄悄话 (77 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:28:35

No need to invest real estate -NeverFollow- 给 NeverFollow 发送悄悄话 (100 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:04:51

that is wrong :) -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (187 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:10:59

not really -NeverFollow- 给 NeverFollow 发送悄悄话 (241 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:17:23

i am not that good at all. -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (197 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:35:21

The best strategy (I know you won't do it :-)) -miat42- 给 miat42 发送悄悄话 (835 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:01:16

I knew -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (229 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:37:39

IBank is not easy either -miat42- 给 miat42 发送悄悄话 (1997 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:21:14

thanks for your excellent advise -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (27 bytes) () 02/26/2007 postreply 20:14:59

anothe reason I will not do it -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (189 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:41:58

Understood 100% -miat42- 给 miat42 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:22:12

鼓掌,DDD。 瞧瞧,猪手都拍红了。 -JR98- 给 JR98 发送悄悄话 JR98 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:28:55

真的,看到这么赤落落的拜金族只能让人感到悲哀 -rzjh- 给 rzjh 发送悄悄话 (88 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:05:49

金融新手工资不高. -eclubs- 给 eclubs 发送悄悄话 (21 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:18:14

Right, you know it -miat42- 给 miat42 发送悄悄话 (209 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:27:57

就凭人家一篇专谈理财方面理想的文章, 你就得出你的结论: -喜欢就好- 给 喜欢就好 发送悄悄话 (106 bytes) () 02/26/2007 postreply 19:13:00

回复:就凭人家一篇专谈理财方面理想的文章, 你就得出你的结论: -rzjh- 给 rzjh 发送悄悄话 (652 bytes) () 02/26/2007 postreply 19:52:16

Well, don't quickly judge others, that's arrogance too -miat42- 给 miat42 发送悄悄话 (438 bytes) () 02/27/2007 postreply 04:14:02

you are millionaire with a soul, I am a souless money hunter -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (108 bytes) () 02/26/2007 postreply 20:09:37

赚钱之余别忘了多花时间关心身边人.陪陪老爸老妈饮茶,看海. -eclubs- 给 eclubs 发送悄悄话 (40 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:25:17

Right, LIFE first, making money second -miat42- 给 miat42 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:29:17

nod, nod. -喜欢就好- 给 喜欢就好 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 19:16:37

for sure, money is only a very small portion of life -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 20:20:21

BULLSHIT 回复:普通家庭十年一千万的理财计划 -datoubing- 给 datoubing 发送悄悄话 (189 bytes) () 02/27/2007 postreply 01:00:46

smart guy, do you happen to know -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (96 bytes) () 02/27/2007 postreply 07:28:30

回复:smart guy, do you happen to know -datoubing- 给 datoubing 发送悄悄话 (146 bytes) () 02/27/2007 postreply 08:50:18

有了梦想,离实现它也就不远了。欣赏您的理财计划! -一丝浮尘- 给 一丝浮尘 发送悄悄话 一丝浮尘 的博客首页 (0 bytes) () 02/27/2007 postreply 08:49:24

if you no dream, dream will never come to you -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 (0 bytes) () 02/27/2007 postreply 11:52:10

回复:普通家庭十年一千万的理财计划 -cashLover- 给 cashLover 发送悄悄话 (798 bytes) () 02/27/2007 postreply 16:51:37

wrong calculation -bayfamily- 给 bayfamily 发送悄悄话 bayfamily 的博客首页 (95 bytes) () 02/27/2007 postreply 17:25:31

回复:普通家庭十年一千万的理财计划 -feile- 给 feile 发送悄悄话 feile 的博客首页 (308 bytes) () 02/27/2007 postreply 18:10:22

How could you pay a little AMT? -ChinaPine- 给 ChinaPine 发送悄悄话 (208 bytes) () 02/28/2007 postreply 19:21:19

理想不错,不过好像真的风险很大,而且太累 -炖牛肉- 给 炖牛肉 发送悄悄话 炖牛肉 的博客首页 (0 bytes) () 03/01/2007 postreply 00:34:42

I am not saying it impossible, but you are dreaming right night. -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 (252 bytes) () 03/10/2007 postreply 17:11:19

回复:I am not saying it impossible, but you are dreaming right nig -青浦人- 给 青浦人 发送悄悄话 (104 bytes) () 10/16/2007 postreply 08:37:15

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