普通家庭十年一千万的理财计划

普通家庭十年一千万的理财计划

by BayFamily

我的投资理财目标不大，有一千万就可以了。钱财多了有害无益。但适量的富足可 以给人带来安全，自由，舒适，和小小的成就感。我的计划是500万的时候，太太不 工作，可以全心照顾刚上小学的孩子们，一千万的时候我退休。 和va-landlord的目 标一样。 退休不是什么都不干了， 但是不为衣食工作，彻底实现finanical freedom. 计划看起来好像太遥远，但我觉得再有十年时间，运气不太坏的话，在 我们45岁以前是可以实现的。


我们家是BayArea再普通不过的家庭了。家庭税前年收入20万不到一点点，Bonus多 的时候可以达到22万。 六年前我们一文不名地来到弯曲的时候，那是年收入只有14 万，看着弯曲的天价房价，感觉生活毫无希望。那时经过密密麻麻的住宅区的时候 ，老是叹息何时才能有自己的家啊。 那时个别同事家房价已达800k,在我当时看来 如天上的银河一样可望不可及。


通过和弯曲前辈的接触，明白投资理财的道理后，才渐渐明白发家致富的渠道。只 怪刚到美国时，中西部的城市信息太闭塞，读书就开始注重投资的话，资产应是现 在的一倍。 五年前，我对太太说，五年后我们会有一百万。我太太说我做梦，就是不吃不喝， 不交税，把工资全存下也不会有一百万。我说不是这样算的。过去六年里，每年年 终我都会计算一下家庭的帐目，下表过去六年的总结。

2001/1 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1
cash 0.5 0 3 2 5 1 2
stock 0.5 2.5 2 2 0 0 0
retirement 3 6 9 12 16.3 21.05 29.2
Net House Equity 0 8 12 23 45 64.75 89
total 4 16.5 26 39 66.3 86.8 120.2
Growth Rate 313% 58% 50% 70% 31% 38%
Total Debt 84


六年以后果然有了120万。买房时间是， 2002, 2003, 2005, 2006. 地点是弯曲， 中国轮着来。这样的数据大家可能都看腻了，同样的故事在弯曲千千万万的中国人 家庭里同样地上演着。

我想说的是，如何从120万，再用十年左右的时间里，达到一 千万。

首先看Growth Rate. 头几年的增长率比较高，在50~60％左右，因为还没有什么资 产，最近几年下滑在30％～40％。主要原因是盘面大了，每年固定的Cash进帐相对 减小。 我估算了一下，未来三年里growth rate会下降到15％，主要原因有两个：

leverage用光了。我的投资策略还是保守的，每次至少10％的首付。现在总的贷款 是八十万，是我们收入的四倍。如加上其他的房租收入，贷款只有三倍。 Debt/Asset ratio 也控制在50％左右，就是说美国中国房价明天一起跌去一半，也 不要紧。

但leverage确实是用光了，第一不能refinance了，因为我们现在的利率很好。第二 ，大房子收益很差，小房子太辛苦了，担心管不过来。未来几年的行情很难说，盘 面大了，保本最重要。 也就是说，我们家遇到的谷米家遇到的同样问题，增长的瓶颈问题。如果不开拓新 的投资渠道的话，十年后的我们家的资产将只有250万左右，离一千万还很远。也许 太太十五年后可退休，我可还得再奋斗20年，才会有一千万,那是也五十多了，没什 么意义。


春节时候，我用各种模型反复比较，除非是用特别大的leverage,比如零首付，凭着 20万的收入，是很难达到一千万的，要想用稳健的方式，10％的首付，固定的现金 流以备不测的话，按历史平均回报，最多可以达到500万。这和我在弯曲的观察非常 一致。在这里生活20年，头脑清醒善于经营的家庭最多也就400～500万了。

过去六年里，我的现金总是很低。要想达到1千万，又要规避过度风险，只有一个办 法，就是增加自己固定的现金流。 我家每年现金净存款是五万。 过去，我们每年 基本上可以用它leverage 30万的 Asset,如果每年现金净存款可以提高到20万的话 ，每年的就可以leverage 120万的Asset，十年1200万。如果十年房价回报是80％到 100％的话. 加上现有的120万，十年以后应该可以赚到1千万。


帐算好了，几个问题要一一解决。

1）如何把每年的净存款提高到20万。 没什么好办法，趁自己还年轻，改行作金融 ，两年前改行的兄弟们，现在一年的收入已经到20～30万了。 争取趁这两年房事平 稳，赶紧改行。 三年后争取把净存款提高到每年15～20万。

2）房子多了的管理问题，我觉的弯曲最大的优势就是房子贵。房子贵，所以2000万 的Asset也就是30～40套公寓。在其他地方，上百套公寓肯定管不过来。 公寓数超 过五个的时候，我就成立自己的管理公司，雇人来管。弯曲的另一个优势是有便宜 的labor. 不会英语的中国人管管房子，1500/month 就可以请到。 房子吗，我只租 给中国人，所以语言不会有问题。


3）入市时机。 我打算房价涨起来以后再开始买。房子要么不涨，一旦开涨，会持 续很多年。 错过头里的10％的涨幅根本无所谓。现在的首要任务是积累现金。 手 上有现金，未来又有大笔的固定的现金流作保证的话，就可以leverage很大的 Asset. 过去六年，扩张太快，现金一直在一二万的样子。这几年停一下，三年以后 ，我手上的现金应该在20～25万左右。

4）Cash flow. 很多人抱怨弯曲找不到positve cash flow的房子。那要看你怎么算 了。如果是interest only的话，不是不可能。头几年会slight negative cash flow. 35万的apartment可以租1200～1500/month,在Rent control 的区域，25万的 apartment可以租1200/month。我不怕rent control,因为我只租中国人，他们过几 年就自己买房了。 在中国，interest only 的话，很多地方现在就可以做到 positive cash flow. 不过中国的房子不敢多买，有两三套就够了。未来三年cash flow的状况会有所显著改善，rent会上调15～20％左右。


5）风险。如果房价不长，持续下滑，我压根没有风险，因为我不会入市。十年后的 资产在300万到400万之间。 如果房价涨了一年又连跌十年，诱我入市，也没关系， 因为有强大的现金流保证，我就长期持有，等待下一个革命高潮。实事上，房价下 滑两年涨了一年又连跌十年，这种事情在任何一个国家从未发生过。我担心的是， 房价今年又开始一路猛涨，那我的计划就落空了。只能持币寻找其他的机会了。


6）如果象很多人预计的那样，房价这两三年持平，未来看好，房价重复加州过去的 四次cycle的话。我可就发了。 因为我的全部计划就是按这个准备的。下一个cycle 结束的时候，我45岁前资产肯定会超过1千万。那是我就把他们逐步全卖了，买个 S&PIndex, 慢慢用。 人生花不了那么多钱，再多也是无意义。

如意算盘打了一圈，各位见笑了。是不是有点象大跃进时，毛主席说“粮食太多吃不 完，怎么办？”的口气？ 这里的大师很多，千万资产的就好几个。欢迎砸砖，也请 前辈多赐教。人生要作的事情很多，不光是发财。但理财是人生要做的诸多事中必 不可少的一件，如同娶妻生子一样。相对埋头苦干而言，理财劳神不多，回报丰厚 。

所有跟帖： 

• 鼓掌~~~~ 你太有才了！ -九月小狗熊的妈妈- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:14:38

• 在这儿投票 -表情符号- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:18:53

• 5 star -紫燕- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:40:06

• 如何把每年的净存款提高到20万- That's the key point! -va_landlord- ♂ (35 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:40:18

• very right! -bayfamily- ♀ (40 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:43:47

• unless you want to be more risky -BayFamily- ♀ (175 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:46:06

• why you do not want to cash out one of your investment propertie -pediatrician- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:55:47

• transcation cost is high -BayFamily- ♀ (65 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:07:31

• transcation cost is a small fraction of your gains from RE, righ -Pediatrician- ♂ (42 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:09:22

• no power -BayFamily- ♀ (94 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:10:49

• 无语 -britannica- ♀ (30 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:50:53

• ?? -小小石头- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:55:38

• he/she feels we have no soul, care nothing but money -bayfamily- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 11:57:27

• this guy/gail usually goes to opposite side. -Pediatrician- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:01:28

• that is just a natural balance of human society -BayFamily- ♀ (162 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:05:29

• ~_~......................... -小小石头- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:08:37

• somehow, I feel this is a evil smile -BayFamily- ♀ (11 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:09:40

• 不答。 -小小石头- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:15:41

• 没什么，想起我一个非常要好的朋友 -britannica- ♀ (144 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:05:26

• What happened to your friend? 可以说说大概吗? -喜欢就好- ♀ (53 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:14:06

• 也没什么，过普通的日子，比一些老美还有好一点 -britannica- ♀ (124 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:35:40

• 回复：也没什么，过普通的日子，比一些老美还有好一点 -喜欢就好- ♀ (66 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:39:37

• Could you tell how you do retirement from 3 to 29,6 -soccer123- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:00:55

• 401K, Roth -bayfamily- ♀ (77 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:02:39

• but Roth is cor income under 150k -soccer123- ♂ (48 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:17:29

• 30K for two salaries -bayfamily- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:08:32

• 401k limit : 2002 is 11k, 2003 is 12k, 2004 is 13k 2005 -soccer123- ♂ (70 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:42:19

• everyone knows about it -BayFamily- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:38

• your 401k return are more than 20% for every year. -soccer123- ♂ (15 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:51:42

• no -bayfamily- ♀ (89 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:55:55

• you don't tell me true return, -soccer123- ♂ (200 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:14:06

• you missed company match -BayFamily- ♀ (189 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:34:14

• Wonrg, Roth IRA is only 4k for joint-filers !? -NeverFollow- ♂ (31 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:18

• 30K for 401K after 2006, I can not contribute Roth now -BayFamily- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:47:39

• Roth IRA Income limit: 160K for two salaris. -NeverFollow- ♂ (40 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:59:31

• Great plan! -U6D3- ♂ (52 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:18:41

• not too bad -BayFamily- ♀ (90 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:04:08

• Only 50K tax/401K for 200k income? -U6D3- ♂ (181 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:22:35

• to be exact -BayFamily- ♀ (49 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:27:18

• do you trig MAT, base on your salay, -soccer123- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:44:32

• yes, a little, not too bad -BayFamily- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:14

• do you trig AMT, base on your salay, -soccer123- ♂ (154 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:46:59

• nothing special, mortgage interests deduction is large -BayFamily- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:48:37

• my loan less than your half, is mean that -soccer123- ♂ (155 bytes) () 02/26/2007 postreply 15:59:28

• 大梦一场空。 -丢卜瘩- ♂ (34 bytes) () 02/26/2007 postreply 12:45:00

• 美国的经济是所有美国人的梦想的载体 -Kissingfrog- ♀ (77 bytes) () 02/26/2007 postreply 13:28:35

• No need to invest real estate -NeverFollow- ♂ (100 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:04:51

• that is wrong :) -BayFamily- ♀ (187 bytes) () 02/26/2007 postreply 16:10:59

• not really -NeverFollow- ♂ (241 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:17:23

• i am not that good at all. -BayFamily- ♀ (197 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:35:21

• The best strategy (I know you won't do it :-)) -miat42- ♂ (835 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:01:16

• I knew -BayFamily- ♀ (229 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:37:39

• IBank is not easy either -miat42- ♂ (1997 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:21:14

• thanks for your excellent advise -BayFamily- ♀ (27 bytes) () 02/26/2007 postreply 20:14:59

• anothe reason I will not do it -bayfamily- ♀ (189 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:41:58

• Understood 100% -miat42- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:22:12

• 鼓掌，DDD。 瞧瞧，猪手都拍红了。 -JR98- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 17:28:55

• 真的，看到这么赤落落的拜金族只能让人感到悲哀 -rzjh- ♂ (88 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:05:49

• 金融新手工资不高. -eclubs- ♀ (21 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:18:14

• Right, you know it -miat42- ♂ (209 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:27:57

• 就凭人家一篇专谈理财方面理想的文章, 你就得出你的结论: -喜欢就好- ♀ (106 bytes) () 02/26/2007 postreply 19:13:00

• 回复：就凭人家一篇专谈理财方面理想的文章, 你就得出你的结论: -rzjh- ♂ (652 bytes) () 02/26/2007 postreply 19:52:16

• Well, don't quickly judge others, that's arrogance too -miat42- ♂ (438 bytes) () 02/27/2007 postreply 04:14:02

• you are millionaire with a soul, I am a souless money hunter -bayfamily- ♀ (108 bytes) () 02/26/2007 postreply 20:09:37

• 赚钱之余别忘了多花时间关心身边人.陪陪老爸老妈饮茶,看海. -eclubs- ♀ (40 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:25:17

• Right, LIFE first, making money second -miat42- ♂ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 18:29:17

• nod, nod. -喜欢就好- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 19:16:37

• for sure, money is only a very small portion of life -BayFamily- ♀ (0 bytes) () 02/26/2007 postreply 20:20:21

• BULLSHIT 回复：普通家庭十年一千万的理财计划 -datoubing- ♂ (189 bytes) () 02/27/2007 postreply 01:00:46

• smart guy, do you happen to know -bayfamily- ♀ (96 bytes) () 02/27/2007 postreply 07:28:30

• 回复：smart guy, do you happen to know -datoubing- ♂ (146 bytes) () 02/27/2007 postreply 08:50:18

• 有了梦想，离实现它也就不远了。欣赏您的理财计划！ -一丝浮尘- ♀ (0 bytes) () 02/27/2007 postreply 08:49:24

• if you no dream, dream will never come to you -BayFamily- ♀ (0 bytes) () 02/27/2007 postreply 11:52:10

• 回复：普通家庭十年一千万的理财计划 -cashLover- ♂ (798 bytes) () 02/27/2007 postreply 16:51:37

• wrong calculation -bayfamily- ♀ (95 bytes) () 02/27/2007 postreply 17:25:31

• 回复：普通家庭十年一千万的理财计划 -feile- ♀ (308 bytes) () 02/27/2007 postreply 18:10:22

• How could you pay a little AMT? -ChinaPine- ♀ (208 bytes) () 02/28/2007 postreply 19:21:19

• 理想不错，不过好像真的风险很大，而且太累 -炖牛肉- ♂ (0 bytes) () 03/01/2007 postreply 00:34:42

• I am not saying it impossible, but you are dreaming right night. -jy101- ♂ (252 bytes) () 03/10/2007 postreply 17:11:19

• 回复：I am not saying it impossible, but you are dreaming right nig -青浦人- ♂ (104 bytes) () 10/16/2007 postreply 08:37:15