偶在贵坛获益颇多，于是也想贡献一点自己研究和实践地产法基本知识的一点见识，希望各位大侠指正。
很多地主乐此不疲经营自己的房产，注意力多放在一些看得见的东西上。但经营出租房最危险的实际上还是法律方面的责任，这在一些比较同情穷人的州尤其重要。
美国的房地产法基本是各州有各州的规定，有很多相同之处，是法律的基本推理，也有很多不同之处，根据各州的文化，政治倾向，和法庭对法律解释形成的案例法（case law）. 同样的事，出在不同的州，结果也可能大不一样。所以地主应该注重研究本州的地产法。但是，地产法大都有很多一般性规定，各地法院的解释会不一样，所以研究案例也很重要。
地主对房客行为的责任
按理，既然法律要求地主尊重房客的隐私和“享受不被干扰和平居住的权利”，那么地主对房客在居住期间的行为后果就没有责任了，对吧？
Rowland v. Christian 案。关于合法或非法进入你的房产。
不然。在有些州，比如加州，地主对房客乃至其他人在自己不动产上所作所为的责任不是很清楚，甚至对地主很不友善。1968年的一条案例法（Rowland v. Christian）首先奠定了扩大地主责任的基础。在这个案例里，一个三藩市公寓房客的来访客人在使用洗手间时，被一个破碎的陶瓷开关划破了手。他事后向法院状告该房客没有告诉他开关已经破裂而且危险而导致伤害，要求赔偿10万美元。两级地方法院驳回了他的要求。在起诉中，加州最高法院推翻了地方法院的判决，加州最高法院认定即便某人未得许可地进入一个公寓或使用公寓设施而受伤害，如果是“可预见”（foreseeable）的，地主照样需要付责任。该案的判决的重要性是加州最高法院做出了影响很长远的，在我看来有些荒谬法律意见：
A man's life or limb does not become less worthy of
protection by the law nor a loss less worthy of compensation under the law
because he has come upon the land of another without permission or with
permission but without a business purpose.
protection by the law nor a loss less worthy of compensation under the law
because he has come upon the land of another without permission or with
permission but without a business purpose.
意思是保护人的生命和肢体比保护财产更重要，即便某人未经许可进入某私人所有的处所，在法律上他的生命和肢体也一样受保护。加州最高法院在此案的判决中解除了合法进入与非法进入者（trespassers）的区别。这个意见是后来很多州禁止设置可能伤害到人的手段来保护自己的土地房产（我称为保护小偷法理）的基础。比如在很多州，你不可以设置可以伤害到人的装置来保护你的财产。同时，该法强调了事故的“可预见性“。也就是说，如果你知道你的房地产破损处有可能伤害到任何人（即便是小偷），你也有责任修理，如果暂时不能修理，也要将其明显地标识，好让人避开。所以现在你到公共场所，如果有人拖地板，或有水撒到地上，一定要放一个标志在那里。如果你的房产正在修理施工，也一定要有符合标准的警告标识。
关于恶犬咬人
在1975年的“Uccello v. Laudenslayer”，案例中，加州最高法院设立了另一个案例法。在这个案子中，一个房客家养了一只大狼狗。平时都关在后院的笼子里，但有时会放到房子里来。1971年的一天，邻居家的小女孩到房客家和房客的女儿玩耍。大狼狗进到房子里把邻居家小女孩严重咬伤。房客随后当然搬走了。邻居就把地主告到法院，称地主对小女孩的受伤负有责任。这家房客签的是月租约，而且在租约里允许房客养狼狗，并规定如狗损坏房屋，房客将负责赔偿。房客在后院门口和其它地方挂有“小心有狗”的标记。地主也曾多次到该房产处巡视并看到过大狼狗。在之前，这只狼狗曾咬过邻居，甚至咬伤过房客的女儿。
下级法院认为地主没有责任，因为事发当时地主并没有”占用“（posses）该房，地主甚至无权进入该居所，地主已对该居所实际失去了控制权。所以无法也无权制止或纠正对房客的行为并为之负责。但加州最高法院认为，即便地主已经把房屋交给了房客，他还是对之有一定的控制力。地主可以通过租约来控制房客的行为。比如地主可以拒绝续租或威胁拒绝续租以控制房客的行为。所以最高法院将案子驳回重审。最后还是判地主对邻家小孩的伤害负责任。
Mariland州Matthews v. Amberwood Associates 案的法院意见形成的案例法在美国被广泛采用。在该案中，公寓 owner(地主) 本来有规定不准房客养危险的宠物。结果一个房客未遵守规定养了一头Pit Bull。该狗后来咬死了一个十几个月大，留在房客家的男孩。该男孩的母亲把地主告上法院，陪审团判地主七百万美元赔偿。法官将赔偿降低，双方都不服上诉。在上诉中，Mariland 上诉法院维持陪审团原判。法院意见.归纳起来有以下几点:
1. 地主知道房客有一条危险的狗。
2. 地主知道该恶犬的危险。
3. 地主有权力收回出租房进而消除该狗的危险。
4. 地主有权力制止该恶犬的出现。
5. 地主有明文规定不能养狗，说明是知道凶恶的狗的危险却没有执行。
6. 地主既收取租金，就有义务维持一个安全的居住环境。
7. 小孩母亲的玩忽职守的责任与本判决无关。
故而责任在地主。看看大家是否有兴趣，再决定是否继续发送。。。
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