魔滩买房记：当房地产经纪人悄悄给自己发奖金
作者：劳耳东，2025年8月4日
临近退休，我开始寻找一个能安度晚年的地方。一对教会朋友，资深的房地产投资人，向我大力推荐默特尔海滩。他们多年前就开始在这里大举投资，收益颇丰，让我心生向往。
朋友们最近又在默特尔海滩买下一栋新房，户型和位置都无可挑剔，价格与我所在的华盛顿特区郊区相比，简直是“白菜价”。二月一个周日中午，他们来电，说正在默特尔海滩忙着新房装修，却遇到了一个麻烦：新上任的DOGE领导突然要求所有员工在周一前必须用工作电脑回复一封邮件，否则视为自动辞职。朋友人还在七小时车程外，唯一的选择似乎是连夜开车回家。我一听，这不就是个“一箭双雕”的好机会吗？既能帮朋友送电脑，又能顺便看看默特尔海滩的房子。于是，我加满油，带上电脑，驱车七小时，一路南下。
阳光、沙滩与“白菜价”
摆脱了华盛顿的冰天雪地，默特尔海滩的温暖阳光扑面而来。朋友的新家面朝湖水，白鹭翩翩，美得如同一幅画。这里的房价确实便宜得惊人，让我开始想象退休后的生活：每天坐在家里，看着白鹭在蓝天白云下悠然捕鱼，日子似乎永远不会无聊。房子位置极佳，离海滩仅10分钟，附近餐厅和购物中心应有尽有。二月的华盛顿还需要裹着棉衣，这里却只需一件T恤，气候宜人得令人嫉妒。
作为朋友新家的第一位客人，我睡在他们刚搭好的主卧新床上，感觉无比舒适。第二天一早，朋友的经纪人，Julie Lizhu Zhou，便来带我看房。
“地主梦”的诱惑
考虑到退休后爬楼梯可能不便，我向Julie提出了“主卧在一楼”的要求。她热情地带我看了三处房产，价格都远低于华盛顿特区郊区的同类房子，甚至不到一半。那一刻，我感觉自己不再是“穷人”了。我开始做起了“地主梦”：卖掉马里兰的老房子，在默特尔海滩买几栋房，一栋自住，其他出租，享受稳定的租金收入。朋友们告诉我，默特尔海滩的房价低，但租金高，一栋联排别墅的租金完全能覆盖房贷。趁着现在有稳定工作，银行乐意贷款，“地主梦”似乎触手可及。
看了一天的房子，我驱车返回马里兰，脑海里满是对新生活的憧憬。
“天上掉馅饼”的陷阱
两天后，Julie来电，说朋友小区的一栋湖景房，价格从29万美元降到了26万美元，催我赶紧下手。我半信半疑，与朋友确认后，他们也觉得降价后的房子性价比很高，并提到Julie刚生完孩子，生意不易，希望我能照顾一下她的生意。在朋友的劝说下，我于2025年2月26日上午11:44签署了购房合同，并按要求向开发商Lennar汇了7800美元的定金。
之后，Julie发来一堆文件让我签字，其中包括一份当天下午3:44的买方经纪人协议。来美多年，我从未遇到过欺诈，加上已经付了定金，担心反悔会损失7800美元，便没有仔细审阅文件，完全相信了持证经纪人Julie的职业操守。随之而来的，是房贷公司如雪片般飞来的各种文件，让我忙得晕头转向。
过户时的“当头一棒”
6月23日上午，在律师楼签署过户文件时，我看到了那份《Closing Disclosure Settlement Table》。房价一栏是26万美元，没有问题。但当我看到经纪人费用时，整个人都僵住了——Julie的经纪人费用高达1.6375万美元！我立刻质问她，为什么26万美元的房子佣金如此之高？她淡定地回答：“哦，Lennar给了我1万美元的奖金。”
我难以置信。作为代表我利益的经纪人，她竟然在未告知我的情况下，从卖方那里拿了一大笔奖金？这难道不是她与卖方“合谋”，把奖金加到房价上，让我来买单吗？
此时，我已支付了6.8万美元的首付和过户费用，如果反悔，7800美元的定金也将不退。我已无路可退，只能硬着头皮签了字。拿到新房钥匙的喜悦，瞬间荡然无存。我感觉自己被Julie算计了：她不仅拿了2.5%的佣金，还额外收了卖方1万美元的奖金。羊毛出在羊身上，这笔钱无疑是我出的。在华盛顿特区，经纪人返还佣金给买家是常事，我因为房子便宜没要求返佣，却没想到Julie在背后偷偷给自己加了1万。
揭开Julie的“完美”伎俩
回到马里兰后，我与同样通过Julie买房的朋友们交流，发现他们也毫不知情。我用AI查询南卡罗来纳州的房地产法规，得知SC Code § 40-57-370明确要求，经纪人必须在报价或接受报价前，书面披露从非客户方获得的任何报酬。而Julie，从未口头提及这笔1万美元的奖金。
我查看了DocuSign的电子签名记录，终于看清了她的套路：
- 2025年2月26日上午9:12： 我签了第一份买方经纪人协议，授权Julie代理，但这份协议没有提及任何佣金或奖金。
- 上午11:44： 我按指示汇出7800美元定金，表明了我的购房诚意。
- 下午2:19-2:39： 我完成与Lennar的购房合同，定金不退，我已无退路。
- 下午3:14： Julie发来第二份买方经纪人协议，其中藏着“经纪人费用：2.5%+1万美元奖金”的条款。
她利用时间差和文件淹没战术，先让我签下授权协议、付定金、签购房合同，等我彻底被“套牢”后，才递上那份藏着关键条款的协议。淹没在繁琐的文件堆中，我根本没注意到这个陷阱。她显然深谙客户心理，利用定金压力，让我们成了“煮熟的鸭子”。
更深的发现与教训
我继续调查，发现Julie经手的同小区房子，佣金和奖金各不相同。根据Redfin数据，一栋端头单位的房子只卖了24.8万美元，而我的中间单位却花了26万美元。按理说，端头单位应该更贵才对。显然，她在其他交易中也如法炮制，给自己加了额外的“奖金”。
当我质问她为何没有提前告知卖方奖金时，她回答：“这是卖方支付的…有时候客户还没决定买，我们先签合同，免得给人推销感。”这听起来冠冕堂皇，但如果我不买，卖方会付给她奖金吗？她显然是先与卖方谈好房价（比如25万美元），然后报给我26万美元，让我按3%付定金，再与卖方抬价到26万，自己拿走1.6375万美元（6375美元佣金+1万美元奖金）。卖方没有损失，自然乐意配合。
将这段经历输入ChatGPT，AI指出Julie的行为可能违反了南卡罗来纳州房地产委员会的规定，并建议我向相关机构举报。我咨询了几位南卡当地的经纪人，他们都表示从未听说过买方经纪人能拿如此高额的卖方奖金。
此外，她还向我推销高价服务，比如窗帘安装（比当地工人贵一倍），车库门电机安装（比当地公司贵近一倍）。最初我以为她刚生完孩子，同情她，但现在我意识到，她可能确实“很缺钱”。
作为买方经纪人，Julie本应百分之百地为我争取利益，却暗中与卖方安排奖金。我那1万美元的奖金，无疑是我自己出的。希望有心的朋友们去默特尔海滩买房时，能多“照顾”她生意，给她发点奖金！
