五年房产投资总结

长期潜水，突然想分享一下自己的经历。

第一次买房是10多年前了，但是自住。真正投资开始是买第二个房子，出租第一个开始，所以说五年总结。

上个世纪末来美国，按步就班读书工作，湾区。2003年在中半岛买了第一个自住房，80万左右，首付8万。第一次买房，没投资观念，拼命还贷款。到2009左右贷款只剩40万，不久又存了20多万现金，开始想是不是买第二个房子。

2011年在半岛南端买了第二个房子，120万，首付30万，搬去自住，第一个房子就租出去了，才知道出租这么容易，心里便开始想着继续投资。2013年底在南湾 买了一个，2014年底在南湾买了第二个，2015年中在南湾买了第三个，2015年底南湾同一个地段又买了一个，所以现在总共有5个出租房，一个自住 房。目前资产负债如下（粗略）：

房子	买入	Zillow 估值	贷款	月租
1	80万	160万	35万	4000
2(自住）	120万	260万	115万
3	70万	120万	无	6000
4	65万	80万	40万	3000
5	45万	47万	30万 (HELOC)	2500
6	85万	87万	50万	6500

 

 

 

一点感想和操作原则：

1. 房地产投资是个好投资，当然比股票麻烦很多，但风险很小
2. 机会很重要，上天让我抓住了这次金融危机的难得机会，虽然有点晚
3. W2 很重要。没有两个W2，就没有现金积累，也拿不了贷款
4. 不做远程，有段时间看过外地，但庆幸没买
5. 只买Single family 或multiple unit, 但绝不要condo或带HOA的
6. 尽量找卖相不好的，旧的，破的，升值潜力大
7. 一定要有正现金流。即使在湾区，我每个房都挣钱，否则风险太大
8. 用现金买，买完贷款，利息稍高，但买房有优势
9. 贷款只做no point, no fee, no penalty。利息降，马上重贷，有数学不好的不明白这道理
10. 不怕底层租户，多数人有政府支票，反而有保障。最后一个房子就是这样
11. 有机会就办HELOC。不知道什么时候会用上
12. 自己管理，可以省很多费用。
13. 不准备卖。一直出租，看长远。现在每年房租收入>25万，盈利15万，除掉equity build up，现金流收入9万多。再过15年，贷款还清，这几个房年收入超过20万，即使房租不涨。房子增值另说。
14. 分享一句话，有个老人把房子过户给我时说: you be careful with real estate, you might get rich。有道理!

 

所有跟帖： 

• 薯老爷给你点个赞。积累很快 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 15:28:42

• 薯老爷是否那位多年前买了多单位的烂公寓,最后变废为宝的, 被投坛瑜为可带枪收租的牛人? -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 15:55:54

• 枪是有的。猪肉也是有的。用枪打猪肉也是有的 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:45:07

• 哈哈, 佩服! -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:52:26

• 牛人。 -美心- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 15:31:52

• 赞, -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 15:33:17

• 基本上, 采用同样的策略, 但没section 8, 看到太多负面的分享. -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 15:40:03

• 没有Section8 -wanqudizhu- ♂ (378 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:11:43

• 有些不解这几年在湾区能够买这么多房一定是公司上市股票赚到还是70万年收入? -yourolddad- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 15:40:06

• 用到期的RSU，某个IT现在是大公司，10年左右时，是按50万四年付清配给工作5年左右的工程师，这几年股票涨了四倍5倍之间，你想 -trimtip- ♂ (543 bytes) () 05/27/2016 postreply 15:57:11

• 我本人就住湾区也曾在最好几间高科技公司干收入加股票加有30万+ 就是没有你这位大哥那么牛不讲外州人就我这湾区人也看到口水流 -yourolddad- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:14:30

• 同样在湾区，还有比你更惨的，90年代就来湾区，居然到现在还在和人争第一淘自住房，房价从30几万到现在的200万，他还没买到一套。 -trimtip- ♂ (236 bytes) () 05/28/2016 postreply 12:47:20

• 说实话，股票没有发什么财 -wanqudizhu- ♂ (374 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:05:23

• 赞一个。 -jjj7- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:05:37

• 很有成就。但是总体Asset rich cash poor.当然你还有其他收入的话就没问题了。 -julie116- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:07:05

• 没错 -wanqudizhu- ♂ (276 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:15:27

• 同感，赞！祝福！ -x潇潇- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:20:27

• 实话实说 too good to be true! -yourolddad- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:29:04

• 忘了一件事，从父母处搬过来35万。 -wanqudizhu- ♂ (94 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:33:04

• 是从国内搬的吗？怎么转到美的？要交税吗？ -omum- ♀ (0 bytes) () 05/30/2016 postreply 11:52:39

• 这完全可能, 俺2 份低的多的w2, 倒腾数年, 房租净收入 早就超过2 份w2 take home 的 . 我们还可以再贷款5 -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:46:07

• 还不算所还的本金. -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:48:03

• 他这个挺保守的，完全没有问题，LZ很实在。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:50:29

• 。。。 -乒乓板- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:06:27

• 最后三个买的晚了一些。 不过只要有正现金流就没问题。 -ebfc1234- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 18:53:03

• 赞后来居上！你们收入40万，贷款270万，怎么贷到的？ -laoyangdelp- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:34:03

• 四个贷款，一个HELOC -wanqudizhu- ♂ (482 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:41:53

• 挺好的，再赞！ -laoyangdelp- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:43:23

• 只要出租房有收入能抵过自己的贷款，银行就没有问题的。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:48:58

• 谢谢分享！ -白马- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 16:35:56

• 厉害，佩服佩服，手痒 -firefly2000- ♀ (3053 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:08:52

• 。。。 -乒乓板- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:13:13

• 都是如果的，长周末无聊算一算来玩，别当真哈 -firefly2000- ♀ (53 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:15:37

• 。。。 -乒乓板- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:20:36

• 另外就是市价。真卖的话是否容易出手，是否能卖出市价。早点 -julie116- ♀ (47 bytes) () 05/27/2016 postreply 18:11:33

• 500万的价值在你们NJ要15万吧？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:22:43

• 他赶上了时机。市场一路走升，利率下降。不过本金没现金流问题的话可是自己的钱啊 -julie116- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:20:57

• L/V = 35%, 相当保守安全。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:21:38

• 好像风险是用DTI来衡量的吧？ -firefly2000- ♀ (90 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:24:23

• 对，资产负债率也是一个指数。现金流有问题可用资产变现。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:26:54

• 你算了我自住房了 -wanqudizhu- ♂ (541 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:27:00

• 呵呵。火聪一般只能算糊涂账。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:29:13

• 呵呵，不好意思，是不太会算账哈 -firefly2000- ♀ (376 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:52:53

• 湾区的房子没有租不出去的， 都在抢。 -ebfc1234- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 19:34:31

• 请问一下在哪里可以买到第六个, 05 年底还可以买到85万租6500？ 谢谢谢谢！ -天下攘攘- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 17:26:55

• 同问。Duplex, Triplex or Quadplex in which zip code? -新注册- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 18:00:12

• 问题是将来capital gain 要和政府平分。。。。余下一半收入记入本年度收入。。再平分一次。。。自己最多到手1/4 利润 -zhmz888- ♂ (155 bytes) () 05/27/2016 postreply 18:47:07

• 留给孩子，没税。 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 18:51:00

• 大赞一个，真是做的很棒，地点选的都好，时机抓的也好，重复用了杠杆 -hua_hua- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 19:38:36

• 这位兄弟跟老朽类似都是升值地区。我那天说的在不升值的地区不要做出租房，因为回报率太低 -ZeroSumGame- ♂ (336 bytes) () 05/27/2016 postreply 19:45:49

• 2011年买的120万的房子现在不会涨到260万，除非是银行屋或短售屋，但这种房子在中半岛很少。我也在湾区，知道行情。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 20:03:33

• 。。。 -乒乓板- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 20:25:02

• 同意楼上的，palo alto那附近做到这个增值 -hua_hua- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 21:11:52

• 首先，2011年在Palo Alto已经没有120万的房子。而且，现在在Palo Alto260万的房子至少至少要1800尺。2 -圭妈- ♀ (256 bytes) () 05/28/2016 postreply 08:33:39

• 您住Palo Alto 吗？看来我需要请您来家里吃饭才能让您相信？LOL -wanqudizhu- ♂ (136 bytes) () 05/28/2016 postreply 11:14:06

• 不仅住Palo Alto, 还在那里上班。我09年在Palo Alto买的没上市的房子，从此一直关注PA的房价动向。 -圭妈- ♀ (248 bytes) () 05/28/2016 postreply 13:53:25

• 。。。 -乒乓板- ♀ (0 bytes) () 05/28/2016 postreply 14:58:43

• 是您要和我争。您住PA吗？请您做一个open house,试试可以卖多少，或者问问地产经纪。现在PA的房子已经可以砍价了。无意和 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/28/2016 postreply 18:04:44

• 。。。 -乒乓板- ♀ (0 bytes) () 05/28/2016 postreply 18:50:08

• 我的意思是市场是检验房价最好的地方，而不是Zillow。Zillow上湾区房价的数据是滞后的。房价飞涨的时候，Zillow un -圭妈- ♀ (224 bytes) () 05/28/2016 postreply 20:13:42

• Palo Alto 猜对了 -wanqudizhu- ♂ (329 bytes) () 05/27/2016 postreply 21:25:10

• 看到太多太多的房，2011 的， 現在more than double . -pink- ♀ (0 bytes) () 05/28/2016 postreply 12:20:41

• 谢谢分享。祝贺。总现金投入是200万，年净收入15万，回报率7.5%？如不算房子增值。 -southmountainer- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 20:21:43

• 应该是palo alto的自住房，120涨到260。 -waiting2006- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 20:29:54

• 为何 2015 年买的第三个房子涨的这样快？好deal？ -大百百- ♂ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 21:57:17

• 第三个是2013年底买的 -wanqudizhu- ♂ (74 bytes) () 05/28/2016 postreply 10:20:23

• 赞！谢谢分享！ -成为会员- ♀ (0 bytes) () 05/27/2016 postreply 22:46:25

• 牛啊 -aywl- ♀ (0 bytes) () 05/28/2016 postreply 09:10:07

• 谢分享。赞。北加还有机会吗？哪？ -commonsense888- ♂ (0 bytes) () 05/28/2016 postreply 09:17:39

• 15年85万买的能月租$6500，太牛了 -弹指芳华- ♀ (169 bytes) () 05/28/2016 postreply 09:30:07

• 可能是multi-units -commonsense888- ♂ (0 bytes) () 05/28/2016 postreply 09:52:44

• 确实是multi units -wanqudizhu- ♂ (180 bytes) () 05/28/2016 postreply 10:17:25

• 感谢分享！ -弹指芳华- ♀ (193 bytes) () 05/28/2016 postreply 13:56:47

• 不错！复利粗算年收益率接近7.9-8%，计算过程如下： -gutu- ♂ (357 bytes) () 05/28/2016 postreply 11:31:45

• HELOC -KaLiLuHa- ♂ (62 bytes) () 05/28/2016 postreply 15:51:06

• 你那嘎噔买房没限制吧？我们这第二套房开始交40的税，就是不让你多买房 -无法弄- ♀ (0 bytes) () 05/30/2016 postreply 03:48:21

• 他媽的，加州的房子都讓中國人買走了吧，中國人走到哪裡都讓別人討厭。 -pangtouwa- ♂ (0 bytes) () 05/30/2016 postreply 15:16:37

• 您骂您自己吗？ 您写的可是中文。 -wanqudizhu- ♂ (101 bytes) () 05/30/2016 postreply 16:00:44

• 他心态不好，你要认真就不用了 -喝水也会长肉- ♂ (0 bytes) () 05/30/2016 postreply 21:29:59

• 第一栋自住房没有卖掉是失策，应该在2014年时以自住房卖掉。 -从小到大- ♀ (0 bytes) () 05/30/2016 postreply 17:22:53

• 这段是最好时期。以后若利率走高，利润就会下降。HELOC就像次贷。杠杆若太大，警惕吴京华故事重演。 -武胜- ♂ (0 bytes) () 05/31/2016 postreply 01:32:15

• 看到这么多赞这在投资理财论坛真是不容易，因为那个论坛对成功人士 -frombjwithlv- ♀ (308 bytes) () 05/31/2016 postreply 11:34:34

• East Palo Alto 的房子有1米以下的，买来自住好吗？或者买来投资如何？ -千页- ♂ (0 bytes) () 06/03/2016 postreply 06:43:41

• 真不错，房产就是稳 -红毒为香- ♀ (26 bytes) () 07/26/2016 postreply 18:07:41