五年房产投资总结

长期潜水，突然想分享一下自己的经历。

第一次买房是10多年前了，但是自住。真正投资开始是买第二个房子，出租第一个开始，所以说五年总结。

上个世纪末来美国，按步就班读书工作，湾区。2003年在中半岛买了第一个自住房，80万左右，首付8万。第一次买房，没投资观念，拼命还贷款。到2009左右贷款只剩40万，不久又存了20多万现金，开始想是不是买第二个房子。

2011年在半岛南端买了第二个房子，120万，首付30万，搬去自住，第一个房子就租出去了，才知道出租这么容易，心里便开始想着继续投资。2013年底在南湾 买了一个，2014年底在南湾买了第二个，2015年中在南湾买了第三个，2015年底南湾同一个地段又买了一个，所以现在总共有5个出租房，一个自住 房。目前资产负债如下（粗略）：

房子	买入	Zillow 估值	贷款	月租
1	80万	160万	35万	4000
2(自住）	120万	260万	115万
3	70万	120万	无	6000
4	65万	80万	40万	3000
5	45万	47万	30万 (HELOC)	2500
6	85万	87万	50万	6500

 

 

 

一点感想和操作原则：

1. 房地产投资是个好投资，当然比股票麻烦很多，但风险很小
2. 机会很重要，上天让我抓住了这次金融危机的难得机会，虽然有点晚
3. W2 很重要。没有两个W2，就没有现金积累，也拿不了贷款
4. 不做远程，有段时间看过外地，但庆幸没买
5. 只买Single family 或multiple unit, 但绝不要condo或带HOA的
6. 尽量找卖相不好的，旧的，破的，升值潜力大
7. 一定要有正现金流。即使在湾区，我每个房都挣钱，否则风险太大
8. 用现金买，买完贷款，利息稍高，但买房有优势
9. 贷款只做no point, no fee, no penalty。利息降，马上重贷，有数学不好的不明白这道理
10. 不怕底层租户，多数人有政府支票，反而有保障。最后一个房子就是这样
11. 有机会就办HELOC。不知道什么时候会用上
12. 自己管理，可以省很多费用。
13. 不准备卖。一直出租，看长远。现在每年房租收入>25万，盈利15万，除掉equity build up，现金流收入9万多。再过15年，贷款还清，这几个房年收入超过20万，即使房租不涨。房子增值另说。
14. 分享一句话，有个老人把房子过户给我时说: you be careful with real estate, you might get rich。有道理!