没亲身经历过房市崩盘的人，不知道崩盘是多么惨烈。目前，中国的房市崩了，跟美国2010/2011年的房屋市场很像。
房价普遍从高点跌去一半（只要进入市场买卖），大量房屋滞留在市场上，卖家恐慌性抛售。地理位置不好的地方跌去9成，几乎想白送，给钱就卖。
我看到的主要原因大致为：
1，供给远大于需求。我看到过一个数据（有待考证），中国过剩房屋约1.2亿套。
2，经济下滑，失业率增，收入降低，无法负担房屋的人越来越多。房价也随这趋势在走，自2022年一路跌，今年8-9月开始加快跌势。
3，房价显然存在的大泡沫。房屋若作为居住产品，一向与收入挂钩，按西方经济观点，房价大约在小于家庭6年收入，就比较健康。而中国过去二十年的房市繁荣，是把房屋当成了金融产品，买到就是赚，无论房价推到多高也不会跌，是普遍认知，于是把房价推高到家庭收入的20多年。
另外，地方政府的经费问题，以前卖土地收入颇丰，未来有转移到房产税的预期。负担不起的人弃房，负担得起的部分人感觉到了潜在的危险，也加入不计成本卖房的行列。于是，一场完美风暴就形成了。
中国未来的房价走势会如何？
我感觉中国这次崩盘与美国的次贷危机不太一样，与日本90年代的崩盘相似度更高一些。
上世纪50年代，日本崛起，生产汽车家电等精密产品，畅销全球。国内资产也一路走高，到九十年代崩盘前，东京一个城市的房屋价值就等于全美国的房屋总值。“广场协议”，日本钻进一个美丽的圈套，短期里日元大幅升值，日本人民进入最幸福的时光，只要走出日本，去世界各地都是低消费。但伴随日元走高，产品价格也相应走高，失去竞争力 ，于是，日本股市与房市从天上跌到地上，三十年的兴盛，三十年的失落。在90年代高点买入房子的，有人刚用一生还完贷款，有的人至今还在努力还贷，还房屋价值远低于90年代的房贷。
是否与中国崛起的二十年有相似之处？当劳动力价值走高（从贫穷到中等收入到富裕国家发展的必经过程）产品价格走高，出口就会渐失优势，每个国家都会保护自己国家的利益，从本质角度看，打贸易战关税战是正常事， 情绪化地解读徒增烦恼。
当房屋回归居住价值，房价的走势就可用相关工具去衡量，最简单的是租售比。炒房时期，一个炒房人可坐拥数套数十套房（所以，现在还有一批成交数年依然为毛坯的房源），而衡量一个地区的房市的实际需求要看租房市场（没人花钱租个房来囤着）。以北京为例，目前的租收比为1.8%/年（注意，是“年”，我们一贯用的租售比是按“月”），目前的利率已由6.x%降至3.1%，那么当租收比超过3.1%时，从银行贷到的钱就可产生现金流，那么，就会有投资人考虑买进投资。由此推测，房价大约会再跌30-40%可达合理区间。注意，这一算式仅为推测，变数还包括国家政策，银行利率，人口及收入的改变。
其它省市县，也可依此推测。人口流出，没有经济与就业支撑的地方，可能就此沉沦，几十年也翻不了身。
我对中国房市崩盘的思考。
1，房价只会涨不会跌是个伪命题，以此为依据的消费和投资行为错在根本上。
2，一线城市是安全的投资港湾也是伪命题。房价与供需和可负担性才高度相关。
3，Location 依然是房市的最重要选项之一 ，好Location支撑性会更好。但决定盈亏的依然是价值，买到巨大泡沫资产或简单地买贵了（可能是时机问题），无论买在哪里依然会亏。Location好的地方，跌幅按百分比算会小于Location差的地区，但因为房价本身的巨大差异，亏损可能会更大。比如，一线城市，买价为几千万的房产，损失就以千万计，几百万以百万计。那些人口流失严重的不上线的地方，按百分比计算，跌到地板价，可能永远不得翻身（比如我听到的 一套18万多购入的新房，目前卖8千，很多类似百分比），但其损失不会要命。
4，杠杠是双刃剑。美国房市相对稳定，绝大多数时间，我们看到的是杠杆的正面作用，但不要忘记它确实有负面放大作用。
过去这半个月，我关注中国的房屋市场，看得惊心动魄，免疫力下降，竟然病了几天（我几乎不生病），实在太惨烈了，比我看到的次贷危机时失房的美国民众惨得多。抗风险能力低的民众，往往买房时集合了上辈人的半生积蓄，而弃房断供又担心影响子女未来的就业与发展（听说信用受损会影响子女考公务员，不知真伪），而此时，失业找工作难收入低供不起房，即使起早贪黑，一年工作350天。我确实不知道他们的出路在哪里，时代的一场小风雨放在个体身上，可能就会成为无法承受之重的灭顶之灾。而我最惋惜的，一百个受害人里，大约只有两三人有基本的金融知识，知道自己错在哪里，绝大多数人只是哀与怨，只是嚎啕大哭或目光无神地问：我究竟哪里做错了？我该怎么办？
我实在受不了了，决定再不去看中国房市了。愿神与政府相助，帮助那些悲惨的人渡过困境，并能给予他们一定的心理辅导，否则，他们的未来会活在长期挥之不去的心理阴影中。
