大家投资住宅的时候，都自觉或是不自觉的把目标市场分成好区和烂区，把所投资的房子称为”白玉房“和“白菜房”，但是商业地产，不一样，好区和烂区的区别不是学区的好坏，也不是房子本身的形象和质量，也不是租客高档还是低档，投资的终点在于：能不能租出去？租金高不高。
这个道理是我近一年才明白过来的。
我正在为我的厂房找租客。再啰嗦一下，去年10月底，我以72/SQ。FT在地铁边买了一个厂房，为了早日实现正现金流，急急忙忙以12/SQ。FT/YEAR租出去了一半，那么另一半呢，我就不急了，慢慢找租客。
现在有三个潜在租客。
一个是邮局，他们现在的租金是30+/SQ。FT/YEAR，如果租我的只要20/SQ。FT/YEAR，那么成本会大副下降。大一点的邮局要人流，有营业厅，还要有DOCK方便上车上下邮件和包裹，另外最好还有自己的停车场（既给顾客，也给自己的邮政车），这种物业在城里还真不好找，刚好我都有。
缺点是我要给他们做装修，现金压力很大（当然不怕麻烦，可以申请CONSTRUCTION LOAN），我对建筑也不熟悉，除了写支票，恐怕什么也干不了，也监督不了。
第二个是波士顿政府。
因为波士顿跟旧金山一样，没有向海里扩张的可能，上下左都是独立的城镇，所以它一直用地紧张，包括市政府的办公室。如果在中国就好了，看上哪个地，几个月就拆迁，一年半载就能把威严的政府办公楼竖起来，而且配上几个威严的带枪士兵。
波士顿政府有专门的部门到处求租。
Office of Leasing and State Office Planning
这个道理是我近一年才明白过来的。
我正在为我的厂房找租客。再啰嗦一下，去年10月底，我以72/SQ。FT在地铁边买了一个厂房，为了早日实现正现金流，急急忙忙以12/SQ。FT/YEAR租出去了一半，那么另一半呢，我就不急了，慢慢找租客。
现在有三个潜在租客。
一个是邮局，他们现在的租金是30+/SQ。FT/YEAR，如果租我的只要20/SQ。FT/YEAR，那么成本会大副下降。大一点的邮局要人流，有营业厅，还要有DOCK方便上车上下邮件和包裹，另外最好还有自己的停车场（既给顾客，也给自己的邮政车），这种物业在城里还真不好找，刚好我都有。
缺点是我要给他们做装修，现金压力很大（当然不怕麻烦，可以申请CONSTRUCTION LOAN），我对建筑也不熟悉，除了写支票，恐怕什么也干不了，也监督不了。
第二个是波士顿政府。
因为波士顿跟旧金山一样，没有向海里扩张的可能，上下左都是独立的城镇，所以它一直用地紧张，包括市政府的办公室。如果在中国就好了，看上哪个地，几个月就拆迁，一年半载就能把威严的政府办公楼竖起来，而且配上几个威严的带枪士兵。
波士顿政府有专门的部门到处求租。
Office of Leasing and State Office Planning
Division of Capital Asset Management and Maintenance
One Ashburton Place, Room 1411
Boston, Massachusetts 02108
Phone: 617-727-8000 ext 31816 or 857-204-1816
Fax: 617-727-5482
Email: paul.burke@state.ma.us
他们最少签十年的租约，加上一个十年的OPTION（可能续约）政府的指导租金是25/SQ。FT/YEAR
但是同样让人头疼的是要我做装修，装修费用大约相当于前三年收的租金总和，更可怕的是物业管理，真正体现了“政府的确是大爷”，我仔细地读了长达几十页的装修标准和物业管理细则，细到每个星期拖几次地，一个办公室放几个垃圾桶，用什么样的灯泡，还要用有机的清洁液（ORGANIC），等等。
所谓久病成医，这个指引一定是求租办公室的人跟无数的房东经过几十年的谈判得来的宝贵结晶。反正作为业主，我被吓了一大跳。
第三个是一个专门面对低收入家庭的杂货店，我厂房周围有大量的政府福利房/廉租房，学校，还有非盈利组织。
本来我是想把它PASS掉的，但是这个杂货店老板很坚韧，不管我态度如何，隔一个星期就打个电话来谈一谈。谈来谈去，租金总是不如我的意，但是信息倒是很有用。
烂区虽然平均收入低，但胜在人多，杂货店是刚需，人是铁饭是钢，他们没有车，必须就近买。此烂区非彼烂区，政府管发工资（粮食券等），而且波士顿一向是一房难求，能得到城里的福利住房的人绝大部分是非常珍惜的，不敢闹事。
做商业地产的人盼星星，盼月亮，希望找一个CREDIT TENANT（有信用保证的租客，比如全国连锁店什么的）。
我叹气说，难道只有接受这个杂货铺老板？他算个什么破租客（目拥有一个3000尺的小店面而已），好在我不用负担装修费用。
我老公宽慰我说，其实杂货铺间接的也算是一个CREDIT TENANT，你想想，这个国家谁的CREDIT最大？是政府啊。拿政府粮食卷的人是杂货铺最忠实的客户，所以我们也可以认为杂货铺是半个CREDIT TENANT，至少是被政府背书了的，是吧？
所以做商业地产可以在烂区（不是那种犯罪率奇高，枪战的），收益不低。我考察过，好学区的住宅可以比商业贵一倍，但在人口众多的低收入区，商业比住宅可以贵一倍以上。
穷人之所以穷，有两个主要原因，一是受教育程度低，工作技能差，所以收入低。
二是他们的消费观念差，完全不懂量入为出，“勤俭节约”四个字对他们来说真的是中文，完全不懂。他们一收到政府的钱，就会胡乱地花，花干花净。穷人社区的彩票点也是很赚钱的。
再说下去可能有歧视的嫌疑，但这是事实啊。反正我觉得这是商业地产跟住宅很大的一点不同。
在烂区投资住宅最怕跟烂人打交道，又怕收租困难，但是商业简单多了，租客赚钱就做下去，不赚钱自然会关门大吉，把铺面还给你，没必要耍赖。
另外平常的维护也比较少，业主要管大的项目，修屋顶，暖气，结构问题等。
特别是一个小商铺只租给一个商户，租约里就可以注明所有维修费用由租客承担，他们自然不敢烦劳房东，有什么事情自己就修了补了。如果一个物业有几个商户，业主还是要管公共的部分，每个月要算账，把各种费用分担到各个租客身上。
我也不是号召大家专门投资烂区，只是提下醒，专门做白玉房的人不要限制了自己的视线。他们最少签十年的租约，加上一个十年的OPTION（可能续约）政府的指导租金是25/SQ。FT/YEAR
但是同样让人头疼的是要我做装修，装修费用大约相当于前三年收的租金总和，更可怕的是物业管理，真正体现了“政府的确是大爷”，我仔细地读了长达几十页的装修标准和物业管理细则，细到每个星期拖几次地，一个办公室放几个垃圾桶，用什么样的灯泡，还要用有机的清洁液（ORGANIC），等等。
所谓久病成医，这个指引一定是求租办公室的人跟无数的房东经过几十年的谈判得来的宝贵结晶。反正作为业主，我被吓了一大跳。
第三个是一个专门面对低收入家庭的杂货店，我厂房周围有大量的政府福利房/廉租房，学校，还有非盈利组织。
本来我是想把它PASS掉的，但是这个杂货店老板很坚韧，不管我态度如何，隔一个星期就打个电话来谈一谈。谈来谈去，租金总是不如我的意，但是信息倒是很有用。
烂区虽然平均收入低，但胜在人多，杂货店是刚需，人是铁饭是钢，他们没有车，必须就近买。此烂区非彼烂区，政府管发工资（粮食券等），而且波士顿一向是一房难求，能得到城里的福利住房的人绝大部分是非常珍惜的，不敢闹事。
做商业地产的人盼星星，盼月亮，希望找一个CREDIT TENANT（有信用保证的租客，比如全国连锁店什么的）。
我叹气说，难道只有接受这个杂货铺老板？他算个什么破租客（目拥有一个3000尺的小店面而已），好在我不用负担装修费用。
我老公宽慰我说，其实杂货铺间接的也算是一个CREDIT TENANT，你想想，这个国家谁的CREDIT最大？是政府啊。拿政府粮食卷的人是杂货铺最忠实的客户，所以我们也可以认为杂货铺是半个CREDIT TENANT，至少是被政府背书了的，是吧？
所以做商业地产可以在烂区（不是那种犯罪率奇高，枪战的），收益不低。我考察过，好学区的住宅可以比商业贵一倍，但在人口众多的低收入区，商业比住宅可以贵一倍以上。
穷人之所以穷，有两个主要原因，一是受教育程度低，工作技能差，所以收入低。
二是他们的消费观念差，完全不懂量入为出，“勤俭节约”四个字对他们来说真的是中文，完全不懂。他们一收到政府的钱，就会胡乱地花，花干花净。穷人社区的彩票点也是很赚钱的。
再说下去可能有歧视的嫌疑，但这是事实啊。反正我觉得这是商业地产跟住宅很大的一点不同。
在烂区投资住宅最怕跟烂人打交道，又怕收租困难，但是商业简单多了，租客赚钱就做下去，不赚钱自然会关门大吉，把铺面还给你，没必要耍赖。
另外平常的维护也比较少，业主要管大的项目，修屋顶，暖气，结构问题等。
特别是一个小商铺只租给一个商户，租约里就可以注明所有维修费用由租客承担，他们自然不敢烦劳房东，有什么事情自己就修了补了。如果一个物业有几个商户，业主还是要管公共的部分，每个月要算账，把各种费用分担到各个租客身上。
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