几家欢乐几家愁。一千万有何难？（13）

来源: AMYMINT 于 2015-03-11 16:06:59 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (5322 bytes)

还是先来个故事提提神吧。

Cambridge real estate firm Carpenter & Company, Inc. sold the old Harvard Square Theater building to Chan for $17.5 million, according to the Massachusetts Registry of Deeds. The real estate firm, headed by Richard L. Friedman, acquired the Harvard Square Theater for $6.5 million when it closed in 2012.

一个叫RICHARD的人2012年以6.5M买下哈佛广场影院，2014年或是2015年卖了17.5M，赚了10M以上。买家就是给那个给哈佛捐了350M的香港地产兄弟。这钱来得轻松吧，哈佛广场是什么地方大家都知道的，就是人多的地方呀。
所以商业地产就是要在地少人多的地方才好玩。现在中国和香港的钱象潮水一样涌向美国，而中国人认识的城市也愿意发展的城市也就那么十来个，以纽约为首，大城市的商业地产会兴旺好一阵子了。

投坛的人看到的多是发愁的一些地方和商业形式，欢乐的也不少，只是不太容易见到。

商业地产有以下几类，玩法各异。

1 MULTI FAMILY（APARTMENT），大家熟知的，风险较低，只有租不出去的价钱，没有租不出去的房子，在金融风暴中优势显著。

2 INDUSTRIAL（厂房），因为中国抢了美国制造业的饭碗，所以有大量的工业厂房闲置多年，价格低到你难以想象，WORCESTER有一片45万尺的厂房，只要500万元美元，大约10美元一尺，全世界最低的建筑成本也比这个高吧。
分地区，分行业，美国的厂房随着制造业的回流，一定会有较大的起色，但是因为每个行业的要求是不同的，产品升级换代的需要，有可能新建厂房还比改造旧厂房有利。

3 WAREHOUSE （仓库），可以和厂房一起，也可以单独成一类别。
一些有特殊优势的仓库有长期的投资价值，比如机场内的仓库，飞机可以直接停靠，比如近机场，适合作分捡中心的仓库，比如靠近主要城市中心的仓库，比如靠近主要公路的仓库。

4 RETAIL （零售）
大家看到一些小的STRIP MALL，小城市的小MALL，前不着村后不着店的DISTRICT SHOPPING MALL纷纷衰落，但是你们看到另外一些商业更加兴旺了吗？闹市区，街门口的小店对于没车的人来说是刚需（别说任何东西都可以上AMAZON买），一些吃喝玩乐升级换代的SHOPPING MALL干脆连名字都改了，叫LIFESTYLE CENTRE，看看波士顿CHESTNUT HILL新开的一家，旺不旺？
这一切都是因为消费者的改变，消费者并不需要从网上购买一切，因为时间也需要打发，又不是单纯的购物行为来打发。所以大家看到长盛不衰的是餐饮，由消费者主动走出家门，主动购买，重复购买。

5 OFFICE （办公室）
长期过剩，无法消化，只有小范围，小区域的新建办公室有需求（比如生物制药行业的LAB）
办公室过剩的原因有三个，一是大量的制造业转移，有些可以说永远都不会再回美国。
第二个原因是科技的发达，办公空间和设备的共享，每个人需要的办公绝对面积缩小，另外还有流行的“在家办公”。
第三个原因是旧的办公在层高，电气化，空间改造方面不能适应新行业，新人类的要求，而且改造成本过高，成为鸡肋。
LEXINGTON是波士顿附近著名的好学区，住宅价格400-500/SQ。FT，可是办公室只要200。
WALTHAM有两栋一模一样的楼，一栋是住宅，满租，一栋是写字楼，空一半。写字楼那一栋共有20个单位（CONDO），有一个业主拥有其中10个CONDO，一万尺只卖60万元，相当于60元/尺，而当地的住宅价格是150-200/尺。
我曾打过如意算盘，如果能把另外十个CONDO的业主说服，我们一起把它改成住宅，大家不是都发财了吗？可是有一两个小CONDO的业主就是死心眼，非要在这里把生意做下去，我当时没有信心，也没有现金把他们买断，只有说一声“可惜了”。
（80年代什么时段汽油价格奇高，政府鼓励大家就近工作，就近办公，所以出现这种大片住宅区冷不丁有一栋长得象住宅的写字楼的状况，历史遗留问题，历史也有可能重演，谁知道呢？）

有些银行每年进行商业地产的评估，并不是我们想象的，只要借款按时还款就可以了，有时他们发现空置率过高，会要求你立即还贷款。
我见到一个写字楼去年还要价8M，现在空了，只要4M。

对于普通人来说，商业地产也就是MULTI-FAMILY 和RETAIL 两种。
厂房和仓库难度高，利润会很高。美国人很死心眼，不会打价格战，即使在空置率高的地方，租金水平却不是很离谱的低，可能就应了那句话：三年不开张，开张吃三年。