人聚财来。一千万有何难？（12）

来源: AMYMINT 于 2015-03-11 09:45:33 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5303 bytes)

有一个小伙子，十几岁两手空空来到美国，没有上一天大学，他在建筑工地一周工作六整天，加上四个晚上餐馆工，经过两年辛苦工作，赚了一万元当首期，在波士顿著名的烂区DORCHESTER买了一个三家庭，（1991）年开始了他的房地产投资生涯，先是翻新，然后学会资本运作，到2005年时，他拥有超过100万尺的商业，1700个单元的住宅，这还只是新英格兰地区。

他叫McGrail，我认识他时，他已经破产。他的两个被银行收走的DEAL在我的视线当中，后来没有拿到，非常可惜，但认识了这么一个人，一个美国梦的讲述者，一个失败的英雄，一个值得学习和敬重的创业者。现在他又是一条好汉，投资多元化，也做建筑包工头，他以前特别敢用非法移民，所以价钱奇低。

他的成功经验有三条，不好意思，我忘记了其中一个，所以只有两条：
FOLLER THE PEOPLE（人口密集）， FOLLOW THE PUBLIC TRANSPORTATION（公共交通）

也许第二条靠近公共交通只适用于大城市，这是显而易见的，波士顿红线，橙线，绿线沿线都是投资最火热的地区，就不说了。
中国的大城市也是一样（有地铁的）。

第一条是我有很深的体会，并不是他说过我才明白的，而是一直有这种实际的体验。
大家都知道深圳是从一个小渔村在30年内发展成一个人口千万的大城市，我去深圳的时候，连农民房都租不到，为了得到免费的住房，我勉强接受了一个工资低，工作累，还不能解决深圳户口的国有企业的工作，因为吃和住是人最基本的要求，所以房地产是永远的行业，任何时候都有巨大的市场需要。

大家经常说白玉房和白菜房，投坛里两个极端做得好的人都有，白玉房搏升值，白菜房有现金流，或在两者之间找到一个你认为舒服的点。

但是商业，有时越白菜越不能要，看的就是有没有人气。
我现在住的郊区，只有一万多人口，没有公共交通，村子里的商业街不到500米长，一个理发店，一个餐馆，一个PIZZA，一个药店，一个杂货店（亏得隔壁镇子支持，小连锁），一个。。。，什么都是一个，如果来开第二家，生意立马下降一半，因为这里就这么一丁点人，一点点消费。这还是富裕镇，唯一例外的是有四家银行网点，现在网上银行那么发达，银行网点也是日见收缩。

所以我有点悲观地说，商业地产可能只能在大城市才有得玩（10-50万人比较好），广大农村和小城镇，看看就算了，除非是要自己经营生意，或是开工厂，现在买绝对是低点。

人都到哪里去了？最有消费力的人又在哪里呢？
答案是，人在城市里，最有消费力的人在城市里最热闹的地方。

我的出租屋按房间租，一间是800到1300一个月，都是学校的TA/PHD 或是刚工作的年轻人，他们的房租占总可支配收入至少三分之一，有时甚至占一半，所以大部人养不起一部车，要住在公共交通发达的地点，而且希望吃喝玩乐都举步可达。年轻人越聚集，越热闹，越方便，他们越不想搬走，甚至影响到了人力市场。

我一个朋友在一个著名制药公司，他们在城里和郊区各有一个大楼，而且郊区办公室还提供上下班班车（到地铁总线），结果现在大家都要钻到城里工作，郊区的部门留不住人，情况越来越严重，现在公司居然决定在城里再租办公室，把郊区的部门全部搬走，郊区的办公室退不掉，还要照付租金。可想而知租约满了以后，房东会有多头疼。

波士顿附近的WALTHAM曾经是东北部数一数二的郊区办公区，有不少办公大楼都是装修经典，但是现在的平均空置率是25%，一些知名的或是有实力的公司都搬到波士顿，特别是最近几年来新盖的WATER FRONT（原来是仓库区），剑桥的KENDALL SQUARE等。

商业地产的税是住宅的两到三倍，越是穷的地方（TOWN），商业税率越高（不知道别的地方是不是这样，我周围的市场的是这样），一空下来就是吃现金的猛兽，因为税是不能拖欠的。