在美国租房,房客是"大爷"

来源: wint 于 2015-03-07 10:10:01 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7259 bytes)

中国的房租相对于房价，并不算贵，即使在北上广，租售比远远高于500倍，再加上中国买房不拥有土地，所以从财务角度上来说，租房还是挺划算的。不过，尽管房价已飚升至天价，老百姓也宁愿砸锅卖铁壮士断腕非买不可。这一现象除了中国人血液里“拥房情结”外，租房的大环境不利于租客，不能不说是一大因素。在中国，房东就是“大爷”。

这点和美国正相反。

在美国，特别是大城市，之所以有超过35%的大众选择租房居住（而在欧洲，这个比例更高达50%），是与健全的“租赁法”分不开的。法律规定，房东不能随意涨房租，不能轻易毁约，更不能随性赶走房客;并且在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。

我朋友老丁，买了一幢独立的小楼。孩子大了搬出去后，家里就剩下他和老伴儿，上下三层空落落，于是，便把地下室装修好，租给一对年轻夫妇。

一次老丁回国度假，半夜时分一阵电话铃，把他从梦中惊醒。是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理，不然就要“水漫金山”。老丁急忙对房客说，这三更半夜到哪儿找人去啊。那边房客说，三更半夜，现在不是中午吗？哦，原来是12个小时时差。

老丁身边又没有水管工的电话，只能上网找了家“正规”的修理公司，致电他们出个“急症”。由于老丁不在现场，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美金！老丁只能怨自己度假没挑准好时候。

租客受到法律保护。各个州，市都有Tenant Protection Act（《租客保护法》）和Rental Housing Tribunal（《房屋租住条例》），条例明显都是“偏心”房客的。比如，租客拖欠房租，只要有正当的理由，比如被裁员，拖欠房租在一定时间内，房东不能驱赶房客。租客甚至在没有交足房租的情况下，可以赖掉房租一“搬”了事。

在美国，租户是消费者，是弱势群体，是法律保护的对象。有法律撑腰，美国租户是大爷。这个观念，其实跟“顾客是上帝”是建立在同一基础上的。

美国房东叫地主（landlord），因为美国人拥有房产其实是拥有地产，房子只是土地的附加物。美国各州甚至各城市都有保护租户权益的法律，不许地主“乱说乱动”。条款不尽相同，但大体包括如下几个方面。

其一，不可歧视（No discrimination）。不能因宗教、性别、年龄、职业、残障、性取向等，而拒绝租房给他们。

其二，确保住房符合居住、卫生等方面的法律要求。如：必须提供空调、热水器、浴室、冰箱、炉灶等基本配备。

其三，租金不可高于规定的限度，每年涨价不可超过规定的比例。如：同一地区的二室一厅，月租不可超过1600元，每年涨价不可超过百分之三等。

其四，押金（deposit）金额不可超过月租；在租期满后，三个星期内必须退还给租户。有的地方（如马里兰州）还规定要付利息。

其五，必须给租户紧急联系方式，以便租户可随时告知住房问题，如热水器不出热水、水管漏水等，房东可及时修理。

其六，尊重租户的隐私，不可随便到出租屋去。如果有事必须上门的话，必须至少提前24个小时，联系租户，征得同意。

其六，房子出租后，房东不可以在租期期满前将租户赶走。什么“要卖房子了”“儿子要结婚了”，什么理由都不足数。美国租房的租期绝大多数为期一年，而后续约。

其七，如果遇到麻烦的租户，比如不交房租，房东可以逐出租户，但必须按照收回租房的所有法规（Follow all eviction laws）进行。绝不可叫几个壮汉，把东西扔出去，把租户架出去。整个法律程序通常要几个月。

作为租户来说，当然要信守租房合同（Lease agreement），最重要的就是按时付租金、不损坏房屋和设备，如此你便可理直气壮当大爷。当地都有“得不到赔偿不收律师费”的律师等你的生意。

当然，绝大多数房东和房客是和睦相处，皆大欢喜的。法律之所以保护房客的利益，前提是因为房东属于有产阶级，而租房者相对来说，就属于弱势阶层。可实际上在美国，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外、甚至小城镇选择买房子。

纵观美国百年的房价平均走势，基本上仅和通胀率持平。也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项，只是生活方式选择而已。