一个商业消灭一个土豪。一千万有何难？（11）

来源: AMYMINT 于 2015-03-06 12:17:23 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4280 bytes)

最近跟人BID一个DEAL，其中还曲曲折折的，有意思得很，另外我被一个物业的VIOLATION烦死了，隔天要去见政府的检查员，天天打电话跟进，所以没有写贴的时间和心情。

很高兴看到“如风如梦”写的一系列，条条道路通罗马，他做得很辛苦，也很成功，祝愿他能更上一层楼。那些把“成功不能复制”，“我真的不需要一千万”挂在嘴上的人，我不屑。每个人都有成功的欲望，如果因为自己无能就说自己根本无欲望，假话。

闲话少说。来讲两个土豪买商业地产的故事吧。

一个是我镇上的邻居，卖了中国的一个生意，应该有个一两千万美国的现金吧，2010年左右吧到美国，一看美国地产，真是便宜呀，可是抱着没有最便宜，只有更便宜的信念，到哪去呢找？当然是大家都喜闻乐见的AUCTION。COM，花了三百万吧，在NH买了一个学校。接下来几年，英文就学了两个字，永生难忘：

一个字叫“TAX”，每年50万美元的地税，经过后来一再申诉，降了一些。

另外一个字叫“ZONING”，土豪买下来之前可能是有打算改成普通公寓，ZONING说不行，拖了几年，ZONING又说可以改成老人公寓，但是改造成本高达2000万美元。

土豪在中国还有不少的理财收入，所以顶得住税，顶不住那个2000万元，再后来听说他又有了新出路，把学校拆了，把地划成小快卖，也不知道能卖出几个。
反正土豪在波士顿是相当的不开心，说这里既没有纽约的繁华，也没有旧金山的温暖，住了几年，郁闷至死，去年搬到了旧金山。
这不是“拉不出屎来怪茅坑吗”？

另一个土豪跟我一样是刚开始陪读的身份，只是人家的本钱有我几十倍多。太太毕业了，说喜欢纽约，土豪就在新泽西买了一栋旧房子，拆了重建，人家两眼一抹黑，就敢当GENERAL CONTRACTOR，一百万元买的旧房，建新房花了140万元，能卖300万元，如果不说，根本不会有人相信是一个新工头的第一个项目，用料之精良，做工之细，把握潮流之准确，令我这个马马虎虎做FLIP的人太眼红。网上有个澳洲人直播的建房过程，跟我这个土豪朋友一比，简直弱爆了。

土豪太太毕业到一个房地产投资基金工作，有一天带回来个小本本说“我老板说这个项目太小，不做了，你看看我们自己能买了吗？”土豪说明天我们就飞去实地考察一下，然后神速买了下来，是一个两百个单位的院子吧，他出200万元，贷款800万元，毛收入120万元，NOI有60万元，去掉快40万元的利息，一年的现金流20几万元，他还颇不满意。但是这几年升值也不少了。
现在他在纽约附近的BRONX捣鼓厂房。

土豪有一些共同点：勇敢，实干，有钱，自信。
但是来到美国水土不服的土豪很多，不懂英文，更不懂美国的游戏规则，把中国的经验盲目套用，就是死路一条。
比如在中国，写字楼和商铺通常比住宅贵一到三倍，但在美国很多地方，住宅可以比商铺贵。在中国，只要拉关系走后门，改容积率，改用途根本不算个事，但是在美国，改ZOING难度超大，也没有“拆迁”这一说，要搞听证会什么的。

土豪都不一定玩得起商业地产，咱们平常人就更要小心了。想在美国当潘石屹，一定要有一个象张欣一样的太太。（要懂英文，懂市场，懂规则）。

出于信任，一些中国有钱人把在美国投资探路的工作交给自己在美国的亲朋好友或是留学的孩子，但是他们都是不专业的，既没有眼光，也没有时间，无异于走进狼群的绵羊。

下面我来写一写买商铺101吧，也许你觉得都是大道理，但是大道至简。