关于房地产增值之我见

有同学说做房地产赚钱主要不是靠现金流而是靠资产的增值。那么我们看看历史数据是不是这样的：
1。从1970-2014年的全美平均房价：


红线是通胀调整后的房价，蓝线是不调整的价格。这里用前者，以便于同通胀调整后的贷款利息 比较。从上图看出从1970年到2014年，通胀调整后的全美平均房价涨了21/16=1.3倍。
2。下图是通胀调整后的30年贷款利息图：

取平均值4%计，44年利息翻了5.4倍。
结论：长期来说，房子可以货币贬值，但仅此而已，44年才增值 1.3倍。
如果贷款，房子增值部分还远远比不过利息增长。靠大量贷款来搏资产增值来发财不符合全国绝大多数市场的情况。当然弯曲等热点地区可能是特例。

3。中国房价，参考城头的这篇文章的数据，上海1989年2300/平方，现在涨了10倍。
那么国内的利息流向房地产的通常是15%年息（要有一定的关系）。影子银行的大于20%，以20%计。14年后前者翻了10.7倍，后者翻了26倍。因此即使是在中国这场少有的大牛市中靠贷款做房地产也是为银行打工而已，借高利贷的更是没有前途。
现金买房或能拿到优惠利息的除外。

一孔之见，欢迎砸砖，最好金砖，当然石头更欢迎，克拉数越大越好，哈！

所有跟帖： 

• 这个我以前写过。CA average RE growth is about 9%. You make money by play -borisg- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:28:21

• 假设值得商议 -蓝海_蓝海- ♂ (58 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:30:19

• 唉百无一用是书生，天天看图那是平均值。看这10年中国人不富起来美国会给10年签证吗，多少人得利于房子，天天分析机会就过了。 -爱吃甜食- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:36:10

• 拿北京为例，2003年50万买一房，贷款40万十年还清，利息不过10几万，10年房子涨了10倍变成500万。 -爱吃甜食- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:49:19

• 你这不是抬杠么？03年大概4千一平。现在不是什么像样的地方也三万了。你说不赚是么？ -borisg- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:00:32

• 我真没见过2003年1万多的到现在才3，4万，记得我2004年买的8000一平的当时在北京都觉得是天价，在回龙观，买别墅也就 -爱吃甜食- ♀ (110 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:19:47

• 唉不和你争了，我每年都回去，有时还是2-3次。 -爱吃甜食- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:27:05

• 北京10年几乎所有的都涨了十倍，如五环2000涨到2万，2，3，4环4000-8000涨到4万到8万。 -爱吃甜食- ♀ (6 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:00:56

• 40万贷款10年还清，利息不过十万，那是低于5%的利率，很好奇在国内怎么能拿到这个利率？同期存款利息都比这个高！！！ -edison11- ♂ (87 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:01:49

• 这里的投资房利息有房租抵消 -H&CMom- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:04:36

• 中国现在贷款6%左右，公积金贷款大概还低，过去十年40万十年还清也没多少和房价的涨幅每年几乎一倍不能比。 -爱吃甜食- ♀ (6 bytes) () 02/27/2015 postreply 18:15:06

• 假设1是不影响结论的，因为如果你能知道市场的周期，买股票好了，流动性更大更好操作。假设2与本题无关，本贴一开始就强调 -edison11- ♂ (42 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:39:43

• 所以现在是买房的大好时机，利息超低，今后30年的房屋增值可以很容易打败利息成本。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:36:10

• 美国跟以前不一样了，后几十年跟前几十年会有很大不同。有空再另开一贴专门谈这个问题。 -edison11- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:41:42

• 多个角度看问题，很好。谢谢分享。 -3apples- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:45:29

• 我都做成十五年 -H&CMom- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:48:06

• 爱侠，这里同学最常说的一句是： 房产是地区性的，就算全国不增值， -云起千百度- ♀ (822 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:48:44

• 5%纯利很不错，我们一般3%，但是量大。 -edison11- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:52:35

• 我们量小，利润率大些。 -云起千百度- ♀ (6 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:08:11

• 都说说卖的是啥。 -borisg- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:54:44

• 普通人用的，电器文具等等 -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:10:49

• 这个不容易。厂家人工材料涨得太快。能打十年的规划么？ -borisg- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:12:22

• 最多两年规划，竞争大，年年都在扩展产品系列，只要没达到利润目标的产品及时淘汰。 -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:19:18

• 房产门槛低，容易入门。 -H&CMom- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:55:45

• 炒房不一定好赚，但是房产保值是杠杠的 -randd2000- ♂ (81 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:55:11

• 同意这个。 -非常有戏- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:04:01

• 果然转向房地产啦！ -淋雨- ♀ (78 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:56:31

• 哈哈，我今天还在想这个问题，我想下一个能像北京上海这样涨幅的大概是北朝鲜和古巴，哪天南北韩统一了北韩的房子就要向南韩靠拢。古巴也 -爱吃甜食- ♀ (174 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:14:21

• 不是说房产是地区性的？这样算不能体现地区差别。 -非常有戏- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 16:59:03

• 事实胜于雄辩，你的图表只说明一个问题 -碗碗蝶- ♀ (98 bytes) () 02/27/2015 postreply 17:41:38

• 中国大陆最近十年买了房的都赚了： -HKrenmin- ♂ (371 bytes) () 03/04/2015 postreply 06:38:11