不在丛林中，你还真不知道我在说什么。
seller贷款请见我的前文：风险资本的运用。这是一个刺刀见血的市场，买家卖家双方都时刻准备肉搏上阵。根据统计，seller贷款（assumable，wraping around，purchase money mortgage）的买家成功运营的可能性只有60%。
我的第一个贷款用的是wrap。接手第一个月，2010年10月，我们收到租金2635块，只有一家欠租300块，all paid。贷款是3054。我们当时有4万块做预备金。还好我negotiated贷款deadline是15号，每月15天grace period，到30号付讫。光为这个条款，就跟First American Title拍了几次桌子。seller都是同意，但title嫌烦，非传统居然不愿意做，一直到closing的早上title还强硬要求修改，最后一分钟才勉强同意。好处也是明显的，如果房客拖拉一下（分两次付，weekly。。。）我们不至在15号感到紧迫。可惜想到过程之艰难，以后这个方法就再也没有用过。
2年后，这个物业每月rent roll 跨过了9000块。但那不是重点。重点是让我第一次接触到seller贷款这个领域，特别是结识了Seller Tim。
seller Tim也是地产行业中混饭吃的。首先是landlord卖家身份，过后一次接触，发现他是黑石公司的。但这些只是表面烟雾。有一次第三方escrow把我当月的payment搞错了没有入账。当天早上我正带小胖去幼儿园，车上接到一个陌生号码。他说他是Tim，是seller。他说你这个月没有付款，希望尽快付清，否则将予以foreclose。我说我在什么时候付的，是银行转账。他说他再调查一下。晚上给Tim打电话，他说第三方搞错了，没事。我说那你的银行贷款没问题吧？他说见得多了，有预备金。然后就说起这个物业的经营状况。我说现在rent roll在7-8000了。他很惊讶，说你真的成了。然后他给我透露他其实不是上一个房东。上一个房东被他foreclose了。然后他再次透露，他也不是上上个房东，那个家伙也被他foreclose了。我听了以后第二天就查找这个物业的资料。发现2006年，Tim把房子卖给了第一个buyer，首付15万。2008年经营失败，foreclosed。同年卖给第二个seller，首付12万，2010年foreclosure。Tim的第三个面目揭示，原来他是房产之狼，TMD四大魔力什么的在他面前那叫笑话。
同年底我接手，接手以前，Tim雇了一家隔壁的PM公司，那家公司从来不做任何维修，rent as is。反正对Tim来说赚钱不在一时。我付了9万1首付，房子就是我的了。当我兴致勃勃开始一个rookie投资人生涯的时候，Tim一直陪伴着我，他在暗处呲牙裂嘴，磨刀霍霍，隔岸观火，准备扑上来，给我最后一击。当然这些我是不知道的，否则岂不芒刺在背，不得安宁。还好，经过我巧妙周旋，笑里藏刀，懂得取舍，Tim始终没有扑上来的机会。所以让我发现了Tim在地产界的第四重身份。
一日我有个Tim电话谈事情。我试探地问Tim，等五年期到了，我们是否可以renew再一个5年期。他说没问题，什么都好商量，只是条件的问题。这个回复如果你不在丛林中你是不明白的。这个就好比漫漫黑夜的丛林中，野兽咆哮，陷阱遍布，却突然发现一盏明灯照着一条大道。承认有些夸张，因为明灯出现只是时间问题。
后来我又跟他联系了几次。一天Tim说，你做地产是把好手，他维持着一个当地的集资协会，资本对于我来说可以敞开供应，只要我有首款。原来Tim的重重身份下，最主要的是资本投资人的角色。地产作为资本集中化产业，进出以百万为单位，资本介绍费2-3%，蔚为可观。当然我一直动荡不安，从来缺乏首款。但是知道当我需要的时候有大量资本等候在旁的感觉还是可以了了高兴一下。
seller贷款请见我的前文：风险资本的运用。这是一个刺刀见血的市场，买家卖家双方都时刻准备肉搏上阵。根据统计，seller贷款（assumable，wraping around，purchase money mortgage）的买家成功运营的可能性只有60%。
我的第一个贷款用的是wrap。接手第一个月，2010年10月，我们收到租金2635块，只有一家欠租300块，all paid。贷款是3054。我们当时有4万块做预备金。还好我negotiated贷款deadline是15号，每月15天grace period，到30号付讫。光为这个条款，就跟First American Title拍了几次桌子。seller都是同意，但title嫌烦，非传统居然不愿意做，一直到closing的早上title还强硬要求修改，最后一分钟才勉强同意。好处也是明显的，如果房客拖拉一下（分两次付，weekly。。。）我们不至在15号感到紧迫。可惜想到过程之艰难，以后这个方法就再也没有用过。
2年后，这个物业每月rent roll 跨过了9000块。但那不是重点。重点是让我第一次接触到seller贷款这个领域，特别是结识了Seller Tim。
seller Tim也是地产行业中混饭吃的。首先是landlord卖家身份，过后一次接触，发现他是黑石公司的。但这些只是表面烟雾。有一次第三方escrow把我当月的payment搞错了没有入账。当天早上我正带小胖去幼儿园，车上接到一个陌生号码。他说他是Tim，是seller。他说你这个月没有付款，希望尽快付清，否则将予以foreclose。我说我在什么时候付的，是银行转账。他说他再调查一下。晚上给Tim打电话，他说第三方搞错了，没事。我说那你的银行贷款没问题吧？他说见得多了，有预备金。然后就说起这个物业的经营状况。我说现在rent roll在7-8000了。他很惊讶，说你真的成了。然后他给我透露他其实不是上一个房东。上一个房东被他foreclose了。然后他再次透露，他也不是上上个房东，那个家伙也被他foreclose了。我听了以后第二天就查找这个物业的资料。发现2006年，Tim把房子卖给了第一个buyer，首付15万。2008年经营失败，foreclosed。同年卖给第二个seller，首付12万，2010年foreclosure。Tim的第三个面目揭示，原来他是房产之狼，TMD四大魔力什么的在他面前那叫笑话。
同年底我接手，接手以前，Tim雇了一家隔壁的PM公司，那家公司从来不做任何维修，rent as is。反正对Tim来说赚钱不在一时。我付了9万1首付，房子就是我的了。当我兴致勃勃开始一个rookie投资人生涯的时候，Tim一直陪伴着我，他在暗处呲牙裂嘴，磨刀霍霍，隔岸观火，准备扑上来，给我最后一击。当然这些我是不知道的，否则岂不芒刺在背，不得安宁。还好，经过我巧妙周旋，笑里藏刀，懂得取舍，Tim始终没有扑上来的机会。所以让我发现了Tim在地产界的第四重身份。
一日我有个Tim电话谈事情。我试探地问Tim，等五年期到了，我们是否可以renew再一个5年期。他说没问题，什么都好商量，只是条件的问题。这个回复如果你不在丛林中你是不明白的。这个就好比漫漫黑夜的丛林中，野兽咆哮，陷阱遍布，却突然发现一盏明灯照着一条大道。承认有些夸张，因为明灯出现只是时间问题。
后来我又跟他联系了几次。一天Tim说，你做地产是把好手，他维持着一个当地的集资协会，资本对于我来说可以敞开供应，只要我有首款。原来Tim的重重身份下，最主要的是资本投资人的角色。地产作为资本集中化产业，进出以百万为单位，资本介绍费2-3%，蔚为可观。当然我一直动荡不安，从来缺乏首款。但是知道当我需要的时候有大量资本等候在旁的感觉还是可以了了高兴一下。
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