反思现金流

来源: 房友于 2014-05-15 19:05:49 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3350 bytes)

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       现金流与我，似乎来自悟性和本能。刚开始买房子时，自己简单地算过一笔账，20万的买入价，收进2千一月的租金，如果20万全借，还完利息，地税，保险，维修，15年后房子归我，为什么不做？为什么不多做？于是，把口袋掏空，把出国带来的全部家当，不多，一两千美金定心丸，结结巴巴统统压上，自付近10万，借30万，买了两房。今天这类房子的市价为60至65万。
       后来有闲时看书，知道这叫现金流，这叫百分之一法则，不由为自己无师自通得意了一阵。说出这个经历，不为分享牛气，只想说，作为实践者，作为得益者，我支持新人加入地主行业，用好用活现金流。
       其实，现金流的道理，是任何一个小生意生存的道理。任何一个小生意经营者要想成功，都要弄清现金流来自哪里，怎么保证川流不息。为了做到这点，每个经营者，从找房子，选房客，修房子。。。要有自己的长项。能否成功的关键，主要是经营管理，是看生意带来的利润，而不是生意的选择，买卖，持有带来的回报。

       这就产生第一疑问，作为投资，我们是应把着眼点，放在现金流带来的利润，还是市场带来的回报？
       以那20万的房子为例，如果每月有500刀收入，一年是6000，十年是6万，二十年是12万。如果房价没涨，你净得12万。
       实际是房价以5 %的年涨幅，20 年后变为60万，20万进去，60万出来，净得40万。
       由此，我们是不是可以说，涨幅5%比现金流更重要。

       如果这个说法成立，那么，第二个疑问就来了，有正现金流的房子是不是就一定可以买？
       我们注意到一个现象，有现金流的房子，常常是在增值空间小的地方，常常是增值幅度低的房型，同时又常以低端房客为顾客。
       我们比较一下condo与house。主要区别是后者有土地，而前者没有。当作为建筑物的房子的使用寿命越来越短时，土地通常会保值和增值。没有土地的condo，管理维修费，与日俱增，今天每月200刀，可以变为300，400 ，500，今天有现金流入，几年后可能就没有了。
         所以，如果你没有服务于低端房客的心态和技术手段，还要三思。

       第三个疑问是反过来，没有现金流的房子就一定不能买？
   如果我们自己有其他收人，买下有增值空间的房子，每月不为几百租金折腰伺候烂房客，未必不是好事。

       第四，考虑到银行利率的高低，生意收入与投资回报的不同税率，百分之一法则普遍适用吗？
       二十年前符合百分之一法则的房子，今天不符合了，但是，今天房价是三倍，租金只有两倍，但是利率仅为当年的三分之一，持有的成本不升反降。另一个情况是，很多城市和地区，百分之一连浮云都不见，但这些地方，依然可做地产投资。

       说出以上想法，无意标新立异，实在是因为遇到瓶颈，有些困惑，想请投坛同学指正。