巴菲特的两个地产投资和我的感想

来源: 海泠于 2014-03-01 10:03:37 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4037 bytes)

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最近巴菲特在给股东的信里谈到他在地产上的两项投资，并且认为是他自己学习如何投资的案例。

其一是，1986年，他以二十八万美元买下北内布拉斯加州400英亩的农场。买农产的背景是1973年到1981年，中西部地区农产品价格的爆涨，但随后的泡沫破灭和价格下跌高达50％甚至更多。

但巴菲特是这样看的：“我也不知道怎样经营一个农场，但我有一个儿子谁爱种地，我从他身上学到了每亩地产出多少玉米和大豆，有多少开支。根据这些估计，我计算出从农场归一化回报则是10％左右。我还认为随着时间的推移，生产力会提高而且农作物价格也会提高。历史证明我在这两项上都看对了。我不需要任何不寻常的知识或情报得出这项投资没有缺点，并有可能大幅上扬的可能性。当然，偶尔的坏庄稼，和农产品价格有时会令人失望。那又怎么啦？也会有一些不同寻常的几年好收成和好价格的时候，我永远不会在任何压力下出售该物业。”

现年，巴菲特说，农场盈利是当初的三倍，值得他最初为它付出价格的五倍。我初略地看了一下：他在86年花了约每英亩七百刀的价格，目前内布拉斯加州市面上的农场价约每英亩一千五百，将近三十年，价格翻一番，其实不象赚了大钱的样子。当然，市面上出售的农场回报率大约低一些，有些甚至亏本。如果他的农场回报率好，也许可以值每亩三千伍百刀。但是他不卖，他和我都无法知道他说的5倍价格回报是不是真的。

他还谈到在信中提到他在1993年另一个关键的小投资。当时，他在商业房地产泡沫破灭后购买的在毗邻纽约大学的分辨率信托公司（RTC）的零售物业。

“在这里，分析也很简单， ”巴菲特写道，“和农场情况一样，在非杠杆物业收益为10％左右。但RTC一直管理不善，如果几个空置店铺租出去，它的收入会增加。更重要的是，最大的租户 - 占领了大约20 ％的地盘 - 租金约每平方英尺5美元，而其他住户平均为70美元。这讨价还价租赁在九年内到期是一定提供了重大的推动盈利。而且位置很好：纽约大学不会搬家 ...（现在）每年分红超过我们最初的股本投资的35％。此外，我们原来的抵押贷款在1996年和1999年再融资，加上我们的几次特殊分红，我们的分红总额超过我们投资150 ％。”

这一项投资我认为他是运气好，经营的不好尚且有10% 的回报，这样的地产我看见了我也会买。

巴菲特说，他用这两个故事来教导投资的基础知识，如专注于一项资产的未来生产率和未来价格变化的重要性。

“我的两个买入在1986年和1993年，”他写道。 “紧接着什么样的经济，利率，或股市可能会在未来几年的情况 - 1987和1994 - 对我来说并不重要。 ... “闪电崩盘”或其他一些极端的市场波动不能伤害真正的投资者。事实上，如果手里有现金，市场的崩溃可以帮助真正的投资者。

“投资时恐惧的气氛是你的朋友，一个令人愉悦的世界是你的敌人。”－－这句话准确的译法因该是：生于忧患，死于安乐。

我把这篇文章看了看，感觉是咋们不必迷信巴菲特。在投坛上好几位都举得出这样好得投资的例子。区别在于咋们都是（至少大都是）白手起家，做的小一点也是正常的。