在佛州看中一处投资condo，求鉴定，谢谢！

具体位置在迈阿密downtown Brickell区，距离热火美航中心开车3分钟，在迈阿密四季酒店(Four Seasons)对面。2/2，要价360k，成交价340K，面积930sqf，1998年的房子，26层，有较开阔的海景。HOA $750/mo，税4,896/yr。公寓本身也是酒店，所以有个特点，就是可以把房子交给酒店管理，成为酒店的serviced apartment，旺季（12月-3月）每晚租金$309-409，淡季（4月-11月）每晚租金$209-309，酒店告诉我说大约70-80%的occupancy rate，我拿55%，酒店拿45%。酒店提供床单、浴巾、餐具等，我要承担每月的电费，大约$150/mo。
酒店还提供装修服务，厨房、卫生间、flooring，全部按照酒店风格设计，包括家具，一共40-50k，承诺一个月完工。

各位地主觉得这房是否值得投资？谢谢！

所有跟帖： 

• 酒店够赚的， 你几乎出所有的钱， 它拿走45% -amber0912- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:26:08

• 回复：酒店够赚的， 你几乎出所有的钱， 它拿走45% -马乙- ♂ (108 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:28:08

• 酒店几年就要装修一次，估计到时还要挨宰 -说的好- ♂ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:31:11

• 回复：酒店几年就要装修一次，估计到时还要挨宰 -马乙- ♂ (107 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:39:10

• 那我会选择长租的 -六月骄阳- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:43:24

• 长租的回报率大约是3.3%，考虑到还要给一个月的中介费，虽然不用update，但回报也少很多，能否说说你的看法？ -马乙- ♂ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:46:20

• 我预估你一年能赚22k -说的好- ♂ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:29:38

• 回复：我预估你一年能赚22k -马乙- ♂ (48 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:31:18

• 如果是我一准儿就买下了，省心省事，投入又不高，７－８成的入住也不错了，你算算收益率就知道了 -9876543- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:31:01

• 回复：如果是我一准儿就买下了，省心省事，投入又不高，７－８成的入住也不错了，你算算收益率就知道了 -马乙- ♂ (36 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:32:39

• 又不用你管，５％还不行啊 -9876543- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:34:26

• 回复：又不用你管，５％还不行啊 -马乙- ♂ (10 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:39:44

• 我这就拿块豆腐去他家 -9876543- ♀ (39 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:49:32

• 主要是你的脖子被酒店捏着 -amber0912- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:36:38

• 为何说投入不高？我觉得很高。 -云中飞燕- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 14:53:06

• 250*365*0.7*.55-1800(elec)-9000(hoa)-5000(tax)=19k about 5% retu -borisg- ♀ (120 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:31:52

• 回复：250*365*0.7*.55-1800(elec)-9000(hoa)-5000(tax)=19k about 5% r -马乙- ♂ (81 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:34:20

• 恐怕还有保险费，维修费，清洁费等。 -房友- ♀ (6 bytes) () 02/05/2014 postreply 22:43:17

• 入住率是历史数据，万一房子翻新，入住率就跳水啦 -六月骄阳- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:35:14

• 70-80% is typical for hotel business. -borisg- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:36:21

• 回复：入住率是历史数据，万一房子翻新，入住率就跳水啦 -马乙- ♂ (88 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:37:26

• 98年的房子快翻新了吧？明年HOA1500一个月你咋办？钱没别地儿可投吗？ -六月骄阳- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:32:55

• 回复：98年的房子快翻新了吧？明年HOA1500一个月你咋办？钱没别地儿可投吗？ -马乙- ♂ (87 bytes) () 02/05/2014 postreply 13:35:28

• 不喜欢HOA，不喜欢Condo。。。。。。 -金山法海- ♂ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 14:03:26

• 费用太高，过，价格也太贵。 -云中飞燕- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 14:09:11

• 要听实话的话 -我是大海- ♀ (11 bytes) () 02/05/2014 postreply 14:18:37

• 愿闻其详。 -马乙- ♂ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 14:20:07

• 比较贵，租不出去咋办？ -圆西瓜- ♀ (96 bytes) () 02/05/2014 postreply 14:55:29

• 买阿密比噢兰朵贵 -我是大海- ♀ (51 bytes) () 02/05/2014 postreply 16:29:09

• 还有 property tax没算，而且还有维修费。再有HOA说涨就涨的。你收入税率要比从出租给长期租客的高。 -g18- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 16:03:05

• if it is direct ocean front, buy! if not, forget about it. -万枫- ♂ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 16:25:28

• 没啥赚得，不买 -fumeko- ♀ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 16:30:42

• 别信，Miami 淡季几乎无人去。同时Miami ，这个出租价位高了点 -FL棉农- ♂ (0 bytes) () 02/05/2014 postreply 16:39:47

• 2011年左右也研究过condo hotel还来坛里问过，最后否决掉了，投入产出比太不合算了。 -不锈钢碗- ♀ (6 bytes) () 02/05/2014 postreply 19:27:32

• 很简单 -qqqq2222- ♂ (243 bytes) () 02/06/2014 postreply 09:04:12