地主是怎样练成的（9）第一栋出租房

来源: 牛城地主于 2014-01-24 05:01:54 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (0 bytes)

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02年初，来美的第六个年头，决定开始买房了，怎么买，在哪买，一切都是未知。先把Rich Dad 关于房地产的书(有两本书，一本是他自己写的，说为什么要做Business,另一本是他的Partner写的，叫“Real Estate Richer”）看了两遍，第二本书主要讲商业出租房，作者似乎不太喜欢民房出租。确实，各有优缺点（见“地主是怎样练成的（7）），刚开始也不太懂，无处讨教，就开始看房子了。

当时有固定资产六万刀，但那个不管用，都在房子和车里压着。手头上有现金大概两万多，同时欠信用卡公司二万多债，若还了，手头上就没钱了。没有把钱还给信用卡公司是因为它的利率很低，1.9 或2.9%life time, 这几乎相当于白借的钱，不用白不用，现在这种好事情不好找了（好长时间也不找了）。

做生意嘛，不管到什么时候，能用别人的钱，就不要用自己的钱。

说一句题外话，在起步阶段，还真得感谢信用卡公司和银行，也感谢房地产泡沫时期宽松的贷款政策，要不然就凭那两万刀，能干什么？ 这细节以后会慢慢道来。

我们俩属于胆子比较大的，J-1签证还没完全Waiver掉（中方同意了，美方刚报上去），就张罗着买房子。倒是快，九九年四、五月吧，来北美三年整，就买了自己的独立住宅房，00年又买了两新车，Oddsey 和Acura TL(也许是被WFG给烧的，以为短时间内能发多大财。还有就是光买日本车不好，爱国者别拍砖哈，俺也想买国产车，但买不到）。这新新的车拿来拉东西也舍不得呀，当时还算有远见，已做好修房的准备了。于是，把Oddssey 卖了，花了六千刀买了个美国造的二手皮卡，这又挤出了一万多。

Rich Dad 说，买投资房，最主要的是找Deal, 这句话我同意，有没有，有多少Positive Cash Flow取决于Deal, 至于具体怎么算，有时间再说吧。他还说，要看一百个房子，送出去十个Offer, 拿到一、二个房子（是这么说的吧，十几年没看，都忘了他说点啥了，但看一百个房子肯定是他说的）。

当时也没有自己的Agent，于是到处看Open House, 在报纸上和各地产公司出的册子上查到房子后，就给Listing Agent 打电话约房。当时也没什么概念，反正是什么房子便宜就看什么，整个牛城的东西南北中都看遍了。中间有过两个Agent主动给我们当代理，但带着看了两次房后，见我们毫无目的地瞎转，也就放弃了。我们也不好意思总麻烦别人，还是自己来吧。

看了很多房子，包括教堂，邮局（美国的邮电局都是租房，要不运行成本咋那么高呢），简单地算着回报率和现金流，最后决定在大学附近买房，一是现金流大，二是觉得和学生好打交道吧，毕竟有很多中国学生。当时好象也没想怎么和租户打交道的问题。

终于看中了一个四万块的双层房，地点很好，十分钟以内就可以走到校园，两个单元，月租金每月一千（经过十余年，现在两千了），真是个好Deal。马上去找了一个Mortage Broker, 让他帮忙给贷款。都快批下来了，他跑来问我们有没有绿卡。当时绿卡是批准了，但还没拿到手，他告诉我们，没有绿卡，银行不给做除了自住房以外的投资房贷款。

这一下，这条路断了，手上钱也不够，怎么办？既定的路还得走下去，于是申请了一个新的信用卡，拿出大概一万多块钱。当时，信用卡公司为了吸引顾客，在开新账户时，给一笔钱，六到十二个月没利息，或很低。过了期限后，利息就会涨到百分之十几到二十几，也许是诱骗你花钱吧。但也有对付的办法，就是在快到期时，用另外一个低息卡，把这笔钱付清。这里面的难度是拿捏好时间，且有足够的卡可以中间运转。没办法啊，谁让没钱呢？

终于凑够了钱，房子顺利过户了，地主的生涯真正开始了…，那是零二年的八月。

题外话：越活，越觉得很多事情似乎是天定的，到什么时候走什么路，冥冥之中似有一种力量在推着你往那走。要不是这儿房子价格低，可能也不会那么快走这条路，也没那么容易做起来。上帝在给你关上一扇门时，一定有别的门向你敞开，就看自己有没有细心体会和寻找了。总的来说，我对自己走上这条路，是相当满意的，且毫无后悔之处。

那时真是没钱啊，象这种Deal有不少，还在挑三捡四，现在倒好，价格翻番了不说，出来一个大家就疯抢，再想买到还真是不容易。