房地产入门３）探讨初级阶段如何扩大规模

来源: QinHwang 于 2013-12-15 11:12:37 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (0 bytes)

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班长JY多次强调过，做房地产要成气候必须做到两点：第一要坚持，第二要有规摸。要想靠租金就舒舒服服的过日子，那就必须坚持不懈地努力，不断扩大规摸。

房地产不是小本生意，需要有一定的经济基础，但这并不意味着没有几十万现金就不能做起来。没有人一夜之间就拥有几十套房子。在过去几年里，本人积累了一些房子，房租收入已超过税后工资收入。和这里的土豪们相比，这个成就虽不足挂齿，一些经验和想法对那些landlord－to－be 或许有些帮助。
需要声明一点，本人是Developing landlord，专业大地主们扩大规模，那要买Hotel，Motel， Apartment complex，这个超出了本人的实践和知识范围。

一）多动脑筋寻找首付资金
投资房贷款目前需要２５％的首付，加上escrow费用，买一个１５万的房子需要４万多现金。对于多数中国人家庭来说，这个积蓄还是有的。如果自住的房子有净值，办一个Equity line，再拿出十几万，三个１５万的出租房不就有着落了吗？本人就是这样起步的。另外，退休帐户也是首付的另一来源，虽然我没有动用过。

二）不要轻易放弃现有的工作
做房地产的目的是增加被动收入，进而取代和最终消灭工资收入，成为一个自由人。人一生最好的愿望是能做自己喜欢做的事，自己主宰自己，而不是做别人的奴隶。在房地产积累初期，租金收入还没成气候，如果没有固定的工资收入，贷款买房基本没有可能。假如你喜欢自己的工作，又有可观的收入，当然最好。如果你不喜欢你的工作，那就暂时委屈一下吧。想一想，那张W２可是你拿到银行贷款的通行证啊。

三）配偶轮流单独贷款
不靠贷款，是很难扩大规模的。按现行政策，每个人最多可以贷款十个。如果夫妻都有工作和贷款能力，就应当轮流贷款，每个贷款只放一个人名字。这样一个家庭就可以拿到更多的贷款。轮流贷款夫妻要达成共识，不要造成误解，无论在谁名下，都是共同财产。钱要提前两个月就要转到贷款一方的名下，避免不必要的麻烦。

四）报税不要因小失大
审查贷款资格时，两年的税表是很重要的指标。CPA收费是根据他帮你拿回退税金额多少而定。能帮你少交税当然是好事，但一定不要因此影响到自己贷款资格。我经历过一次，lender 告诉我必须做amendment，否则没有银行会通过。CPA认为他做的合法，但承认对贷款不利。我让他立即做了amendment，其实补交了也没有多少钱。因时间耽搁，没有及时拿到贷款。从那以后我首先对CPA讲，我不懂税法，由你把关，少找回一，两千我不在乎，不要影响我贷款就好。

五）要有足够现金储备
贷款超过一定数目后，银行会要求你有一定的现金储备。现金储备一般是你所有房子每月开支的６倍。开支包括Principle，interest，property tax 和 insurance。这个预算只能用liquid assets来覆盖。Retirement的４５％算liquid asset，不足的部分就要靠银行储蓄了。所以仅有足够的首付是不行的，这点要有思想准备。

六）贷款途径的选择
房屋贷款有三条主要的途径：１）直接从银行贷款，２）通过loan broker，３）Mortgage Company。这些渠道各有利弊。

银行直接贷款的缺点是慢。象我们这里的CitiBank，全美只有两处来做underwriting，慢也就可以理解了。如果选择直接和银行打交道，最好去有专职坐班人员处理贷款的branch。这样你可以直接面对面交谈解决问题。
Loan broker用过三次，效率还可以，但是他们不愿意接手１０万以下的小额贷款。
Mortgage Company 效率不错，但很罗索，审查很严。这是因为他们最终是要把mortgage卖给大银行。至于哪个渠道利息较低，因为样本数目不足，我很难下结论。感觉Mortgage company 利息偏高。

今后我打算同当地CitiBank合作下去。如果你有一定工资收入加上有一定数目且有正现金流的投资房，他们会尊重你，另眼看待你。同银行打交道时，你要让他们觉得你是一个有经验，稳妥的投资人，你要买的房子会有很好的回报率。

七）尽量不要用现金买房子
如果有工资收入，出租房又有正现金流，贷款还是比较容易的。初级阶段扩大规模的最大障碍是首付资金不足。０９年用２０万equity外加５万存款买了两个REO。由于房子状况太差，贷款不可能通过，只能用现金。现在想来这个决定是错误的。如果用２５万现金做首付的话，可以同时买四个更好的房子。还好，一年后其中一个换成贷款（cash out），用Cash out又买了一个。贷款数目一人超过五个后，出租房cash out 就很难了。

八）扩大规模时机的选择
对于房市周期不明显，房价／租金比好的地方，什么时候都可以扩大规模。对于房市周期明显，大起大落的地区，比如加州，那就要慎重了。很显然，房市低谷的时候是扩增规模的最佳时机。对于这个周期来说应该是０９年春季。即便是一年前，闭上眼随便买都可以的。从另一方面来讲，房市不景气的时候，贷款也难。房市上升期贷款相对容易，本人觉得现在谈贷款真的比去年容易多了。很遗憾，好的deal也很难弄到了。我觉得现在不是不能买了，只是不能象以前那么随便了。

九）风险控制
随着房地产规模的扩大，投资风险也随之加大。本人觉得降低风险至少要从以下三个方面着手。第一，要有好的现金流。规模大小不仅仅限于房子数目，更重要的是有多少正现金流。一两个房子亏损你可以用工资补贴，多了就不行了。所以我在系列２中特别强调正现金流的重要性。第二，房屋保险要有高额liability，以防万一。第三，高风险维修工作绝对不能用无照人员来干。万一出了伤亡事件，那可就吃不了兜着走了。