房地产入门系列讲座 2)我做房地产的一些指导思想

来源: QinHwang 2013-11-28 07:11:41 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8859 bytes)
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前几天头脑发热,弄了个太显眼的题目,叫什么系列讲座。既然是系列也不能弄一个就销声匿迹了,否则就是骗人不讲信用吗。再弄一个,也算对得起那几千位被俺蒙进来的。下面谈谈我做房地产的一些指导思想,这个因人而异,仅供参考。有经验的地主们飘过吧。


第一: 要有非主流意识

股神巴非特的名言是,别人担忧的时候我贪婪,别人贪婪的时候我担忧。试想,如果你在09年买股票的话,就是弄个平均数,现在也赚老了。房地产大亨李嘉成也有他发家的诀窍。这个本坛大师如山详细介绍过,记不清原话,大体意思时,大家不买的时候我偏买,大家撤的时候我偏进。 虽然两位大师投资领域不同,但理念却异曲同工。

有的人能够做大,就是因为他们和常人的思维不一样。做房地产不能随大流。06年我随大流,买了一栋还不咋样的房子就45万,到了09年不值25万,现在回升到34万左右。如果今天卖掉的话还欠银行两万,更不用说打水漂的那十多万的首付了。

我再次买进是在09年初。那时候后很多人担心房价还会大跌,持观望态度。我人为即便不是低谷又何仿? 我坚信房价还要长回来,无非少赚多赚点儿罢了,何况还有可观的正现金流作为补赏呢! 现在我可以说,那些房子买对了。如今帐面上的增值早已是06年帐面损失的N倍了。

现在房市已经股市化,要想赚钱,不但要买的时机对,更重要的是卖的时机也要对。我不打算把现有的房子持有到退休。过几年觉得房价有点离谱的时候就果断把它们卖掉, 起码是卖掉那些较贵的房子,然后等待另一个周期的到来。


 第二: 现金流第一

投资房地产究竟把增值还是现金流放在首位?这是一个很有争议的议题。 但我发现,这里的大地主们没有一位不把现金流放在首位的,因为它是降低投资风险和永续发展的唯一保证。我人为在某种成度上,现金流可以控制,而增值是未来的事,很难预测。从宏观上来说,房子要增值,挡也挡不住,何必现在操心呢? 但具体到某一时间, 有些房子今后的增值潜力可能比另外一些高一点,究竟买哪个,这就要靠自己经验和判断力了。

我在09年时写过一个有关如何增加现金流的帖子,附在下面,仅供参考。

第三:做地主不要清高

做地主不要清高,如果你认为当地主是掏大粪,和穷人打交道有失身份,那就干脆别当地主了。我在我的兵面前是教授研究员,在房客面前我就是一房栋;在实验室里我可以做分子生物学,在出租房里,我高高兴兴地修厕所。

要摆正地主和房客的关系。房客是我的客户,我要为他们服务,因为他们是我现金流的来源。如果地主把自己看得比房客高人一等,把这种想法渗透于经营之中,绝对要出问题的。我总是对我的房客讲 "I will do my best to meet your needs"  当然对一些本质恶劣的房客绝不能心慈手乱,要依法行事。我的第一个房客,也是至今唯一的一个,被我evict掉。此人是惯犯,刚被别人驱逐后就跑到我家了。 租金拖欠要当月解决,不要拖到下个月。15号之后还不付房租,一定要给3 day notice。

第四: 要有耐心

做地主需要有相当的耐心才行。耐心体现在很多方面。比如贷款,完成一次贷款要打上百次电话,写很多封 Letter of explanation (LOE)。不管多么恼火,贷到款把房子拿下是最终目标。在经营方面,不要被一时的挫折击败。本坛常有一些人为了一些不愉快的小事就捶头顿足, 这样是当不了地主的。我前面提到的那个eviction,损失6000多刀,房子被糟蹋的不成样子,要怪只能怪自己刚当房东没有经验。那时我对家人说,这只是我房地产事业的开始,而不是结束!

 

下面是几年前的旧贴,看过的就到此打住吧。


增加现金流的几点体会,和大家分享一下
2009-10-13 by QinHwang
 
 最近买了两栋的bank owned房子,属于low end一类,适合投资。现在一栋已经修好并出租出去,另一栋正在remodel. 受本坛大师们的指教,有一点牢记心中,那就是没有正现金流的房子绝对不能买。只寄希望于增值,不考虑眼下收支状况,太危险。如果有正现金流,也就是说租金高于所有开销的总和,即使房价下跌,心里也不会发慌。在南加州很多地方不要说有正现金流,能做到收支平衡已经很不错了。最近买的两栋房子都能有可观的效益,每个盈利在 $500/month以上,只所以能做到这一点,有以下几个原因:

1)高于15万的房子不能买, 要低于平均房价的30%以上。大家知道房租和房价不成正比。15万的房子能租到$1500/月,30万的房子能租到$2000/月已经很不错了。

2)好区的不买,坏区的也不买,只买次好区的房子。好区的房子容易出租,房客质量好,但价格太贵,很难做到收支平衡。坏区的便宜,但犯罪率高,学区差,好人不会去那里住。坏区的房子有时听起来房租房价比不错,有较大利润,但危险系数也高,就象次贷一样。次好区的房子各种指标介于好区坏区之间,比较稳妥,尤其象我这样的业余landlord. 对有经验的大师们来说可能不一定适合。

3)房屋翻新后能带来较大增值。一些房子买来后不需要太多整修,只换换地毯粉刷一下就可以出租了,但这种条件较好的房子价格也高,难以做到有正现金流,尤其在加州。我之所以能在房价昂贵的南加州做到房租房价比例远大于100,买便宜的破房整修后出租是关键。整修房子难度大花钱多的是 bathroom,但这也正是使房屋增值的一个突破口. 我买的两个房子都需要安装新的bath tub. 自己动手翻新一个bathroom,大约成本费1000左右(two-piece bath tub $425, 其它附件包括Drywall, pipe, tile在内 600刀够了)。请人做一个浴室可能 4000-5000 左右。自己做必须会铜管焊接和 ABS(黑塑料管)连接技术。这两项技术都不很难,但需要练习,干几次就行了。银行持有的房子一般都需要换地毯。本人觉得换laminate 人造地板一劳永逸,适合出租房。这种地板便宜防水结实,不需要黏接或钉子,很容易安装。如果要换地毯,买深色的 50 cents/sf的就行了。省事省钱起见,保留原来的泡沫衬底,在上面铺上地毯就行了。
 
4)买面积小但房间浴室多的房子。出租价格主要取决于房间数目而不是房子面积。一个房子不管有多大,只有两个房间一个浴室,它绝对租不到一个三室两浴房子的价钱。尤其在目前经济不景气的情况下,一家三代同租一房的情况很多,房间数目就显的格外重要。记得如山大师说过,买房时要注意将来能否改建出一个房间或一个浴室出来。加一堵不承载的隔离墙(partioning wall)很便宜也很容易,无非需要几块Dry wall, 2x4,4x4 studs 还有一些 Glass wool.如果懂electrical wiring的话,在隔离墙上留几个插销座最好。另外必须加一个Closet(一定要有Dry wall 覆盖,防火需要). 没有Closet是不能算一个房间的。改房间比较容易的地方是Family room,我改过两栋房子。多数租房者对有没有Family room不很在乎。其实现在很多新盖的房子为了更有效利用面积,也没有单独的Family room。有的Family room有浴室,改好后不亚于一个Master bedroom.如果不用来作卧室,还可以作Family room,只是多了一个门而已。这种改建必要时还可以拆除,恢复房子原貌。房屋翻修要尽量符合 code. 从HomeDepot买几本书是必须的。该用4x4 就不能用2x4。木质结构要有 Dry wall覆盖。严格的说只要变动管道和线路,就需要Permit. 但我不建议同City Buildig Safety division打交道,有时会引火烧身,造成很多意想不到的麻烦,除非你想增加建筑面积。实在拿不准,就花点钱在装Dry wall之前请Professional把一下关。

 以上只是自己的一些体会,因人因地而异。
 

所有跟帖: 

非常好的的经验总结。英雄所见略同,和我的思路一样! -baohulu- 给 baohulu 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 08:22:16

总结的真好!和我的思路一样,完全同意! -Beaujolais- 给 Beaujolais 发送悄悄话 (205 bytes) () 11/28/2013 postreply 09:14:52

谢谢分享 -算了吧499- 给 算了吧499 发送悄悄话 算了吧499 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 09:28:19

现在DRAIN不用黑色的ABS管了,全用白色PVC管.压力管可铜可PEX. -出租房很烦- 给 出租房很烦 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 09:50:12

谢谢无私分享,节日快乐。 -big-guy- 给 big-guy 发送悄悄话 big-guy 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 10:53:59

可能要看地区。我们这里所有室内的DWV一般使用ABS,室外的Downspot -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (67 bytes) () 11/28/2013 postreply 11:16:51

旧房以前是这样的,现在连SUPPLY HOUSE都很少卖ABS件了. -出租房很烦- 给 出租房很烦 发送悄悄话 (175 bytes) () 11/29/2013 postreply 05:16:00

见过那种白色塑料水管,不知抗冻能力会不会比铜管好。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 11/29/2013 postreply 10:10:31

谢谢分享! -玉米地- 给 玉米地 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 10:21:39

楼主和楼上的都是英雄,所见相同 -凌长老- 给 凌长老 发送悄悄话 凌长老 的博客首页 (43 bytes) () 11/28/2013 postreply 10:37:45

长老说话的确有智慧。不是开玩笑。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 10:52:44

大师感恩节快乐!你是不开玩笑地开了个玩笑。LOL! -凌长老- 给 凌长老 发送悄悄话 凌长老 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 11:03:59

长老感恩节快乐! -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 11:17:48

说得好! -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 10:51:47

顶,学习了! -小心翼翼的小地主- 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 10:56:15

谢谢无私分享,指路明灯。 -big-guy- 给 big-guy 发送悄悄话 big-guy 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 10:56:48

Happy Turkey Day! 报名系列讲座 -minibike- 给 minibike 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 11:09:30

谢谢分享 -JR98- 给 JR98 发送悄悄话 JR98 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 11:14:42

谢教授分享。:) -3apples- 给 3apples 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 12:01:24

我提到我的 Title,主要目的是让大家共勉,不要瞧不起地主这一行。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 14:53:00

牛! 牛! 牛! 谢谢教授的讲座! 大家感恩节快乐! -瞎问瞎说- 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 12:05:29

顶第一篇和第二篇。 -喜近平- 给 喜近平 发送悄悄话 喜近平 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 13:58:07

谢大家捧场,在此一并致谢!Co: Happy Turkey Day! -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 14:40:59

感恩节快乐!太及时的指明灯,最近困惑得很。 -在水一家- 给 在水一家 发送悄悄话 (198 bytes) () 11/28/2013 postreply 16:03:52

继续 -在水一家- 给 在水一家 发送悄悄话 (54 bytes) () 11/28/2013 postreply 16:06:03

说的好,收藏了 -TBAG- 给 TBAG 发送悄悄话 TBAG 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 16:51:39

顶,一如既往的顶! -naive2- 给 naive2 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 17:16:39

这样的头脑多多发热好。顶。 -房友- 给 房友 发送悄悄话 房友 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 17:39:12

agree 100% thank you for sharing, hope share more -happysnowman- 给 happysnowman 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 21:14:53

顶教授房东! 谢好文分享! -美西游子- 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (0 bytes) () 11/28/2013 postreply 21:46:36

好文!谢谢分享! -星光华逸- 给 星光华逸 发送悄悄话 星光华逸 的博客首页 (0 bytes) () 11/29/2013 postreply 06:54:59

赞! 教授在出租房里,我高高兴兴地修厕所 -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/29/2013 postreply 07:44:34

Ding~~~~~~~~~~~学习了。 -sun45- 给 sun45 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/30/2013 postreply 06:01:40

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