城南旧事 by monkeyboy

SunshineInCA · 2013-09-21 18:40:57Z

城南旧事 by monkeyboy简介

来源: SunshineInCA 于 2013-09-21 18:40:57 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (10675 bytes)

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这还是好几年前的事了。那时候地产做了些时间，赚了点钱，特别是从银行接手了一个foreclosed的apartment，经过几个月的整修，出租率几乎到了95%，除了appreciation, operations cash flow 也非常不错。人有了点成绩，就容易轻飘飘，认为自己就是地产的行家里手了，天下没有自己搞不定的物业。城南那么多的apartment，卖得那么便宜，怎么可能不赚钱呢，这可是大大的金矿，赶快下手。

随后集合了一批志同道合的朋友，买下了城南的一处apartment，谈不上是多么好的deal，市场价，而且是地产高峰时的市场价，不过做市场分析的时候，认为还是可以做到12%左右的cash on cash return，不是特别好，也不是特别差，没准几年后价钱涨上去了，回报可以很不错呢。

本地城南是著名的脏乱差地区，那里晚上常有枪战发生，贩毒吸毒更是家常便饭。在那里，45的限速开到65，一般都没事，警察抓凶杀案还来不及呢，那有空管超速这种鸡毛蒜皮的小事。周围所有的房子都是有铁窗铁门保护的，象天朝一样。

接手几个月后，PM就离开了，随后一个partner管了几个月，同时再找新的PM, 后来新的PM找到了，是一个单身的男子，背景调查结果倒是挺干净，没有什么犯罪记录，有持枪证，带一5-6岁的小女孩，除了群众反映，男女关系比较混乱，其它没什么大问题。正好，就是他了。

这PM在任上做了差不多一年，倒也差强人意，收租一般，可是也没有赔钱，5-6%的cash on cash的回报，那时大家都认识到在这样的D区，不赔钱已经是阿弥陀佛，烧高香了，5-6%的ROI简直是异类了。同时在卖，可是又犯了错误，在这样的情况下，就应该趁RE Market还没crash的时候尽快出手，cut loss，可是内部意见统一不起来，拖了几个月，一事无成。

光阴流逝，一转眼，2年过去了。这PM终于跳槽到了一家更大的apartment去做PM，我们如同好莱坞巨片的故事开场了。

一个初春的早上，我们这个partnership的CEO打了个电话给我，“我们的property昨天晚上出事了，死了仨”，我一听大吃一惊，“are you kidding me?”这才3月初，离愚人节还有几个星期呢，这玩笑开大了吧？“我没骗你，真是出事了。我忙问怎么回事。原来我们的PM离开后，我们怎么找，总找不到合适的，只能凑合着用，tenant的quality也出了问题，混入了一些吸毒的，就象苍蝇叮上了粪坑，贩毒的也进驻了，很多根本就是以贩养吸。那天晚上，毒品交易出差错了，一言不和，brutha拔枪相向，顿时弹雨横飞，一人当场一命呜呼，死在屋里，另一人跑到停车场，一头倒下，再也爬不起来了。另一强悍的200多磅的brutha身中数弹，尤能跳上车，在highway上开了3 mile终于不支，一头栽在方向盘上，停止了呼吸。这听来真象好莱坞的惊险大片呢，怎么就发生在我们的物业上。那赶快去看看，到了那发生枪战的unit，触目惊心，墙上都是弹洞，数了一下，bedroom的门上有7个，可见当时的枪战多么的激烈。

出了这样的惨案，上了头条新闻，政府的职能部门怎么会让你轻易过关呢。Police Department, Fire Marshall，code enforcement department组成了联合小组把我们找去，要求整顿改进，威胁如果不合作，就把我们告上法庭。一定要加强安全措施，可是警察是不可能7x24的进驻我们的apartment，如果那地区的apartment都要警察7x24，警力翻几倍都不够，还不如实行军管呢，可是美国是民主社会，没有大规模的暴乱，怎么可能实现军管。那有什么高招呢，你们自己请保安（security），我们听了，心里直骂娘，你们就是这样整改的啊，NND，你们去把那些犯事的都关了，不就行了。再说了，现行的福利制度培养了一大堆的寄生虫，都在南城猫着呢。男人做毒品生意，女人做皮肉生意，只想quick money，你们自己都治不了，让我们去对付？

可是胳膊扭不过大腿，小民斗不过官府，只能请保安，$12/hour，从晚上8点到早上6点，一个月的安保费就是3-4千，可是这保安不顶用，他又没有执法权，眼开眼闭的，贩毒吸毒照样发生，那休班警察一定管用了吧? 特管用，可是请不起，$36-$42/hour。

看样子是无力回天了，惹不起，还躲不起吗？出血大甩卖。这如何甩卖的过程就不说了。经历无穷的波折，中间不知黄了多少次了，终于等到了closing的那一天。我们的CEO代表公司去close，buyer是外州的，在当地找公证员签字，然后FedEx到title公司。

FedEx overnight的package 在星期五的上午到了。中午title公司开始funding，这似乎是板上钉钉的事，可是我们就怕黄了。曾经发生过deal谈了2个月，inspection也做了，Ernest money go hard，buyer在closing之前3天反悔的。宁愿Ernest Money放弃，结果他又心疼这2万5，title公司让他签字release，又死也不签，当然我们可以拿了合同告他，让法院order to release。我们也去找律师问了，律师说了他没有什么case的，输了，不但2万5没了，还得付我们的律师费，还有damage，当然damage比较难证明。问题是我们得准备花好几个月打官司，如果对方的律师file Lis pendens, 就没有什么buyer会考虑你的property，不如settle吧。考虑到我们每月在赔钱的现实，只能选择settle，我们拿1万，他拿回1万5，了事。所以我们觉得不等到最后的fund交割，就不能算deal is done。

我们的CEO每隔一小时就给title 公司打电话问funding完成了没有，title公司都烦了，至于吗，最后，你们就能拿几万回去，至于这样紧逼盯人吗？一直到下午四点半，title公司终于发话了，fund transaction is completed。我们CEO还不放心，追问，“Are you sure the transaction is completed, fund is settled?” “Yes”. “Can the sale be reversed?” “No, it is a commercial RE transaction, the sale is final, just make sure you will be there tomorrow morning at 11 to meet the buyer and hand him the keys.” “Sure, we will be there.” 最后我们收到Email，“Done with XXX, you can sleep peacefully tonight.” 不知哪位乌鸦嘴partner来了一句，“不要今晚再出什么事哦！”

话音未落，果然出事了。当晚毒品交易又出状况了。一言不合，拔枪就射，一拨仓皇逃到对街，两拨隔着马路对射。可能谁拨了911，警察随后而至。来了两部警车，brutha 们一看情况不妙，同仇敌忾，调转枪口，一致对外，朝警察开枪，掩护同伴逃命，顿时弹雨射向警察，警察一看寡不敌众，加上晚上八九点，天黑了，贸然出击，太危险了。立即呼叫支援，十几分钟来了18俩警车，可是街两边都是apartment building，估计这些警察缺乏巷战训练，再说了，这些brutha 就象游击队员，端起枪，能战斗，放下枪，就是老百姓，巷战加夜战，警察也不在行。只能再呼叫支援，于是来了架警局的直升机，在街头的上空盘旋，强光探照灯照得人睁不开眼睛，警察才敢在停车场搜索，敲开住户的房门问有没有看见可疑之人，这时候，歹徒估计早就溜之大吉了，要么就是洗洗睡了，反正警察一无所获。

第二天，buyer从外州飞了过来，带了自己的PM，我们把钥匙交了，也没什么多余的话，终于解脱了。

后话：自从那个星期六中午离开以后，再也没有回去过。又过去几年了，这些惨痛的经历（近$1M的损失，无数的不眠之夜）终于可以放下了。只是心头常常有个问号，新的owner经营的怎么样，是不是转手卖了？直到有一天，本帮老大发现本地有一巨便宜的物业在卖，就在城南，一单位才9千，来电询问值得做吗？把地址键入Google map，发现两物业就差1.7 mile，赶快给老大回电，除非有NAVY SEAL team来保护您老的人生安全，千万别来，他们可是连警察都敢打。

后来老大来视察本地时，带他看了几个apartment，最后老大执意要去看看那物业。好吧，硬着头皮去转一圈吧，结果那物业已经被shutdown了，所以的窗户全部给board起来了。

有图有真相。