【房贷FAQ】房贷提前还款,哪一种方式比较划算？

所谓房贷提前还款是指借款人在保证按月偿还月供的基础上，提前偿还部分或全部房屋
贷款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分房屋贷款；另一种是提前
偿还全部房屋贷款.

假设: 贷款额:$300,000; 利率: 3.375%; 贷款期限: 30年固定

基于上述的贷款方案，我们分别通过计算四种还款方式的还款总额和还款时间，计算出
各自的利息支出，并进行比较.

方法一: 按照银行规定的月供进行支付,不做任何改变.
每月还款额(Monthly Payment) = $1,326.28，
还款总额(Total Payment) = $477,463.91，
其中利息支出总额(Total Interest): 477,463.91-300,000=$177,463.91；
还款的总时间: 30年。

方法二:假如你在贷款完成后，按照银行的规定偿还月供,而且每月还多交$100(30年,共
$36,000).
每月还款额(Monthly Payment) = $1,326.28，
还款总额(Total Payment) = $454,735.89，
其中利息支出总额(Total Interest): 454,735.89-300,000 = $154,735.89；
还款的总时间: 26年零7个月,在还款时间上总共缩短了3年零5个月。

方法三:在贷款过户6个月后, 立即支付相当于初始本金12%的金额($36,000)给银行.
每月还款额(Monthly Payment) = $1,326.28，
还款总额(Total Payment) = $424,884.88，
其中利息支出总额(Total Interest) : 424,884.88-300,000=$124,884.88；
还款的总时间: 24年零6个月, 在还款时间上总共缩短了5年零6个月。

方法四:在贷款的前期，完全按照银行的规定偿还月供;直到第10年，你感觉经济比较好
了，决定一次性多付$36,000给银行。
每月还款额(Monthly Payment) = $1,326.28，
还款总额(Total Payment) = $447,548.60，
其中利息支出总额(Total Interest) : 447,548.60-300,000=$147,548.60；
还款的总时间: 25年零11个月, 在还款时间上总共缩短了4年零1个月。

从以上四种方法所得出的结果可以看出，方法二比方法一在时间上缩短了3年零5个月,
总共节省利息$22,728.02;方法三比方法一在时间上缩短了5年零6个月,总共节省利息$
52,579.03. 方法四比方法一在时间上缩短了4年零1个月, 总共节省利息$29,915.31.
如果你有意提前还款，那么第三种方法是最佳选择。也就是说，在贷款过户后的早期，
尽最大努力多付本金。而在后期，因为所欠的贷款本金已经不多,贷款所产生的利息相
对较少，所以不急于还清贷款。

当然，每个人的经济条件各不相同, 消费习惯也不尽一样,还贷方式因人而异。本文提
供几种可能的提前还款方式，仅供大家参考。

所有跟帖： 

• 不用算！越早还款越划算，银行就是靠借你钱赚钱 - 回复：【房贷FAQ】房贷提前还款,哪一种方式比较划算？ -都能理解- ♀ (38 bytes) () 07/03/2013 postreply 09:12:55

• 如果贷款利率是0，1千年到期，你会提前还吗？ -slow_quick- ♂ (0 bytes) () 07/03/2013 postreply 14:13:15

• 谢分享。请问 -3apples- ♀ (150 bytes) () 07/03/2013 postreply 11:00:12

• 贷款过户后就可提前还款,如果还款金额超过一定比例(本金的10%或以上)或直接payoff贷款,一般需要等6个月才可以. -爱维贷款- ♂ (103 bytes) () 07/05/2013 postreply 12:03:43

• 回复：【房贷FAQ】房贷提前还款,不划算 -autumnmoon- ♀ (124 bytes) () 07/03/2013 postreply 11:17:55

• 有道理。提前还款的前提是手上的钱暂时没其他更好的投资回报且通胀低于利率。 -3apples- ♀ (22 bytes) () 07/03/2013 postreply 11:27:57

• 是啊。这有什么好算的？借钱越少，利息越少；借钱越短，利息越少。 -needwait..- ♂ (0 bytes) () 07/04/2013 postreply 07:12:11

• 请教下什么时候可以提前还款，怎么还银行算你付的那笔钱是本金而不是利息，谢谢！ -3new- ♀ (0 bytes) () 07/04/2013 postreply 07:19:29

• 方法三是最不可能 -九色鹿- ♀ (72 bytes) () 07/04/2013 postreply 09:07:08

• 回复：【房贷FAQ】房贷提前还款,哪一种方式比较划算？ -westmouse- ♀ (127 bytes) () 07/04/2013 postreply 09:18:26