REO房投资记

来源: 关键字于 2013-05-14 15:39:30 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5447 bytes)

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闲着也是闲着，灌灌水吧。希望能让大家娱乐娱乐。

去年年底试着买一个REO房，以下这个旧帖记录了当时决心放弃的过程。

http://www.wenxuecity.com/bbs/archive/2012/tzlc/503783.html

我当时是决定不要2000块钱earnist money准备放弃这个房子了。但是我的Agent,也就是本坛里的ID OceanView2011，仍然没有放弃。她跟那帮印度人反复电话email联系几天后，决定改用我们当地的一家closing company, 在当地close.2012年12月14日顺利close, 没有出现任何困难。

12月15日开始，我就染上了严重的流感，是孩子们从学校里带回来的。这一病竟然就是40多天。发烧，咳嗽，不止。左眼也出现了眼底出血，差点瞎了。我太太发现那个房子竟然是正对着一条小街的标准的路冲房子。她就认定我的这场大病就是由于路冲房子引起的。在卖掉这房子时，我太太也患了流感，也是发烧咳嗽。这就更让她确信买这个房子不吉利。当然，这只是迷信的说法，无从考证。

2013年1月8日开始装修，是请的一位中国师傅。我给他送去了一个沙发床，小冰箱，柴米油盐酱醋等一应生活物资，他就在那个房子里吃住。他工作非常勤奋，除了吃饭睡觉就是干活。

装修的主要内容包括以下几项：

1.重新油漆所有墙壁
2.地面全部安装实木地板
3.重做厨房，把原来的所有东西统统扔掉，重新打造。使用大理石台面，不锈钢炉子，洗碗机和抽风机。
4.更换所有toilet 和洗手池。
5.安装一套全新的中央空调系统。这个房子以前没有空调，只有老式的电暖气。以前没有弄过时听说安装一套中央空调系统需要25000块左右。实际上我只花了7000块，是一家俄罗斯公司帮我做的。
6.更换全部窗户。
7.换外墙。买的时候不知道这个房子外墙是石棉的。也许就是因为这个石棉外墙的缘故，别的买家不敢买，造成了房价如此低廉。我是因为不懂而出了“高价“抢到手了。还是听说，人家说拆石棉外墙会非常昂贵，可能又要上万刀了。我就打了几个电话，有的公司不做住宅的。只有一家公司很痛快，答应第二天来评估。评估结果只要3500块拆除石棉外墙。当然拆除石棉外墙必须是有资质的专业公司。然后我自己到Lowes订购了vinyl 外墙材料，材料费1300块左右。花4000块找两个中国师傅给安装上去了。
8.更换全部房顶灯以及前后门外的灯。
9.修理drive way.
10. landscape

装修在2月10日全部完成，通过政府检查。2月15日上市，4月13日买家完成各项手续，确认购买合同有效。5月1日过户。

这个房子处于双黄线的交通主干道上，本地区房子市场价应该在210K至230K之间。我是106K closed，装修费用加水电税等花了$43000.总成本$149000. 买家出价190K，除去各项开支，净赚28K。这是我做的第二个投资房，是靠FLIP在5个半月间赚了两万八千块钱。这中间学到了很多没有听说过的一些知识，了解了做FLIP的人的艰辛。我自己虽然没有出什么力气装修，但是在装修的1个月间我每天过去两趟，装修后每天也要看一趟。总共5个月之间跑过去看了超过100趟吧，房子离我家3个多mile。挣这点钱实在是不容易。

经历过了，也有了经验了，接下来还做REO吗？我的决定是：NO。这有几个理由：
1.地点，价钱合适的房子不好买到
2。装修太费精力
3.花精力装修后房子出租的话每月的cash flow也不好到哪里,每月的租金也就1400-1500块。不如直接买一个能直接出租的房子。
4。猛一看能够赚很多钱，实际上除去各种成本后，净赚到手的利润并不丰厚，而且是一次性的收入。

我以后还是要把精力放在做学生房上。建一个或买一个50万-80万的学生房每年的cash flow会有3万-8万之间。花费精力少，利润高，并且是长期有保障的收入。

下面就是我刚刚卖掉的那个房子的一些图片：