美国人口目前 3 亿出点头，但有 1.2 亿个住房，69 ％的家庭拥有自己的房子 （ 01-06 年增长了 4% ），人均居住面积近 540 平方英尺，而房产财富规模达 16 万亿，占美国全部非金融性有形资产的 36% 。住房既是家庭支出中的最大项目 ( 占 33% 以上 ) ，也是家庭中最重要的财产。房屋 抵押贷款总额约为 10 万亿，次贷涉及到的 200 万户（占拥有房的 1 。 7% ）和 5000 亿（占房贷总额的 5% ）都很小。美国目前的金融资产大概在 46 万亿美元之巨，仅此一项就与全世界的 GDP 相等。美国 06 年的 GDP13 。 2 万亿，占世界的 28% ，而房产值与 GDP 的比率为 121% 。
上个世纪 90 年代中，美国股票市值与 GDP 的比率开始超越正常水平，99 年初攀上顶峰，高达 180% 以上，是历史上正常水平的两倍多。IT 泡沫破灭后，房价就开始快速上升。从 1946 年至 1994 年，房产值与 GDP 比率平均是 101% ，最高为 1989 年在储贷危机爆发前的 130% 。美国目前房市的泡沫够大，该到破的时候了吗？
先看一下澳大利亚股市及房地产市场的相似情况：1985 年到 1994 年，澳国股票市值平均相当于 GDP 的 65% ，去年是大约 120% ；而住宅市值从 1995 年的约为 GDP 的 234% ，暴涨至 347% 。在过去十年经济表现优秀，是由于资产泡沫，该国异常高的家庭负债率（相当于家庭可支配收入的 160% ）和经常帐目赤字（相当于 GDP 的 6.7% ，美国是 6 。 05 ），表明其泡沫引致过剩的严重程度更甚于美国。澳国双项同显巨泡，一直未破，难道是在等山姆大叔先破吗？
再看伦敦证券交易所上市的股票市值，从 1995 年的相当于 GDP 的 125% 上升至 1999 年的 198% ，而目前的比率为大约 137% 。房产价格在过去十年的增长速度比人均收入增长只快一倍（美国 01-06 每年是 4-5 倍）。去年经常帐目赤字为 GDP 的 2% （美国的三分之一）。比较其他有泡沫的经济体，英国的宏观数据似乎踏实一点。
房地产市场是支撑着全球经济的重要支柱，特别是美国的房地产市场。全球房地产泡沫的价值可能超过 15 万亿美元，当然要包括可爱的中国。房产价值增长超越收入增长，泡沫就开始形成。美国过去 50 年来的房值增长率平均为 3% ，和收入与通货膨胀率的增长都差不多。20 01-06 房值年平均暴涨 14.5% ，形成了较大的泡沫，对亚洲和澳大利亚的观察，美国房市仍有余地，而且从今年开始，停涨并开始下降，泡沫就会越来越小。
我以为，美国的房泡泡不算大，也不会破，夏天的风暴不是泡沫引起的，完全是次贷的中期效应，华尔街的腐败造成的。次贷脓疱一破，房价也不会走太低，美国将经历增长房换而非泡沫破灭，有助于全球经济的稳定增长，这是一个软着陆的好局。
有趣的是，价格上涨最多的地区，目前应当出现最大的跌幅。然而相反的情形出现了，目前抵押贷款不良率最高的地区，都是那些房地产价格涨幅最为温和及失业率高的地区！降利率这把利器，我怎么看，都不是治疗次贷危机的药方，到象是送给华尔街年终礼物的铺路石。
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