永恒的话题,我来算买房和租房哪个合算.

来源: 大丫 于 2007-08-22 10:46:31 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1774 bytes)

就用楼下的例子.
假定:现在手里有70K.可以贷款630K,买700K的房子.(10%头款).
此房5年后卖掉,可卖900K.
5年里固定利息,只付利息(算起来简单).利率为6.75%.
若租类似的房子,月租2K.假定租金每年上涨5%.
因为有税务优惠,假定税率为35%.

买房:
利息支出:630K*6.75%=42.525K/年. 5年共212.625K. 考虑到税务优惠(按35%算),实际支出为: 138.2K/5年
地税支出:700K*1.2%=8.4K/年. 5年共42K. 地税部分应该也有税务优惠,但租房人一般也有标准扣除额,与此地税差不多,所以都不算.
其他支出:包括水费,下水道,垃圾费,HOA,保险费,粉刷,维修等.这些费用通常买房人要出,租房人不用出.但这部分不同房子,不同地区差别很大.我就瞎说一个数.3K/年, 5年共15K.
5年内共花费: 138.2K + 42K + 15K = 195.2K
在付了70K头款,化了195.2K养房子的钱后, 5年后净资产为: 900K - 630K = 270K.

租房:
租金支出:24K+24K*1.05+24K*1.05*1.05+24K*1.05*1.05*1.05+24K*1.05*1.05*1.05*1.05
5年里租金支出共: 132.6K
5年里租房比买房少花费 195.2K - 132.6K = 62.6K. 相当于每年少化 12.52K/年.
计算投资收益. 70K头款可以投资5年. 租房省下的花费因为是5年里逐月节省的.起投资收益应减半计算,相当于31.3K投资5年.
假定投资SP500指数,做长期投资,平均年收益为11%. 复利计算, 资本利得税为15%. 投资收益为 ((70K + 31.3K)*1.11*1.11*1.11*1.11*1.11 - (70K + 31.3K)) * 85% = 59K
在扣除房租后,把相对于买房省下的钱加上原来的头款用于长期投资,5年后净资产为: 70K + 62.6K + 59K = 191.6K

换句话说,如果预期5年后房价为 630K + 191.6K = 821.6K,那么买房和租房的收益相当.也就是说如果预期5年后房价大与821.6K,买房是合算的.
买房的坏处主要是,房子出问题要修,很头痛.
好处是你每月要供款,相当于强迫投资.自己投资股市的,很难做到每月固定时间金额进行投资.一旦利息下降,养房的成本可降低.

租房的好处是你手里始终有比较多的流动资金.若有好的投资机会可以随时投入.

当然若房价象前些年的日本那样,非但不涨,每年还要折旧一番,傻瓜也知道买房不合算.

所有跟帖： 

• Good analysis. -U6D3- ♂ 给 U6D3 发送悄悄话 U6D3 的博客首页 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 10:58:17

• 签名支持大丫授课，热切等待高级班课程 -抛玉引砖- ♂ 给 抛玉引砖 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:03:58

• 别害我.我还有本职工作.忙里偷闲时来这儿逛的. -大丫- ♀ 给 大丫 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:28:39

• 买房 is for long term, 租房 is for short term. -sqgs- ♂ 给 sqgs 发送悄悄话 (255 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:21:52

• 不论多长的Term,都是N个5年组成的. -大丫- ♀ 给 大丫 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:50:32

• then do a calculation for renting 50 years vs. owning 50 year. -sqgs- ♂ 给 sqgs 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:52:21

• 房租年年涨 -notmobile- ♂ 给 notmobile 发送悄悄话 notmobile 的博客首页 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 12:55:05

• 回复：永恒的话题,我来算买房和租房哪个合算. -finitesea- ♂ 给 finitesea 发送悄悄话 (313 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:34:27

• 十年就是2个5年.十五年就是3个5年.:) -大丫- ♀ 给 大丫 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:51:58

• 回复：十年就是2个5年.十五年就是3个5年.:) -finitesea- ♂ 给 finitesea 发送悄悄话 (130 bytes) () 08/22/2007 postreply 12:10:52

• 房租远低于相同房子贷款的分期付款仅是一个暂时的现象，长期耒说、、、 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:46:29

• 通常在房价不涨的地方,房租会高于供款.在房价上涨的地方,房租低于供款. -大丫- ♀ 给 大丫 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:49:19

• 通常在房价不涨的地方,房租会高于供款.长期耒说也会推动房价的上涨、、、 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:52:41

• 房价不涨的地方往往还有其它原因影响房价.而且租金不会是主要原因. -大丫- ♀ 给 大丫 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:56:59

• 呵呵呵、、、不答、、、 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 12:01:35

• 丫头数学很好啊，脑子清晰 -谷米- ♀ 给 谷米 发送悄悄话 谷米 的博客首页 (42 bytes) () 08/22/2007 postreply 11:58:13

• 应该说大丫喜欢投资股票。二样我都想做。 -内嫁老婆- ♀ 给 内嫁老婆 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 12:40:59

• 相当精密的计算，赞!..卖房时的费用要不要也算进去呢？ -Frontline- ♀ 给 Frontline 发送悄悄话 Frontline 的博客首页 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 12:44:01

• 但是家的感觉无法计算。 -彩盒子- ♀ 给 彩盒子 发送悄悄话 (46 bytes) () 08/22/2007 postreply 12:55:24

• 大丫真聪明！ -Mom3- ♀ 给 Mom3 发送悄悄话 Mom3 的博客首页 (36 bytes) () 08/22/2007 postreply 13:14:17

• 您应该叫大算。 -现问现学- ♂ 给 现问现学 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2007 postreply 14:06:45

• Good calculation from investment point of view. -hiccupbaby- ♀ 给 hiccupbaby 发送悄悄话 (469 bytes) () 08/22/2007 postreply 18:19:41

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