房地产第一重要的不是location

我的研究结果：房地产最重要的不是location,location,location,而是buyer,buyer,buyer。没有买主，再好的房子再方便的location都没有用；买主蜂拥而上的时候，shit location也值钱的。所以，良好的房地产市场必须先有买主，其次投资者才需关心location，再次才是什么街道啦，建材啦，等等

因此投资房地产市场之前必须了解一个地区未来的居民流动状况，是来的多还是去的多，一个人口逐渐减少的地方房地产不会好。

加拿大每年进来25万移民，其中10万都会到多伦多，这十万人里有多少会到当汤居住？据报纸上说至少是一万。

另，在未来两年里，多伦多市内可能会有5万间新condo交工，其中35%是投资房，也就是说大约16000间等待出租。坊间传说的condo市场崩溃主要是这个理由-供大于需，是不是真的会发生？从新进人口上算应该不会崩溃，最多是需要一点时间消化。而因为明后两年交货多，那么2016，2017就不会有很多新造condo了，市场将自我调节，到那个时候地皮和材料都更贵了，新造的房子不应该比现在便宜，除非房地产市场整个下坡。

上次我说过，导致房地产整体下坡的两大因素是：大量失业和利率翻番。目前这两种情况在加拿大都还没有出现，利率据说可以维持到2014年，到时候会怎么样还有待观察。

现在多伦多市内的condo已经达到了570/平方尺，有名的富裕区都是600以上，上700的还不多，与纽约的1000/平方尺比还有距离，当然多伦多没有纽约那么多有钱人。

我又查了当汤的house价格，50万以下的基本没有(要么是townhouse，管理费也惊人)，而且都是非常老的房子。也就是说人们要想住在当汤，condo还是相对负担得起的，而且居住环境也新。

目前多伦多的买家多半在骑墙观望，看看会不会大跌，可以顺势捞个好价钱；还有一批被政府提高downpay requirement给挡在门外了。前者很快会返回市场，后者要看政策，昨天澳大利亚央行减息了，处于同样经济状况的加拿大，下一步是不是也会放松银根呢？

(待续)

所有跟帖： 

• 房地产第一重要的是放贷、放贷、放贷。 -halfdummy- ♂ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:31:39

• 政策大环境决定市场，location 是个案。 -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:37:52

• 你总结得精辟，我就是这个意思，没说出来。 -唯一2005- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:40:46

• 俺只是认同你的观点，文章写的很好。相信很多人会受益 -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:21:43

• lol.....location好不就是大家都喜欢的地段，当然不缺buyer. -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:48:11

• 呵呵，作为投资者，you need to think differently. -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:52:38

• I know, I know, return!:D) -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:56:05

• return当然重要。 -qiaoshe- ♀ (32 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:18:36

• 其实各要素都是相关彼此耦合的，我可以说： -说的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:35:29

• tenant,tenant,tenant -说的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:36:05

• economy,economy,economy -说的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:36:29

• job,job,job -说的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:36:47

• 说的好 说的好 说的好 -novtim2- ♂ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 23:09:29

• tax,tax,tax -说的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:37:41

• Luck,luck,luck:D) -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:39:09

• income,income,income -说的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:39:37

• money,money,money -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:40:50

• Honey honey honey -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:41:22

• Return,return,return! -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:42:01

• return to honey honey honey -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:43:48

• Cow,cow,cow:D) -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:46:29

• Cash? -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:47:37

• Cash cow -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:50:21

• I like that, more more more -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:54:55

• 应该是 timing, timing, timing -wxgo- ♂ (93 bytes) () 12/04/2012 postreply 22:55:11

• Job Market, JM , JM -novtim2- ♂ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 23:08:45