老瞎做地主N年抗战小结

来源: 瞎问瞎说 于 2012-11-01 11:03:31 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (4131 bytes)
本帖于 2012-11-01 16:59:08 时间, 由普通用户 jy101 编辑

老瞎做地主N年抗战小结
老瞎自2003年被一个很优秀的老美房地产经纪人忽悠上了地主之路，一晃八九年了，这几天居然第一次静下心来梳理了一下这些年的投资回报率。本来一直后悔2003到2005年买在相对高峰时的几个房子，没想到买在所谓泡沫期的几个房子的cash on cash的回报最好。尽管有几个仍然水下。但是目前现金流cash on cash的回报都在15%和25%之间。其中2007年通过rent to own卖掉了一个，现金流加高价卖出，在那不到两年间，cash on cash的回报竟然远超过150%。那段时间里所有维修清理粉刷都是老瞎自己带领瞎太小瞎完成，只有小量太费力气的工作雇人做过。比如refinishing hardwood floor。成功忽悠过四个租户跟老瞎签过rent to own合约，只有一个最终卖出过户，其他均吃掉option fee 加房租，让房客走人。这事儿有点儿损。

N年来，因为紧急修房耽误party一次。催房租无数次，自己办Eviction成功一次。给房客当爹当妈教他们如何改善自己家的财务管理N次（对小瞎都没这样用心教育过）。房地产泡沫破裂后，现金买白菜房若干，因为不幸中风偏瘫，不再自己动手做任何修理清理，cash on cash的回报在18%到24%之间。

回过头看，房地产泡沫期间买的房子，尽管买价高，但是基本都在相对好些的区，加上都是贷款买的，修理费用也相对比较低，cash on cash的回报不输给那些后来三文不值两文买来的白菜房。好处主要仰仗于杠杆的使用，毕竟自己现金投入的少，用别人的钱挣钱加上目前利息超低，自然cash on cash的回报就好些了。这些都在相对好些的区的房子不好的一面就是相对好些的区通常都不是传统的租房区。传统房客并不欣赏所谓区比较好，也许因为他们收入偏低，跟收入高的邻居相处觉得不是很舒服，简而言之就是不属于同一窝的。所以每次换房客都比较费事头疼。

相对说来，穷区的白菜房因为处在传统租房区，不愁没人来租，空房率低，收入稳定。不过房龄通常是数十年甚至上百年，维护费用高，地主险保费相对高。不过侥幸都不是在所谓的高犯罪率区域，尽管仍需要跟烂人打交道，还不至于像甜薯一样武装收租。

总而言之，进入有“掏粪工”雅称的地主行业，尽管规模很小，用掏粪收入顶替一个人的收入还是可以轻而易举地做到的，也许是老瞎属于低收入穷人，所以收入很容易被顶替。另外税收上的好处也是不可忽视的。以前在参加房地产投资税务培训时听说，假如你自己有N个单元房地产出租，你自己的W2和地产收入还要交税，一定是你自己做错了什么。当时半信半疑，毕竟打工拿W2那么多年，交税几乎是天经地义了一样。等自己进入了“掏粪工行列”，特别是开始亲力亲为自己承揽全部报税细节以后才领会到那个税务培训尽管有忽悠成分，不过作掏粪工的税务好处真的是太大了。

另外在这个坛子里关于作“掏粪工”负面的讨论很多了，其实只要积累了足够的经验和知识，买对了房，找对房客，“掏粪工”也可能做得顺风顺水。所有的头疼也可以是在可控范围内的。当然谁都想找到一条路可以无风险，不费力不头痛就能挣很多钱。可惜老瞎无能，还没找到这样的天上掉馅饼的好事。老瞎试过炒股票，炒option，炒指数期货，最后丢了一大笔钱黯然退场。试图买过加油站，餐馆，小工厂作坊，曾经在数九寒天，守在车里在餐馆，加油站外面核对人家的生意一守就是好几天。最终发现对老瞎这样的笨人来说，“掏粪工”还是最适合的。入行这些年来发现这一行最能把老瞎的聪明才智发挥到极致。一般而言，一个人还是最好做自己擅长才最容易做好。比如说老瞎几乎做了一辈子的机械后来才发现去做跟亚洲中国的国际商务最容易，残疾偏瘫了也照做不误，基本上就是用嘴巴忽悠就能比一般人做得好的多。作“掏粪工”也是充分利用了老瞎作管子工（plumber），建筑工人，做工程的经验和常识，以及看人识人很毒的一双瞎眼，加上很会忽悠的嘴巴。让有些人望而生畏的“掏粪工”，对老瞎是那么的容易。

最后，小结以后还在纠结一个问题。股市上，有个说法是，当扫地的理发的都在谈论炒股票时就说明风险极大应该离场了。按理说，这也应该适用于房地产投资。当这么多人都在谈论进入房地产投资市场的时候，也许就该离场了。不过老瞎怎么看不明白风险在哪里呢？如果利息很低，没有过度利用金融杠杆，加上人总要有个地方遮风挡雨居住，美国人人买房经历了房地产泡沫已经证明了不可能，租房住的人群几乎永远存在。人人争作“掏粪工”的问题出在哪里？风险是什么呢？

瞎太在老瞎期货投机惨痛失败时曾经痛不欲生，作“掏粪工”做得顺风顺水很开心。针对上面的问题，她也百思不得其解。我们没有过度使用贷款杠杆，一半以上房子是付清了的，空房率很低，有地主险，雨伞险应付万一，还有什么没想到的吗？老瞎是打算不继续扩大规模的，另外本地白菜房市场近几个月也非常火爆，几乎都是上市当天就有多个offers。老瞎的策略是不跟着疯抢，看到的确好的机会才下手试试。这不是机会又来了，上周又捡了一棵白菜。很多朋友都说现在没有好机会了，其实只要坚持在市场里面，有狙击手一样的耐心，一旦机会出现就一枪命中。

等朋友们为老瞎解惑。谢谢阅读，祝福大家。

所有跟帖： 

• 瞎哥的文章好，切题。 -melody2010- ♀ 给 melody2010 发送悄悄话 melody2010 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:08:46

• 厉害。DIY 折旧维护费增值2.5%每年 -tianfangye- ♂ 给 tianfangye 发送悄悄话 tianfangye 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:14:52

• 顶瞎哥好文，好久不见，原来掏白菜去了。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:17:09

• 望洋兴叹地说，没有金刚钻，不做瓷器活。 -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (497 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:19:00

• co：望洋兴叹 -Jeepster- ♂ 给 Jeepster 发送悄悄话 (69 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:08:30

• 这仅仅说明你被老瞎忽悠了，LOL -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:16:51

• 您老太谦虚了 -Jeepster- ♂ 给 Jeepster 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:39:47

• 这边的白菜房太偏远,前几年动了N次心都没敢买.还是缺了点武装收租的勇气:) -clearskies- ♀ 给 clearskies 发送悄悄话 clearskies 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:27:18

• 顶老瞎的好文章，给我们这些新小地主吃了点定心丸 -大鱼若枝- ♀ 给 大鱼若枝 发送悄悄话 (101 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:27:29

• 顶。俺觉得唯一风险是杠杆太大没有正现金流的时候 -美蓝海- ♀ 给 美蓝海 发送悄悄话 美蓝海 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:32:19

• 顶！谢谢给我们小地主打强心针。再请教一下， -kozy- ♀ 给 kozy 发送悄悄话 (134 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:46:10

• 这是必须的 -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:47:24

• 是不是这地主当着当着就失业（W2）了是正确的发展方向？ -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (86 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:54:06

• 听说过啥叫“革命生产”两不误吗？ -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (200 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:03:45

• 两份全职W2，如何成为房地产professional？ -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (108 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:16:51

• 回复：两份全职W2，如何成为房地产professional？ -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (46 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:26:12

• 谢谢分享宝贵经验！ -申巷九- ♀ 给 申巷九 发送悄悄话 申巷九 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:01:46

• 谢谢瞎哥的营养帖。很有教育。：） -08明前茶- ♀ 给 08明前茶 发送悄悄话 08明前茶 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:06:34

• 大概几个房子可以自称全职地主?即使在有full time W2的情况下？谢谢！ -Happywed- ♀ 给 Happywed 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:11:00

• check on IRS website pls -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (113 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:16:11

• As long as you can prove to IRS you have around 700 working hour -春风鸟语花香- ♀ 给 春风鸟语花香 发送悄悄话 春风鸟语花香 的博客首页 (43 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:20:03

• around 700 working hour/per year -春风鸟语花香- ♀ 给 春风鸟语花香 发送悄悄话 春风鸟语花香 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:21:40

• 这得考个证儿，一边拿W2，一边做兼职 realtor 才行吧？ -大鱼若枝- ♀ 给 大鱼若枝 发送悄悄话 (50 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:35:19

• 没必要 -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:37:38

• Then how to prove you are a 'professional real estate worker'? -大鱼若枝- ♀ 给 大鱼若枝 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:02:12

• 回复：Then how to prove you are a 'professional real estate worker' -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (175 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:10:50

• 谢谢老瞎细心答复，我还且得再学几年 ：-） -大鱼若枝- ♀ 给 大鱼若枝 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:16:16

• 不难，这个话题在鸟语网上讨论很多。一狗就都出来了 -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:19:30

• 好，我去狗狗。谢谢！ -大鱼若枝- ♀ 给 大鱼若枝 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:22:52

• 回复：回复：Then how to prove you are a 'professional real estate work --企鹅-- ♀ 给 -企鹅- 发送悄悄话 -企鹅- 的博客首页 (47 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:27:09

• 哪来的根据？ -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 14:20:27

• I read some where online that it's getting much harder to file a -seabright123- ♀ 给 seabright123 发送悄悄话 (99 bytes) () 11/01/2012 postreply 21:21:55

• 逛地主坛，就会误觉为世上人人都在谈做地主。 -beachlver- ♂ 给 beachlver 发送悄悄话 beachlver 的博客首页 (645 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:55:26

• 顶好文 -漫漫人生路- ♀ 给 漫漫人生路 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:27:54

• 忘老瞎常来这里“忽悠”几句，很受用的，谢谢。 -怀着我的梦想- ♀ 给 怀着我的梦想 发送悄悄话 怀着我的梦想 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:35:07

• 谢谢老瞎的经验分享！ -小闲- ♀ 给 小闲 发送悄悄话 (7530 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:37:33

• 谢分享，很实在的； -aywl- ♀ 给 aywl 发送悄悄话 aywl 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 14:49:37

• 谢谢。原来老瞎的眼睛那么毒（笑）。 -古石- ♂ 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 20:14:50

• 谢谢，很好看。 -emplid- ♀ 给 emplid 发送悄悄话 emplid 的博客首页 (0 bytes) () 11/02/2012 postreply 09:31:40

• 哪是鸟语网? -eclubs- ♀ 给 eclubs 发送悄悄话 eclubs 的博客首页 (0 bytes) () 11/02/2012 postreply 16:09:30

• 英（鹰）语不就是鸟语嘛？LOL -瞎问瞎说- ♂ 给 瞎问瞎说 发送悄悄话 瞎问瞎说 的博客首页 (0 bytes) () 11/02/2012 postreply 19:41:37

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