rent to own, 或者叫lease purchase, lease option, lease to own.都是一个意思。lease purchase的具体含义，怎么操作，我就不讲了，你google一下就好。当年我都是在网上看的，你也别太懒。
首先，你要搞清楚你的州关于lease purchase的法律。
我刚开始做房地产的时候，都是做lease purchase。尽量找愿意做lease purchase的房客。大概做了几十个。有的房子反复做。几十个lease purchase的deal，最后只有一个房客是真的买了。其他的都没买。对房东的好处：
1）pocket extra money: option fee, extra rent credit.
2) lease purchase的房客基本上自己负责维修。
3）lease purchase的房客比较稳定。我一般签三年合同。3年后很多人续签。
4）lease purchase的房客相对比较有钱。好房客比较多些。
坏处是什么呢？当然，如果房地产猛涨，你的房子就好比是卖了covered call的股票，被事先商量好的价钱call走了。所以在一个快速上涨的时期，你可能会赚少了。对于我们红脖子州来说，这个不是问题。而且我已经说了，几十个deal，只有一个被call。说实话，被call的那个，卖价比市场价还高。房客还是个律师，可见律师也有猪脑的，我只有偷笑的份了。
我这么说，lease purchase不是有百利而无一害吗？确实我的第一桶金里就有lease purchase的功劳。可是从2006年开始，我就很少做lease purchase的deal了。为什么呢？主要是05年我们红脖子州专门颁布一个关于lease purchase的新法律。这个新法律的精神，在于认定一旦你签了lease purchase的deal，虽然房客还是房客，还是在租你的房子，房子产权还没有过户，你还是要交财产税，HOA等等，但是法律上，认为你已经卖了这个房子了。听起来好像说不通啊，可是法律就是法律，你能和法律争辩吗？具体执行上，有以下的几个结论：
1）如果你有mortgage，你必须通知你的贷款银行，你已经做了lease purchase的deal。银行可以引用due on sale clause，逼你马上付清贷款，因为法律上认为这个房子已经卖了，虽然其实没卖。你说，我犯病吗？去通知银行，让他们对我执行due on sale clause? 当然我不会想要去通知的。可是法律明文规定，你必须通知。你想知法犯法吗？
2) 房客如果不付房租，你eviction会有麻烦。上了eviction法庭，只要房客说一句，法官大人，这个不是普通的租房，是lease purchase！法官会问你，是不是lease purchase？你不能对法官撒谎吧？只要你说是。法官马上把你这个案子丢出去。不管你了。你怎么办? 要不找上级法院？要不找律师？对了，你可能需要律师做foreclosure。NND，明明是我自己的房子，为什么要foreclosure？这个就是有理说不清了。不管房客有没有付你option fee，rent credit，也不管你的lease purchase的合同上怎么规定只要房客default，option fee和rent credit会作废，只要是lease purchase的deal，一概认为房客拥有这个房子的equity。所以需要foreclosure而不是eviction。房客如果弄个懂行的律师，更够你喝一壶的。你想多赚的这几个钱，到时可能要加倍奉还，当然基本都进了律师们的腰包。
3）lease purchase的官司，法官有先入为主偏袒房客的倾向。红脖子州为啥06年要颁布这个新法律？就是因为在那之前，关于房子的fraud实在太多了，什么lease purchase，subject to，很多人根本不拥有这个房子，从房东那里便宜点lease purchase或者subject to进来，再高价lease purchase出去。有的人房子很快要被foreclosure了，就lease purchase给别人，捞一笔option fee然后把房子扔给银行，等等，不一而足。所以法官见多了这些骗子，很自然的认为做lease purchase的房东都是骗子。案子还没审，就对你不利了。其实我也恨骗子啊。本来是正当生意，结果被骗子们给搅黄了。我们小的时候有人养长毛兔都成了万元户，据说日本人高价收购兔毛。后来有人把棉花什么的塞进去以次充好，最后这个市场没了。长毛兔都被杀了吃掉。扯远了，道理是一样的。
当然了，如果你真的做了，也不必太害怕。那么sophisticated的房客只占少数。大多数都和待宰羔羊差不多。一无所有的时候，要快速攒第一桶金，冒点险咱也玩。玩的差不多了，要见好就收。不要一场官司把你家当都给搞进去了。咱是全身而退了。你要不要冲进去，自个儿掂量掂量。
