前两天贴了个疑似foundation有问题的房子的帖子,在投资理财没人评论,于是放到家坛,得到不少有用的建议。今天又去看了一遍,发现了一些新情况。
第一次看房时,发现master bedroom的bathroom的门左上角的drywall上有一条不小的裂缝,3mm宽,45度向左上延伸了两尺后消失。
一般来说,drywall上的裂缝是潜在foundation问题的最明显的迹象。于是,我集中在foundation问题上作了一番观察。首先,bathroom内的瓷砖上没有发现有裂缝,房外的地基slab边缘也没有裂缝。整个房子的外墙砖头完好,没有任何裂缝。
这让我很迷惑,drywall上的裂缝是怎么形成的呢?
遇到有问题的房子,别人都不敢买,高水平的投资者的机会就来了。
如果是水分不均匀造成地基失去平衡,这个好办。或注意均匀浇水,或修好guter,有时要重新set房周围的地形。问题解决,地基就会停止沉降。于是你狠狠杀价,捡颗白菜抱回家躲被窝里使劲乐去吧。
如果是由于地下土质中含有太多植物根茎等有机物,则地基沉降会持续很多年;最糟糕的是地下水从房下通过,不断带走下面的泥土,不管它的话早晚地面要塌陷一大块。这种情况就需要往地基下打几十根support pins,一直打到地下的岩石层,把地基整个支撑起来才行,不花个五到十万美刀就别想解决问题。买到这样的房子,你就回家闷被窝里默默地以泪洗面吧。
于是我一面到WXC上向大家请教,一面在网上自学成才。抱着绝不放过一颗白菜的决心,今天又约了agent要求再看一次,同时又看了个据说condition很差的房子。
进入房子后,发现墙有裂缝的那个门开关自如(房崇大师的建议,向校友致意),没问题。我告诉agent想扒开地毯看看slab,agent说这个是不被允许的。
于是仔细看了有裂缝的这面墙。发现了新问题,门框上方中间有drywall贴纸的痕迹,以及泥灰抹平的痕迹,显然这里还有一条裂缝,但修复水平不高,仔细看能看出来。再看发现两条裂缝周围颜色和整面墙的颜色略有差异。说明第一条裂缝也是被修过的,可能后来又裂开了。然后又发现门中间旁边墙上颜色也不同,仔细看drywall上有修补痕迹,开过一个大约8“x8”的一个口。顺便说一下,水平高的人修drywall应该能做到表面很平,除颜色外,基本看不出来。
我又脱了鞋,在门边地毯上踩了踩,发现有不平的一条缝。水泥地上有缝并不可怕,constract gap是水泥不可避免的。但如果裂缝两边高低不同,就是大问题了。于是我就说这个地基问题看来挺大的,准备走人。
agent一听,赶紧蹲下,主动开始扒地毯。我们扒开地毯一看,发现不平处其实是slab上曾经被割开过一尺宽的一条槽,一直通到外面的另一个bathroom。应该是维修slab里埋的水管时割开的,可能是修理漏水或堵塞。修完重新铺水泥的活儿做得很糙,地面不平。除此之外,没有看到任何裂缝。
这样看来地基没有问题,可是drywall上的裂缝又是怎么来的呢?一定得有外力才会形成呀?于是我继续观察,终于找到了点儿门,欲知详情,请听下回分解。
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算了,不卖关子了,我就一口气说完吧。
我在屋里转了转,发现另外两个门框的角部也有裂缝,但较细小。走到屋外,发现屋顶的roof总体不太平,特别是中间有一条十几尺长的一条略微拱起很明显。再次进屋,发现很多地方ceiling的白色漆刷到了竖立的墙的顶部(周边立墙的颜色不是白的),显然ceiling的墙是后刷的。
通过这些信息,我做了一个基本推测:整个房子屋顶漏过,泡过水!
当drywall和木头干燥收缩造成了墙上的裂缝!
屋顶木头收缩造成了重新铺的roof不平!
8“x8”的开口可能是为了观察木头上的潮湿程度,是否有mold等。
ceiling重新刷了漆以盖住水迹。
我现在正考虑是否有必要请inspector爬到Attic上看看有没有mold。
如有mold的话,可能修起来比地基问题还要贵,你说所有木头都得换要多少钱?和推倒重来有多大差别?
今天看的另一个房外表很破,不过以我的经验,花个两万就可以修的不错了,而其tax value是$120k,我有望$65k到$70k买下,即使加上两万维修费后在我们这里也是难得的好价钱。
耐人寻味的是agent使劲说这个房子不好,不能买,一个劲推荐买第一个房子。让我怀疑第一个是不是有bonus啊?这些房子都是HUD收回的foreclosure房,agent说政府银行是不会修房子的,总是sale as it is.可第一个房子一看就是重新刷过漆的。你说要foreclosure的房子,屋主会去花大钱修水灾问题吗?即使有insurance,那也要花时间不是?要有心情去做不是?
我问agent能否查到房子的水灾记录?我知道insurance公司是可以查的。agent说不能。