我给knowAll的回帖与此相关，对理解这个问题有帮助

http://bbs.wenxuecity.com/mortgage-loan/428410.html

所付利息的总量和你借钱的年数相关，也就是和你打算多少年还清但款有关， 这和利率下降给带来的好处完全是两回事。用你的例子吧：

1）假设喜儿问黄世仁借款$400,000元买房子，说好30年贷款利率4.25%。如果喜儿辛劳工作，按月支付，到30年末，付清贷款，到雅虎上去算一算看看，共付利息 $308,393。

2）可是，假定喜儿付贷付到了第十年，利率变低到了4.0%。 喜儿该不该做重贷呢？我在给出具体计算之前，先来总结一下。到了第120th个月，累计利息已付$150,510。剩余房贷额此时是$320,282。如 果按4%做重贷，再过30年，贷款付清之时，又累计要付利息$230,185。 这样，前40年里，将共付利息$150,510 + $230,185 = $380,695。这比不做贷款要多付$72,302。

你这个例子中的计算应该没有问题。但是，1）借钱的年数为30年，而2）中借钱的年数为40年，两者的总利息没有直接可比性。想可比也容易：

1）中每年平均付利息为：$308,393/30=10280

2）中每年平均付利息为：$380,695/40= 9518

借钱总是要付利息的，你不可以多借人10年的钱而不付利息。你总量增多只是由于借的时间延长了。像在你的例子中，在第10年重新贷款时，只要将余下还款式间缩短为20年，利息总量的好处就显现了。

万枫

所有跟帖： 

• 是的，如果不想在第10年refin后又把还款期拖长为30年，可以refin成20年的贷款 -canyonbear- ♀ (50 bytes) () 06/05/2012 postreply 11:30:36

• 前后加一起，贷款60年，喜儿肯定成了白发婆婆了。30岁贷款，90岁才还清债， -麻辣鸡丝- ♀ (64 bytes) () 06/05/2012 postreply 17:59:31