如何拣便宜，买到低价超值房子。还有我对dual agent的体会

来源: 槑于 2011-12-26 16:50:55 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2959 bytes)

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几天前，我发的变房地产为金融产品的个人经历后，问的人很多，其中很多人指出，买到低价超值房子是关键的一步。我的经历也确实如此。

纵观一个房子的一生，从划地，批文，土壤，到土地的出售，楼花的出售，到新房的出售，再到二手，多手旧房的出售，再到short sale, pre-foreclosure, foreclosure, post-foreclosure, REO, bank auction, tax sale,... 这么一个财产的所有权的转移有多种门道。即使最常见的通过经纪人买卖，dual agent只不过是另一扇门。

打个比方，房子好比一头鹿，你投资者，好比追杀猎物的猎人。市场好比一个大房子。大房子有很多的门，你可能只知道一扇门，你等在门口杀鹿，可是鹿却从其它门，甚至窗户逃走了，或被其他猎人俘获走了。这时，失望的守门待鹿者就会气急败坏，义愤填膺道：不带这样的，其他的门都是不道德的，无荣无耻的。。。

我的感觉是，抱怨毫无用处，应该做一是要求政府把其他门关起来，只有政府有权这样做。其他人的道德观本来就是互相矛盾的。在投资论坛谈道德，应该谈的是交流如何用道德保护投资者，而不是教训，辱骂，限制其他投资者。另一个更好的方法就是，为何你不加入其他猎人，也到其他的门窗去猎鹿呢？

很多人总是质疑我买到的房子的价格。这很好，因为这是成功的第一步，我大部分的房子都是foreclosure时候拍买的，不是REO。原因何在？就在于foreclosure的平均买卖是最超值的！有位在天时地利人和投资的高手都指出在经纪人市场，他都能以（市场价*75% - 维修费）买到房子，我前面那个房子市场价格40万-42万，（市场价*75% - 维修费）就是28万至30万，那我在foreclosure为何不能以31万买到？我的经验：short sale, pre-foreclosure, foreclosure, post-foreclosure, REO都比正常经纪人买卖的价格要低，而在foreclosure那一时刻，是房子一生中最低价的时刻。我就是在这个最低价来买的。当然foreclosure拍卖的风险也最大。不一定适合所有人。

所以，这个信心很重要，低价超值房子不是梦，而是另一扇你不知道的门而已。

我本人不做房地产，不是经纪人，我对房子本身其实没有多大的兴趣，只对房子带来的盈利感兴趣。只对投资房产的利润感兴趣。所以对dual agent的争论，对经纪人的争论，也不太感兴趣。但是，既然dual agent是容许的，大家就不要以道德和荣耻来教训别人。只要指出用dual agent优缺点和可能的问题即可。

我本来和agent都不熟悉。后来因为我在foreclosure上锋头太健，手笔太大，很多agent都知道了我，我却不知道他们（因为他们并不去法庭）。而且，我和银行的人比较熟悉。常有agent要我介绍银行里管foreclosure房子的官员相识。好几个agent因为我拿到了REO房子的listing, 而相识。

如果我想要拿REO，绝不会再去找buy agent.而且，我看中了那个房子，我都不让它上MLS。比如前不久，一个房子，那个list agent告诉我，他拿到了，是个2 units。我看了，房子很好，只是铜被盗了，地毯都是干净新的。我马上和agent以及银行联系，用了预备listing价格的70%拿下。这是什么？不是REO，是post-foreclosure.因为没有listing,其费用都省了。

一个破产房，也不是只有REO，而是有 pre-foreclosure, foreclosure, post-foreclosure, REO, bank auction, tax sale,...房产权可以从任何一个门溜走。拍买的，生怕房子在拍卖前被第三者拿走（我这里的pre-foreclousre没有地产agent什么事）；而postforeclosure生怕被拍卖；而REO生怕被post-foreclosure.而buy agent生怕被dual agent搞猫腻。

与其在一个门口守株待兔，不如对房地产进行全方位的围剿。