为什么我不建议用dual agent。

绝大多数这个论坛里的参与者，对房地产交易都是一知半解的，很多人甚至没有一些很基本的常识。你需要一个agent来维护你的利益。

Dual agent是滋生腐败的温床，因为很明显的利益冲突。事实上，如果dual agent坚持原则，买方是得不到任何好处的。买方得到好处的前提是，dual agent做了违反ethics code的事情，损害了卖方的利益，肥了自己的腰包。这样的agent，什么事情都是可以做的出来的。如果他自己的利益和买方利益冲突的时候，他也会毫不犹豫的违反买方的利益。我们不应做鼓励腐败的事情。抱怨坏agent好像是这个论坛的时尚，如果你complain你的agent只想着自己的利益，而不维护你的利益，那么你为什么要鼓励agent做坏事？

楼下这个dual agent已经做了好几件违背原则的事情。首先，他不应告诉你卖方的底线。他无权和你讨论卖价。他不能给你任何出价的建议。作为dual agent，并不是一个卖方买方agent的简单combination。他只能在买方和卖方之间起到一个传声筒的作用，而不能给你任何价格建议。其次，在收到更高的offer后，他无权告诉你那个offer有多高。他收到任何offer，都应该马上交给卖方。卖方，也只有卖方，有决定接受，否定，或者counter任何offer的权力。Dual agent只能告诉你现在有其他的offer，你要不要考虑出价？如果你已经出价，他可以问你要不要考虑重新出价？他不能告诉你新的offer比你的高，还是比你的低。

这个dual agent，显然已经为了自己的利益，肆无忌惮的出卖卖方的利益了。你怎么肯定他不会出卖你的利益? 如果有什么应该disclose的事情，他会disclose给你吗？You really should run away from such agent.

即使listing agent是个正直的agent，不做任何违反原则的事情。那么和选择一个你自己的agent相比，你已经lose了一个agent的重要function：价格建议。对于买方来说，出价多少是至关重要的。你的agent是提供这个建议的professional。在正常情况下，买方的agent的工作是advise买方，listing agent的工作是advise卖方。Negotiation通过两个agent之间的交流实现。Dual agent的情况下，Dual agent不能advise任何一方，但是必须对双方fair。当然双方的利益都有可能受到伤害。为了避免这种利益冲突: 1)有经验的卖方，会在listing agreement上面禁止listing agent做dual agent。卖方有权这么做。2）负责任的brokerage house，会阻止agent做dual agent。他们可能会assign另一个agent来做买方的agent。这种情况下，利益冲突可能部分避免，但毕竟还是一个brokerage house之下，完全避免也很难。

尽管这个论坛一边倒的支持dual agent，我愿意做一个旗帜鲜明的反对者。你选择dual agent，好比是在行贿listing agent。献出去的是你自己接受professional advise的权利。你希望listing agent受贿之后对你特别照顾，出卖卖方的利益给你。这个比喻可能有点过了，因为dual agent毕竟还是合法的，但是道理是一样的。如果纯粹从商业利益来考虑，只有在professional advise对你已经没有价值的情况下，你的利益才不易被伤害。也就是说，你必须是一个very experienced RE investor。

所有跟帖： 

• 在现在的市场上，好的deal上市一两天就敲定了，特别是低端好的现金流的。老手现金买 -luckyd- ♂ (101 bytes) () 12/25/2011 postreply 10:31:51

• 赞！ -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 10:37:33

• 所言极是。顶一个！ -介子- ♂ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 10:38:02

• 同意，前提是“你必须是一个very experienced RE investor。” -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 10:40:17

• 另一个前提是你有足够的Market Information, such as CMA to support your decis -monkeyboy- ♀ (532 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:21:10

• 对。我不做远程地主，连LA的房都不碰。 -SunshineInCA- ♀ (159 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:34:12

• 同意。我就碰到一个ｄｕａｌ　ａｇｅｎｔ故意哄抬价格的例子 -jessefan- ♀ (609 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:04:54

• 笑了。我们俩都用DUAL AGENT，建议新手用BUYER AGENT -SunshineInCA- ♀ (697 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:31:18

• 对，对，ＭＭ很ｓｍａｒｔ．这中间牵扯到很多东西，要经历过 -jessefan- ♀ (63 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:35:33

• 我本来是乖孩子，一逼就变成不遵守纪律的老手了。lol. -SunshineInCA- ♀ (244 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:45:47

• 对，ＭＭ人很好，人家给出过力，总想报答一下。 -jessefan- ♀ (211 bytes) () 12/25/2011 postreply 12:31:45

• 我发现，有水平的AGENT不做BUYER AGENT,只卖房。 -SunshineInCA- ♀ (247 bytes) () 12/25/2011 postreply 13:04:05

• 没错。那些特别好的大ａｇｅｎｔ有很多ｌｉｓｔｉｎｇｓ． -jessefan- ♀ (190 bytes) () 12/25/2011 postreply 13:48:10

• 本来就是个技术讨论, 没想到却成了这个样子, 唉...... -hhhhhh- ♂ (333 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:52:03

• 大家是在讨论呀，一个经纪人是个利器，但要有经验的人才发挥最大功效，搞得不好就是 -luckyd- ♂ (232 bytes) () 12/25/2011 postreply 14:36:59

• 把技术讨论和道德,贿赂,是否入门强行联系起来, 就显然过分了. -hhhhhh- ♂ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 17:37:00

• 用一个经纪是利用一切合法手段抢占先机拿到好的deal.你要是抢到过几个好的，你就懂了。 -luckyd- ♂ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 18:38:17

• 我写的帖子是给大家看的，不完全是针对你的情况。 -texastrader- ♂ (57 bytes) () 12/25/2011 postreply 22:59:25

• 完全同意 -jzc- ♂ (224 bytes) () 12/25/2011 postreply 11:56:56

• 不完全同意 -凌长老- ♂ (316 bytes) () 12/25/2011 postreply 12:23:01

• 赞一个，顶一个。 -让股票飞- ♀ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 12:32:01

• 不完全同意 -Hellofriends- ♀ (123 bytes) () 12/25/2011 postreply 14:49:11

• Dual agent is not allowed by State -紅杉- ♀ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 18:24:48

• nothing is wrong using dual agent. the key is -美西游子- ♀ (117 bytes) () 12/25/2011 postreply 19:06:54

• 大顶！ 在Real Estate Lawsuit中， 35% 是Dual Agency case。 -海绵- ♀ (450 bytes) () 12/25/2011 postreply 22:49:01

• 大顶！明智的分析。 -Mousa- ♀ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 23:33:03

• 大顶！明智的分析。 -Mousa- ♀ (0 bytes) () 12/25/2011 postreply 23:33:10

• 我的7个购买交易，有6个是Daul Agent. 也不完全是刻意的 -周公山- ♀ (0 bytes) () 12/26/2011 postreply 00:09:30

• 所言极是！真正了解房地产行业的买家，卖家都不会用Dual Agent. -rose_bud- ♀ (0 bytes) () 12/26/2011 postreply 11:36:28

• Well, they are all in sellers interest! -Yangtze430030- ♂ (0 bytes) () 12/27/2011 postreply 10:19:41