这个出租房（20个单元）该不该买？

一直潜水，偶尔冒泡。有问题向各位大侠指教！我在佛罗里达州看中一套公寓楼(20套）。情况如下：

1.80年代建，水泥结构，上下楼。有一个大院子。都是2卧/1卫。

2.区一般性，好出租。据统计，本区出租率90%以上。现有一个房客说有很多人问。目前大概50%入住率，大概是空房需一些修理，或是管理不好。房客是白人，西人，黑人混合。家庭平均收入据统计是5万一 （佛罗里达穷啊！）。

3.房价约2万5一套。大概是94年水平。几年前卖了一百万以上（佛罗里达惨那！）。

4.收入/费用：房租600-700一套一月。贷款100，税50，保险20，修理50，维护30，管理60.利润约300一套 共6000，一年按十个月，约60000.首付10万。

大家看我的计算有什么错误？我有一些房屋管理经验，认为可行，领导非不同意！理由是：

1.主要是被反面教材（特别是文学城案例）给吓坏了！认为这个区不是很好，房客肯定很麻烦，不交租，毁房子，告房东等等！我说我们选好房客，买好保险。干什么没风险？这个风险不大啊！

2.不愿意贷款。认为有多少钱干多少事，贷款是负担，心里压力太大！房子租金不够，贷款是要用工资还的？万一工作没了怎么办？心里太沉重了! 我说房租应该够了，工作不能保万全，我们才应该两条腿走路，用钱生钱！多少人贷不到款，宁愿借私人高利息买房。不知利用贷款杠杆才傻呢！

总之领导认为多一事不如少一事，何必给自己找麻烦？我认为机会不应错过，房子是会升值的。人不能过得太舒服。以我的分析和经验，这个是可行的。但我也许不对，也许想得太简单。希望您有话直说。先谢谢了！

所有跟帖： 

• check crime rate in that area -planotx- ♂ (275 bytes) () 11/21/2011 postreply 19:39:29

• 谢谢!我会仔细考察收入/费用的。 -投资有风险- ♀ (0 bytes) () 11/21/2011 postreply 20:23:16

• 夫妻都要上班吗？如果是，这个投资不太适合你们。 -melody2010- ♀ (200 bytes) () 11/21/2011 postreply 19:43:22

• 没错，费用要考虑周全·我们倒是有一人不工作，当然还要PM才行。 -投资有风险- ♀ (0 bytes) () 11/21/2011 postreply 20:25:23

• 能贷款，应是好投资。 -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 11/21/2011 postreply 20:22:01

• 每月这么多cashflow啊, 我觉的很不错啊, 不过还得大地住们来看看. -小糊涂仙儿- ♀ (162 bytes) () 11/21/2011 postreply 20:34:47

• 20个单元不需全部精力的。我现在就管理约20套。不过费用还要仔细考虑。 -投资有风险- ♀ (0 bytes) () 11/21/2011 postreply 20:51:55

• 根据你的经验,应该行.先过LG关,多留点风险金,让他放心. -SunshineInCA- ♀ (47 bytes) () 11/21/2011 postreply 21:03:30

• 是的，我也要小心。谢谢提醒 -投资有风险- ♀ (0 bytes) () 11/22/2011 postreply 11:12:54

• 你那种房子在detroit卖一千刀一套，多的去了。。， -landlord_china- ♂ (56 bytes) () 11/21/2011 postreply 21:25:08

• not a bad deal... -jy101- ♂ (96228 bytes) () 11/21/2011 postreply 21:48:26

• 请问，cash on cash return １９。８９％是怎么算的？cap rate是什么？怎么算的？ -老黄牛888- ♂ (0 bytes) () 11/22/2011 postreply 11:58:24

• 回复：请问，cash on cash return １９。８９％是怎么算的？cap rate是什么？怎么算的？ -宇飞- ♂ (59 bytes) () 11/23/2011 postreply 18:44:48

• 太感动您的分析了！我的费用考虑不周。明天见PM会有进一步详情。 -投资有风险- ♀ (0 bytes) () 11/22/2011 postreply 17:17:59

• 回复：这个出租房（20个单元）该不该买？ -梁山sl- ♂ (219 bytes) () 11/22/2011 postreply 08:47:24

• 明天我去见现在的PM.欲知详情，请还回来！ -投资有风险- ♀ (0 bytes) () 11/22/2011 postreply 11:11:31

• If nearby you .go for it.otherwise....... -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 11/22/2011 postreply 10:36:54

• 我倒是在当地的。：）谢谢提醒 -投资有风险- ♀ (0 bytes) () 11/22/2011 postreply 11:06:05