在西海岸考虑商业地产的几个感悟

来源: 风险难控于 2011-07-25 22:48:19 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (1304 bytes)

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本人在大陆本来想长期持有的一些住宅单位，最近陆续卖出，余下的在明年可以放手了。原来的价格都被今年的上涨所超出，没有任何遗憾。有十几年共事的同行一起，在美国西海岸在做一点研究，准备做商业地产的投入。考虑到人手的限制，准备只做办公物业的投资。把初步形成的想法讨论，请多批评。

MALL一类的投入，我调查的结果是，最好做大型的，一般在当地已经形成气候，交通，停车位，ZONING,进一步的潜在竞争，都比较没有后患。但是，起步价格限制一般都要9位数，不适合我这个阶层。8位数的小型MALL，目前的状态，我看到的，都不理想，可能真的要等到2015年才看的出来今后的走向。小MALL现在的现金回报，都是7%都不到，关键是客户流转比例大，未来不稳。而且小MALL的融资，基本无门。70%的现金首付吧。

工业厂房，见到非常好的，比如在RENO， NV的I-80的北面就有几个，作为交通枢纽中转站的客户，还有在EUGENE,OR的，但是，前景完全不明。

办公物业看了好几个，相对都不错。有私家专科医生和全年无休的WALK IN急症为主，也有律师事务所集中的，在三藩市边上，见到小型社交网站新企业的楼，见到9%的回报比例的。价位都在8位数。未来趋势也比较稳定。

好的商业物业的REALTOR,会计师，和律师，看来是进入这一行的主要帮手，要建立好长期关系。他们的费用虽然高，却是一定需要的，这个与大陆不一样。物业管理方面，也是要选好的公司。另外一个地方，是要了解好PLANNING DEPARTMENT的想法，不能做任何对着干的事情。

准备继续看半年，再决定。