也谈买REIT和买出租房的分别

也谈买REIT和买出租房的分别

 

如山

 

（2010年12月11日）

 

 

看到投坛网友几次讨论过买出租房与买REIT的利弊。我也提供一下我的想法。

 

买REIT的明显好处是流动性好，随时可以买卖；不用自己管理，省去与租客纠缠房子修理等等的麻烦；房产市场上升，你同样享受REIT的上升。但是，我们也来看看与买实物房子比较其不利在何处。

 

 

首先，买REIT是相当买股票，而买房子就是买实物。股票就是有价的纸张，公司的管理和控制有你自己不用做的一面，同时也有你不能作为的一面。

 

而最大的区别在哪呢？最大的区别是，作为股票特性，REIT的买卖是在一个完善市场（Perfect market）里，就是说所有上市公司的资讯都是公开的、迅速传达到市场，并且所有买家都有平等的机会去获得。而房地产市场是非完善市场（Imperfect market）。好Deal与坏Deal到处存在。房子不仅仅是在出租时的管理有分别，更重要的是，买入时有机会找到大折扣的good deal。例如通过买REO，Pre-foreclosure，Foreclosure，Auction，For sale by owner等等。因为评估一个房子的价值，特别是大城市中的House，往往很有挑战性。什么意思呢? 有挑战性就是给你机会去判断、评估潜在价值从而买到一个很好的deal。有时候，买入后的Remodel或者改建就为你带来很大的价值升值。当然看错了相反的情况也出现。而这是REIT无法提供的。

 

另外，实物房子还有贷款、折旧对税务带来的利益。出租房子的卖出可以根据自己的税务状况决定卖出与否。REIT不光没有这些，相反，REIT是靠不停买入与卖出来实现利润，而你就要为此付当年的capital gain。

 

总的来说，买房子可以通过做好而达到利润；而买REIT只能靠市场。

 

任何事是有其利必有其弊。而利与弊往往看个人的平衡。没有一个标准答案。其实这就是“做”房产与“做”股票的区别，不是同一回事。

 

暂时想到这些。说得不对请网友指正和补充。

 

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《试谈价值投资方法在房地产投资上与股票投资上的不同》

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200911&postID=19149

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

所有跟帖： 

• 今天吃饱了，正好抢沙发 ：） -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 12/10/2010 postreply 22:17:04

• 回复：也谈买REIT和买出租房的分别 -photon2010- ♂ (955 bytes) () 12/10/2010 postreply 22:36:13

• 买REIT -pisces-hk- ♀ (924 bytes) () 12/10/2010 postreply 22:36:14

• 回复：也谈买REIT和买出租房的分别 -amanman- ♂ (439 bytes) () 12/10/2010 postreply 22:43:21

• 补充一点 -amanman- ♂ (124 bytes) () 12/10/2010 postreply 22:51:05

• 多谢分享！ 难得今儿有空儿，上来瞧瞧，发现投坛最近很是踊跃 :-) -美西游子- ♀ (328 bytes) () 12/10/2010 postreply 22:59:31

• as a separate asset class, reit is useful for asset allocation -greenfieldcn- ♂ (155 bytes) () 12/10/2010 postreply 23:57:22

• Everybody need to watch Wall Street 1&2 -sunskitehomes- ♂ (136 bytes) () 12/11/2010 postreply 07:32:28

• not always since CEO etc also owns quite a bit sharea, the retur -KOMKOM- ♀ (274 bytes) () 12/11/2010 postreply 17:41:23

• about market efficiency -noconfusion- ♂ (303 bytes) () 12/11/2010 postreply 08:40:34

• Good point！你的argument很好！谢谢！ -如山- ♂ (0 bytes) () 12/11/2010 postreply 10:00:45

• 谢谢诸位的阅读和捧场。恕不一一列名。本人也 -如山- ♂ (47 bytes) () 12/11/2010 postreply 09:59:44

• 好文，特别同意。 -eric_in_chicago- ♂ (0 bytes) () 12/11/2010 postreply 16:12:18

• 关键还是要看自己擅长做什么，有没有灵感。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/11/2010 postreply 20:58:48

• 好文！分析透彻，点到要害。 -逸民- ♂ (47 bytes) () 12/12/2010 postreply 11:16:46