我的投资小小心得，和朋友共享(图）

乖乖，才一天工夫，攻击我的帖子这么多。害得我差点动了胎气。 有个叫 xinsan 的网友，我考古了一下，只回过他一个帖子，那thread opener，是他主动问我问题的开头帖： http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=208859 问槑姐姐个问题，关于land contract land contract是个我很感兴趣的，今天就准备好好谈谈，当时我看到了他的帖子，马上就给他回了长贴，详细地介绍了land contract，我的原贴在 http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=208912 回复：问槑姐姐个问题，关于land contract 应该说，我这么帮他，应该算是朋友了吧。 这是我唯一给他的帖子，想不到，今天考古，才看到他给我的第二贴，我满心欢喜，以为是他给我的感谢信呢。打开一开，他的第二贴link下： http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=237462 他在帖子写道： “2呆。。。更年期综合症。。。。” “2呆。。。JB逻辑” “2呆。。。酸婆” “要是论文采，天，2呆比我差得不是一个十万八千里，不也是天天在这里灌水么。” 这。。。这份感谢，也太出乎意料了。 所以，我现在提笔准备写land contract的时候，犹豫再三，上次给xinsan介绍land contract, 得到的结果，我倒是不想再重演了。 所以，这次看了我的帖子的朋友，xinsan类型的给我的感谢信再来的话，我可担当不起啊。虽然他写的文采不错，比我好不止一个十万八千里。但是他的那些高帽子“更年期综合症”，“JB逻辑”，“酸婆”等等我都是受之有愧啊。 还有朋友不相信我写的，认为我捏造的，我也哑口无言。 还有朋友说我 “这里最大的铁杆熊熊” “你总是唱衰美国，你干吗还大举投资美国? 言行好像不一致吧?” “把美国说成病入膏X，垂死挣扎、日落西山的没落国家，却买了大量的房产” 我需要说明一下，在murmur用ECRI唱衰美国的时候，是谁用5个方面的数据给于最强有力的反驳的呢？是我，见帖子 http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc_best&MsgID=33498 现在人人都是经济学家 ：）我的结论是：It is right to be long-term bearish, but there are plenty tradable rallies. 当我underweight中国的时候，很多人（我还记得大猪头)说我是过度褒美贬中呢。 其实，我是一个科学的投资者。所谓的科学投资者，就具有科学的含义，科学的实质是什么，两个，一个是比错性，凡是科学的必然是错的，第二是实证性。在实践中运用。 所以我经常对中国，美国，股票，楼市，做underweight或overweight的评判。另外还有“equal weight", 这些评判就是我根据profitablity, liquidity, solvency, credit and testing来做出的。投资者可以根据我的rating做出 buy if overweight sell if underweight hold if equal weight 因为我自认是科学的，所以首先就承认自己是错的，所以每天都在变，今天是underweight美国，可能明天就去overweight 美国了。大家不要见怪，但是科学的东西有实证性，对大家投资是有好处的。而且，我的等级变动也有另外两个指标 outlook watchlist 来预测，比如我现在equal weight中国，但是我的outlook是向下，down,那么我明天的可能就是underweight china了。 对比其他投资者，这里的有的朋友，他们是一贯的，比如看好黄金，不管黄金的价格多高多低，有的看好房产，不管价格，。。。他们都是属于宗教性投资者。宗教性，就是永远正确性，他们是坚定的立场，和他们相比，我是可怜的机会主义者。 另外我投资房地产也不是一下子大举，我都做了有好几年了。关于有个知心朋友说我多一元的叫法有文学写法，因为法庭不容许。这位帮我说话的朋友很对。我很感激。不过，我们这里，在opening bid后，可以之多叫1元，以后就不可以了。特别是有的时候时间不够了，法官要求跳2000，那种情况，特别容易拿到低价，因为大家都呆愣着。 下面是我刚刚买的一个房子，这个小区还在建，买新房，25万起，我的房子是小区内最大号型，去年成交29万多，虽然是townhouse，但是面积大，4卧/4卫，见图：
还有办公室：地上是撬掉的原来的锁
近看

还有敌军溃逃时丢下的电子设备（音响）和交通工具（高跟皮鞋）：
这个房子我12万拿到，下面怎么做，传统方法： 1）出租，租金在1500-1600左右 2）卖掉，大概卖18万不成问题。 但是我两者都不做，我的房子，绝大部分，都是做land contract,因为我发现，很多人想买房，但是因为两个原因买不成，1是没有首付，2是信用差，贷款不成。 针对这两点，我做land contract+lease to own, 出卖价199，876，我提供贷款，因为很多美国人对利率不敏感，我定在8%，escrow税，保险，security,这样，一个月也就是1600，客户很高兴，因为30年后房子就是他们自己的了，比租房划算，而我也轻松，根本不用管房子的维护，维修，我可不懂那些。因为我总可以从银行拿到低利息。这个房子我可以以4.5%贷15万出来，这样，我一开始就赚3万（15万-12万），然后，每个月再得 1470 - 760 = $ 710 这样做，租户会很爱护他们的房子，也不会不付，因为那样，他们照样被驱逐，他们的equity也没有了。 具体操作上，还可以分成transfer deed和不transfer 。即使transfer deed，可以foreclosure，很快，三，四个月就可撵走，自己的搞起来比银行快。

所有跟帖： 

• Nice job. -JR98- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:42:16

• thanks -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:47:59

• 那你是不是要等30年才能把他欠你的钱都收回来？ -trendspike- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:43:07

• 是的，但是我的投入是没有，一开始反而就净拿3万 -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:49:16

• 你的land contract要求多少首付？ -capital495- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:44:06

• 出租+escrow=头月1600+security1600+tax+insurance -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:50:44

• nice job -越王剑- ♂ (93 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:48:55

• thanks, see above -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:51:13

• :) 90% lease purchase defaults. end up just like to rent out. -天下无马- ♂ (301 bytes) () 07/15/2010 postreply 07:14:25

• The downside risk: -天下无马- ♂ (313 bytes) () 07/15/2010 postreply 07:24:21

• 这是老鼠会上最普遍的招数 -回音谷- ♂ (36 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:49:00

• 展开说说？咋回事？ -越王剑- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:51:27

• 打个不太恰当的比喻吧 -回音谷- ♂ (131 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:04:23

• 你的比喻很恰当啊，我其实是给租赁客金融服务，而不是房东服务 -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:09:53

• well done -回音谷- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:14:39

• 嘿嘿，不要生气，很多人还争着要上钩呢。有一次差点打起来 -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:52:41

• 我们这就不同了:) -回音谷- ♂ (70 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:56:32

• 租户如果付了俩年，付不起了，怎么算？ -吴笔名- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:54:09

• eviction，因为有Equity,所以没太大损失。多出的equity还给他 -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:07:10

• 谢谢分享 -比花花还花- ♂ (144 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:58:07

• 谢谢花教授 ：) -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:04:09

• 请教一个问题 -比花花还花- ♂ (167 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:07:38

• 你的问题很有水平 -槑- ♀ (470 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:17:39

• 多谢美 美眉 -比花花还花- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:29:12

• 你什么时候cash out？ -red.rose- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:32:29

• 你拿到这些好deal,是不是因为在银行工作，近水楼台先得月？ -吴笔名- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 20:59:22

• 对，银行的benefit -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:02:32

• 确实是There are many ways to skin a cat. 多谢分享。 -Conehead- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:10:15

• 哈哈，能抓钱的cat就是好cat -槑- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:20:49

• 有人就是不懂，什么时候 -如山- ♂ (183 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:45:56

• 谢谢好贴，也祝快乐 -beyondsky- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:30:18

• 不懂 -red.rose- ♀ (70 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:31:48

• 问得有理。不过这里有一个现金流的问题。 -如山- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:09:08

• I mean -如山- ♂ (36 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:48:42

• 回复：I mean -天下攘攘- ♀ (188 bytes) () 07/14/2010 postreply 23:59:32

• 分析很好，不过另外一方面， -如山- ♂ (267 bytes) () 07/15/2010 postreply 09:55:26

• 是，我觉得两朵花的成功还是买到good deal -天下攘攘- ♀ (57 bytes) () 07/15/2010 postreply 10:33:39

• 回复：分析很好，不过另外一方面， -red.rose- ♀ (50 bytes) () 07/15/2010 postreply 10:34:57

• good job! -havingfun- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 21:52:56

• 两朵花mm做得很好。祝贺！补充一下 -如山- ♂ (244 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:14:20

• 高手高手，好好保重。以后你可以对有些ID持忽略态度。 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:23:42

• 呆呆不呆。 以后保留一些房子给宝宝。 -FHZM- ♂ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:29:39

• 谢槑专家分享经验！保重。 -orchardoak- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:32:39

• 如果住户信用好，适合这么做。 -eomom- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 22:49:02

• 银行给你投资房贷款这么低？ -eomom- ♀ (66 bytes) () 07/14/2010 postreply 23:00:20

• 银行内部的人拿的利率应该比外面的好些. -小八腊子- ♀ (0 bytes) () 07/14/2010 postreply 23:32:24

• 什么银行这么好啊？羡慕！没贪上这么好的事 -eomom- ♀ (48 bytes) () 07/15/2010 postreply 08:07:38

• first tell us how to get $150k loan if you only paid $120k? -autumnmoon- ♀ (0 bytes) () 07/15/2010 postreply 00:29:00

• 看上去lz是先cash买下，然后再做的loan。她的房子如果值（appraisal value)值18-9万，自然可以贷款到15 -Lex2004- ♀ (129 bytes) () 07/15/2010 postreply 08:03:55

• 关键是时间 -red.rose- ♀ (69 bytes) () 07/15/2010 postreply 10:37:36

• This is a new way to me: land contract+lease to own! -Morning3evening4- ♂ (13 bytes) () 07/15/2010 postreply 06:52:36

• 曾经想过rent-to own房客会保护房子，可以很省心：） -柳眉儿- ♀ (189 bytes) () 07/15/2010 postreply 08:12:53

• $50,000 or $15,000? 呆+呆 = deal, an inside job? -说事- ♂ (118 bytes) () 07/15/2010 postreply 08:21:38

• Impressive. Which city is the TH located? -jasshu- ♀ (0 bytes) () 07/15/2010 postreply 08:32:24

• 回复：我的投资小小心得，和朋友共享(图） -WestofNatick- ♂ (210 bytes) () 07/15/2010 postreply 09:12:09

• she borrowed 15w @4.5%, but lent 20w @8%! That's the difference! -没意思说过去- ♂ (0 bytes) () 07/15/2010 postreply 09:24:20

• 对的。赚的3万是带利息的，再投资最好。:)) -eomom- ♀ (0 bytes) () 07/15/2010 postreply 09:28:00

• Opps!15万她银行贷的，12WAN是她买下来房，得来的3万差价。 -eomom- ♀ (0 bytes) () 07/15/2010 postreply 09:31:32

• 你的孩子有很好的投资胎教！你别培养出来一个巴菲特！ -Amysun- ♀ (0 bytes) () 07/15/2010 postreply 12:11:41