like profitability, liquidity is also a concept, different people have different understanding and calculation for different products. 一个投资房，是作为一个金融产品来看待的，就像所有的金融产品，要从5个方面去研究她。那就是赢利率，流动性，清还力，信用度和压力测试。见图： 每一个投资房，（如图中列出的4个），都分别算出它的赢利率profitability，流动性liquitidy，清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result.用刻度盘表示如图，刻度盘中红色表示出现问题，黄色是危险警号，绿色是运行状态好，正常。压力测试红色表示失败的测试个数，黄色表示危险通过，绿色是正常通过。 第一个房子，赢利率是黄色，流动性是绿色，清还力是绿色，信用度是绿色，压力测试2个正常通过，2个危险通过，0个失败 第二个房子，赢利率是黄色，流动性是黄色，清还力是绿色，信用度是绿色，压力测试1个正常通过，3个危险通过，0个失败 第三个房子，赢利率是红色，流动性是绿色，清还力是红色，信用度是黄色，压力测试0个正常通过，2个危险通过，2个失败 第四个房子，赢利率是绿色，流动性是绿色，清还力是绿色，信用度是绿色，压力测试4个正常通过，0个危险通过，0个失败 从图中分析看出，第三个房产已经是有毒资产。如果你还没有买它，千万不要买，而其他三个房产，是值得买的。 如果已经拥有第三个房产，就需要赶快脱手，所以，做为业余房东的一个工作，就是每天密切关注每个房地产的刻度盘，以决定是买还是卖。有了这么个决策辅助系统，投资几百个房产也就不过是用手点击几下而已。 有了这个基本概念，下面说说每个参数的计算。 几乎所有“该不该买投资房”的question，都是从赢利率角度去考虑的，没有人关注流动性，清还力，信用度和压力测试结果。 大家热衷的现金流，其实是个操作的概念，用在投资上有很多的问题，用现金流来看一个单独的房子，很可能把沙子当金子，而把金子当垃圾。正的现金流不一定是好的投资，而负的现金流不一定是坏的投资。正确的指标是清还力，solvency,而这是赢利及现金流都不能代替的，一个投资房可能是盈利的但是是没有偿还能力的，也可能是由偿还能力的但是不盈利的，比如靠牺牲未来的现金流。头付（DOWNPAYMENT）就会让很多人看不清一个投资房的真正的盈利率和偿还力，这也就是很多网友介绍经验的时候说，“这个房子，增加首付，就有正现金流，就值得投资”，这个说法，可能会让你损失很多很多，自己还不知道。 我就先说说赢利率，但是并不表示它是最重要的，其他的参数一样重要。 尽管赢利率的计算是最简单的，但是，算得有道理，并不容易。和一般人不同，我算赢利率并不是满足于一个百分比，9%，10% 或者15%，而是关键在于算出的ROI（回报率）和alternative investment return rate相比，这个才是比较这个房产和其他投资比较的关键。前面我的黄色区域就是90%到110%，就是说，如果这一个房产的ROI是替代投资的110%以上是好的，而在90%以下就是坏的。 就是算ROI也不是容易的事情，首先得有如下参数： 1. home price 2. annual property/school taxes 3. tax loss/benefit 4. down payment 5. length of mortgage 6. monthly rent fee 7. rent deposit 8. ren broker's fee/management fee 9. insurance fee 10. condo fee/hoa fee/common charge 11. deductibility of common charges 12. costs of buying home 13. costs of selling home 14. annual renovation costs 15. annual maintenance costs 16. homeowner's insurance rate 17. capital gains exclusion 18. additional monthly utilities 19. income tax rate 20. alternative investment return rate 21. mortgage rate 22. annual home price appreciation/depreciation rate 23. annual rent increase/decrease rate 24. inflation rate 这些计算只是线性的，实际上是非线性的，比如通胀率，不可能是个常数，所以，如果不考虑变化就很难避免投资的失败。 那么非线性如果算呢，有个简单方法，早年数学家在研究非线性的时候，因为非线性数学上的复杂，所以，就用线性方法来研究非线性，具体做法就是，给线性系统加上一个小扰动，看它的不稳定性。用在我们房地产投资上，就是研究她的压力测试，这个一定要做： 如果通货膨胀率从2%上升到8%，给这个出租房的影响？ 如果利率从8%下降到4%，给这个出租房的影响？ 如果地产税涨了一倍？ 如果房客三个月没有付房租，也没有搬走？ 如果房子四个月没有租出去？ 所有这些都是需要压力测试，比如下面我对通货膨胀影响买方，出租之间关系的压力测试计算： http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=216865 流动性,这个问题比较有争议。流动性的概念是多重的，有狭义的流动性概念，也有广义的流动性概念；有宏观的的流动性概念，也有微观的的流动性概念；有市场的的流动性概念，也有账面上的流动性概念。 现金是最有流动性的，这也就解释了为什么常常用较少现金可以抢到别人用较高房贷款买到的房子。 但是现金不能产生利润，赢利率为0，把现金存CD,有了赢利率，但是牺牲了流动性。当你需要钱的时候，你得失去利息，还要负罚金，还要花时间，精力去取钱，这些cost使得流动性下降，从来也导致赢利率的下降。从这个简单例子，大家看到赢利和流动性可能会有得有失。 有了这些基本概念，我就来定义我的房地产流动性了，从两个方面：一个是资产流动性vs出租流动性，另一个就是总流动性vs即时流动性。 总资产流动性 = （总资产 - 出卖费用）/ 总债务 * 速卖折合率 即时出租流动性 = 即时收入 / 即时支出。 。。。 这里速卖折合率是为了立即出手的折合率，如果房子listing3个月才卖掉，流动性就需要折一下。 这个概念的应用，还是让我用netters的帖子举例， 1)问： Can experts tell me if this is a poisonous asset? Town House built 1987 good schools Price $300k ($500k in 2006) Rent $2300/mo HOA $460/mo Tax $520/mo Insurance $100/mo Please help! 2)问：求教，看中Condo百万价，有租客月$5800。管理费1800，投资核算吗？ 很明显，这两个房产，作为出租，回报率都很差，很多人都劝他们不要买，从profitability的分析看，是对的。但是从流动性看，就不一样了。 landlords都对大家的建议不以为然，因为他们后来都说，房子是超低价出售，the 1st的房子市场价格40万，the 2nd的房子更是可卖出1.75百万。 算一下总资产流动性 = （总资产 - 出卖费用）/ 总债务*折合率 1st property 的总资产流动性 = （40万-3万费用） / （30万+1万买入费用和翻新）* 95%折合率 = 114% 2nd property 的总资产流动性 = （175万-15万费用） / （100万+5万买入费用和翻新）* 80%折合率 = 122% 2nd property的房价高，自然卖的慢，折合率差点。 从两者看，总资产流动性都非常好。所以从流动性分析中得出结论，两个房地产都是值得投资的！这和广大网友的结论正好相反。 结果是，尽管作为出租，他们的回报率很差，但是，做flipping还是有很大利润的。 上回说道，房子要算5个指标：赢利率profitability，流动性liquidity，清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result。 如果这5个指标都很好，就应该当仁不让的投资了。 如果这5个指标都不好，千万不要投资。 如果这5个指标中有的好，有的不好，比如图中第三个（红色），或者的房子from examples，就应该赶快通过房地产的流动性获利和减少风险。 这就是风险管理的意义所在，我的例子表明， 利用流动性分析，我们可以来躲避风险，减轻风险，转移风险，延迟风险，通过出卖赢利差，但是流动性好的地产，我们就成功的转嫁了风险。 很多人置疑我的地产管理方法的实际应用的意义，其意义就在这里。是风险管理，最有效配置资产的有效工具，每天，我可以都对每个资产的买卖有了作决定的有效依据。 前面主要说了资产总流动性的应用，另外，即时出租流动性（ = 即时收入 / 即时支出）对经营也非常重要，其实很多地主反复强调的正现金流，和我的这个概念差不多，即时现金流 = 即时收入 - 即时支出。只是除法变成了减法。但是需要指出的是这个概念虽然在经营中非常重要，如果是负的，就要破产，但是，对单一个房子，意义不大，而对一个独立运行的profit center /responsibility center才重要。或者说，对你个体户地主，所有房子的集合才重要。另外，如果增加首付，显然每个月的月付就低了，从而提高了即时出租流动性，也就是大家津津乐道的转正现金流的“妙法”，但是对赢利率，偿还力以及资产总流动性并不见好。 探讨了赢利率profitability，and 流动性liquidity，具体的计算还很复杂，以后有时间再慢慢聊，and 清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result. 他们的重要性一样重要。特别是经过这次金融危机 and foreclosures in real estate，很多人已经把清还力solvency列为最重要的指标。
