关于现在买投资房的迷惑

来源: QinHwang 于 2025-01-02 14:24:47 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1892 bytes)

拿南加内陆举例：

房价60万

月租安3000 算（不低了）

Property tax: 625 (按1.25% 算）

insurance： 120

HOA： 100

每月租金收入：2155

回报率： 4.31%

不是每个人都像我一样亲力气为。 如果找PM管理，找人维修

管理费： 300

维修费就算200

那纯租金收入：19860/年

现金回报率：3.31% （还没算空置损失）， 和通胀率持平。

要7%利率贷款的话，回报率将是负值。

沿海地区比如橙县尔湾，有视频说租售比低于1.5%， 现金回报率可能0.5%？

十年后房价会是多少？十年之内不会有大的回调？十年后房租能到多少？ 就我持有的SFH而言，房租和15年前相比最多翻了一番。多数还翻不了一番。

如果现在把60万投入到SP500， 就按10% 复利算，十年后会是多少？156 万

SP500 好像还有1%的分红。

投资房地产什么时候都能做，我持怀疑态度。




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所有跟帖： 

• 不买，太贵 -tom_high- ♂ 给 tom_high 发送悄悄话 tom_high 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:25:50

• 房价涨，保险涨，地税涨，利息高，profit 挤没了 -CastlePines- ♀ 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 19:36:49

• 我并不是要坚决投资SP500, 至少目前。只是和有的人唱个反调，觉得投资房地产sh -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:33:18

• 实在不是时候。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:33:45

• agree -goodhouse99- ♀ 给 goodhouse99 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/03/2025 postreply 11:05:00

• 现在南加州内陆算是租售比最好的，没有之一。即使在这里现金回报率是低于3% -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:44:09

• 挂了很久卖不掉一套，地产投资的另一个弊端暴露，提现太难了 -study1126- ♂ 给 study1126 发送悄悄话 study1126 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 19:34:00

• Can not buy for sure now, not worth w it, totally agree w U. -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (121 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:29:56

• 欢迎持不同意见的网友参加讨论。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:39:09

• 今天去交eviction 最后一我，发现房客名字拼错了，l搞成i, 要重来一遍，气的连打自己几个耳光，呵呵 -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:46:39

• 无图无真相，再打一遍要录象，哈哈 -slow_quick- ♂ 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:54:16

• 回家后，又给保险打电话，从800$涨成1200$，原来有12家公司做CA,现在只有两家了， -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (63 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:01:37

• 尤其山上房子的火险，我干脆只买liability，以防租客出问题。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:32:23

• 有闲钱有deal还是要买 -wxc9807- ♀ 给 wxc9807 发送悄悄话 (264 bytes) () 01/02/2025 postreply 17:09:33

• 前提是除了有闲钱，还要别在乎回报率，赚多赚少无所。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 18:43:03

• 别看SFH出租 -wxc9807- ♀ 给 wxc9807 发送悄悄话 (396 bytes) () 01/02/2025 postreply 19:47:08

• 现在买就是给银行和租客打工还没工资 -云起千百度- ♀ 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:43:28

• 等等看看。前两年房价涨的太多了 -Pilot007- ♂ 给 Pilot007 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:44:46

• 地产提供个现金流和可预期收入可以支付日常花销。可以考虑其它资金买股票，两条腿走路。 -桃花源里人家- ♂ 给 桃花源里人家 发送悄悄话 桃花源里人家 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:45:01

• 而且租客交不上房租的情形也多了。除了特别合适的，我现在也不敢买房了。 -笨蜗牛- ♀ 给 笨蜗牛 发送悄悄话 (197 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:48:19

• 我的经验，投资房产和投资股票没有那个好或不好。但你很难说服对面的阵营，都觉得是最好的：） -三心三意- ♂ 给 三心三意 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:50:44

• 哪个好要看时候。我在这里算过一笔帐，是和福虎打擂台的。2011年贷款买的房子回报率完胜SP500，其它时候就不见得。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:00:24

• 你觉得迷惑的时候就不该买 -桃花好运- ♀ 给 桃花好运 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:52:48

• 秦王，该退休啦 -越王剑- ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (72 bytes) () 01/02/2025 postreply 14:59:13

• 我觉得现在精力体力还不错。修修房子算被动性锻炼身体。太脏太重的的活请劳模干。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:03:21

• 君子动口不动手，找人干，自己动脑子动口就够了 -桃花源里人家- ♂ 给 桃花源里人家 发送悄悄话 桃花源里人家 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:45:58

• 不要和劳动人民抢工作 -桃花源里人家- ♂ 给 桃花源里人家 发送悄悄话 桃花源里人家 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:46:58

• 退休了没点事干日子也不好打发。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 16:07:42

• 或许只能去找distressed properties或者各种其他渠道tax lien啥的，通过sweat equity -吃一堑长一智啊- ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (109 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:08:04

• 大局决定。有个distressed 房子，一窝蜂去抢，最后没啥差别了。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:26:09

• 股市也不会一直像这两年一样火热 -阿尘- ♀ 给 阿尘 发送悄悄话 阿尘 的博客首页 (164 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:12:42

• 这些简单的计算每个人都会，有人投房肯定是算着合适才买的 -caren- ♂ 给 caren 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:20:54

• 还是基于未来考量，希望房租和房价大增。我看不到这种情况未来五年之内会出现。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:28:28

• 前几天看到一个16 unit。2017年建的四个buildings，要价2.6米。本来要筹钱买，结果一周就被被人2.35 -caren- ♂ 给 caren 发送悄悄话 (21 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:31:48

• 现在恐怕也只有这样的multifamily 还有投资价值了.不过这样的机会太少了。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:34:54

• 若要继续做出租 -wxc9807- ♀ 给 wxc9807 发送悄悄话 (237 bytes) () 01/02/2025 postreply 19:51:39

• 这个以前试过。给我推荐的全是上市的。上了市，我自己又不是没长眼睛，用的着推荐。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 20:17:45

• 看来你退休后一直做房地产，规模越来越大。 -散发弄扁舟- ♂ 给 散发弄扁舟 发送悄悄话 散发弄扁舟 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 16:57:00

• 几乎可以预期是今后十年SPY不会有平均10% -硅谷码工头- ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:31:00

• 投资还有一个重要因素，就是“口袋深度”，有些时候投资要扛得住“等”，不一定每一时每一刻都有绝对的正回报率，但长期而言，房 -xunde- ♂ 给 xunde 发送悄悄话 xunde 的博客首页 (60 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:44:42

• 我可能过于保守，2019年就刹住了。现在4-5%的CD利率也不错。看股市房市情况再说吧。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 16:01:29

• 不认同地产是唯一途径。 -桃花源里人家- ♂ 给 桃花源里人家 发送悄悄话 桃花源里人家 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 16:06:59

• 问题是60万的房子通常不会全额付， 估计20-30万down pay, 有杠杆 -mobileuser- ♀ 给 mobileuser 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 15:53:00

• 我不是算过吗？ 全现金买回报率3-4%， 贷款利率7%， 贷的越多，首付现金回报率越低。当然以后利率要降到5%也有可能。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 16:05:49

• 秦王还是喜欢占有土地。2000多年了，痴心不改！哈哈 -蓬莱阁21- ♂ 给 蓬莱阁21 发送悄悄话 蓬莱阁21 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 16:08:53

• Hoa at least $500/mon -arewethereyet- ♂ 给 arewethereyet 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 19:00:26

• HOA也老涨！ -CastlePines- ♀ 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 19:39:08

• 一年都涨两次了 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 20:20:02

• 十年之后房价上涨多少？翻倍不止吧 -加州阳光123- ♀ 给 加州阳光123 发送悄悄话 加州阳光123 的博客首页 (0 bytes) () 01/02/2025 postreply 21:53:30

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