出租房的事儿

来源: 牛经沧海 于 2024-09-05 12:12:00 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1920 bytes)

我2016年开始跟合伙人一起做出租房。自己管一个物业, 36门，纯属不得已（以前讲过为什么，欢迎翻看）。

时间久了，大部分事情都有比较固定的Contractor上门处理。偶尔需要自己到场。

招租一直是亲为。有些事是不能delegate的，比如吃饭、找对象、如厕、找房客。

每年大约有20%的人会搬走，各种各样的原因都有。换工作、换炮友、换婚友、换房子，见上帝等等。

好人很好，坏人好坏，大多数人不好不坏。管房子有时候会spoil好心情的。想想太阳一天晒干衣服，暴雨几分钟就打湿。

你帮助别人，是自己想那么做。千万不要因为想把房客处成朋友。没见过帮过的房客会改变一下。难搞的依然难搞，好说话的还是好说话。一个房客受到家暴，给她减租慰问。她至今还是麻烦最多的房客。

现在贷款利率是2020年续的，很低。明年要重置，计划卖了，彻底退出。要退出倒不是太费时间，而是删除一个羁绊，图个清净。钱是赚不完的，但生命是有期限的。

出租房可以赚钱吗？答案是肯定的，但好的地点，好的低点进场，事半功倍。不好的地点，好比烂人，绝不能介入，因为搞不定。我说的这个物业是效益最好的。由于进价低，目前不但估值涨了一倍以上，租金也接近翻倍。

前后搞了七个物业，最赚的就是这个。其他的，地点不好的，房客太烂的，陆陆续续脱手了。当初最看好的一个市内物业，很稳定，结果basis太高，回报平平。经验有用，但不是万能的。

出租与股票有很多共同点：case by case， person by person。广为传扬的故事肯定有成功者偏差的，毕竟谁会传扬失败的故事呢？





所有跟帖： 

• 做得多了， 差不多能碰到的也就都碰到了，学着处理。 -初夏2024- ♀ 给 初夏2024 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:14:16

• 做地主才了解了美国普通家庭的财务惨状。很大比例的美国人，真的是一旦失业，立刻睡大街的 -蓬莱阁21- ♂ 给 蓬莱阁21 发送悄悄话 蓬莱阁21 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:21:07

• 你头脑很清楚有条理，做什么都可以做好。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:25:16

• 过奖了 -牛经沧海- ♂ 给 牛经沧海 发送悄悄话 牛经沧海 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:29:00

• 我感觉楼主明明可以躺着赚钱却去折腾 -hz82000- ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (38 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:15:13

• 牛帅华街的，不用种韭菜，割就是了 -hz82000- ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:34:21

• 现在不是了吧，早从花街出来了，也是韭菜了。lol. -yhr- ♀ 给 yhr 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:43:58

• 看到好多地主到一定阶段就不想做了。退出是卖房吗？卖的话不就要交税了吗，还有depreciation recapture -哈密顿- ♂ 给 哈密顿 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:26:37

• 一般是去芜存菁，把不太操心的白玉房留着，或者合并置换（比如两套50万换一套100万） -蓬莱阁21- ♂ 给 蓬莱阁21 发送悄悄话 蓬莱阁21 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:31:12

• 哦哦，对哈。忘了可以1031继续延税 -哈密顿- ♂ 给 哈密顿 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:32:23

• 股票可以搞指数基金，就不用case by case，person by person了，还可以一直不卖 ：） -哈密顿- ♂ 给 哈密顿 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:28:08

• 祝福牛哥，发财了是不能给别人打工。年龄大了，做减法，事越少越好，呵呵 -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:33:52

• 必须的。有老乡横竖掌控中石油与CVX，我怕个毛线呀 -牛经沧海- ♂ 给 牛经沧海 发送悄悄话 牛经沧海 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:36:00

• Nio 老总 William Bin Li 就是你们安徽一个放牛娃出生的成长起来的企业家。 -HenryLi- ♂ 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:59:06

• 安徽好像有个瓜子大王？ -加州阳光123- ♀ 给 加州阳光123 发送悄悄话 加州阳光123 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:43:15

• 小时候见过这人。他有名气有钱以后好像闹离婚，后来就一蹶不振了。 -Wei_PDX- ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:22:41

• 傻子瓜子年广久 -一个着急的人- ♀ 给 一个着急的人 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:27:00

• 迷信股市万灵的一次三年熊市之后就会改变信仰了。 -牛经沧海- ♂ 给 牛经沧海 发送悄悄话 牛经沧海 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:34:00

• 你说的那是指数基金发明之前的事了。标普500要是真的三年熊市，估计地主也收不上房租了，房贷杠杆越大的越危险。 -哈密顿- ♂ 给 哈密顿 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:44:54

• 不是迷信股市万灵，而是相信指数基金总是会从熊市中恢复过来并且继续新高。投个股就两说了。 -哈密顿- ♂ 给 哈密顿 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:46:34

• 老兄说的对，现在喊房子好的是因为过去十来年房子涨得多，其实入市时机不对持有房子也是累赘。 -二胡一刀- ♂ 给 二胡一刀 发送悄悄话 二胡一刀 的博客首页 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:40:46

• 可以用PM找房客. 那样每月就可以等房租入账. -nobear- ♂ 给 nobear 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:51:34

• 牛兄有合伙人，猪养肥了，就要分了，自己的话，可以请人，但是高利率，不知道cash flow 合不合适，呵呵 -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:56:50

• 是, 利率到期了会高不少是个问题. -nobear- ♂ 给 nobear 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:03:49

• 牛帅写得啥都好看！主要是有生活阅历。感谢！ -bobpainting- ♀ 给 bobpainting 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:36:31

• 投房还是得自己夫妇俩投土地house，价值增长快，租金高，没那么多房客不会麻烦，永远不必卖。几十年以后别人都诧异你们居然 -谦谦凡宝- ♂ 给 谦谦凡宝 发送悄悄话 (81 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:42:48

• 也要找对地。我几个朋友都买了十几年，近20 年，还砸手里 -螺丝螺帽- ♀ 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 05:52:04

• 好看。很有感触。 -吃货99- ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 14:58:26

• 说得对。曾经考虑入一个，租出去每月还要贴不少钱才够mortgage，简直就是傻子一个。庆幸没折腾，差点掉坑里。 -卖女孩的小柴火- ♀ 给 卖女孩的小柴火 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 00:25:59

• 写的太好看了！ 感慨普通美国人为何就能把自己一失业就惨到揭不开锅 -karenkn- ♀ 给 karenkn 发送悄悄话 karenkn 的博客首页 (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 17:34:53

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