卖房记：将减法进行到底

牛经沧海

6/2/2024

有人辞官归故里，有人星夜赶科场。几年来，我要做的就是做减法，将减法进行到底。刚刚，我的小小合伙人公司，又卖了一个两家庭。不是什么好区，也不是什么好房，但回报还算不错。

2016年350,783买进，2024年650,000卖出，扣除投资管理（IM）费，出租管理（PM）费， 共计实现净盈利$364,707 (升值+营运收入-IM-PM）.

前四年有房贷， 后面全款。时间加权投资资本为$244,130,年化回报率（Annual ROI (CAGR)）为11.35% (作为对比，同期标普500的年化回报率为10.71%)。

这间房子是我的合伙人购入，管理，卖出。出租管理（PM）费与我无关，但我不管事儿，我得到投资管理（IM）费与净盈利的分配。算得上是躺赚。

做减法， 要干脆，正在提议卖出一个36单元的公寓。一旦出手，我就彻底退出出租房的营生。这个退休之后的一段匝道，也算完成了使命。

所有跟帖： 

• 充满人生智慧的选择 -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:13:20

• 握手 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:14:00

• 太麻烦了吗？ -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:29:20

• 断舍离 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:33:00

• 握手，也在做减法。个人临近退休，不想太操心，也不Handy了；持房成本急剧上升；政治/法律/租客风险恶化 -蓬莱阁21- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:39:27

• 如果股市指数能持续10％，谁还想当地主啊。一旦股市下行，恐怕就变了 -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:49:52

• 我有时候想，如果股市崩盘，加上通胀和当下政治气氛，会闹革命的。斗地主是免不了的，华人地主尤其危险 -蓬莱阁21- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:56:56

• 也是，买点金条放床底下？哈哈 -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:00:17

• 减少不动产，增加流动性是目的。买黄金，那不是南辕北辙了吗？哪天被天使们米西米西啦，哈哈 -蓬莱阁21- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:03:31

• 乱世买黄金，哈哈，如果美元大贬值，买金条和房产比较好。当然现在好像没有什么比美国指数好，牛市。 -BrightLine- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:07:14

• 断舍离，好！ -yhr- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:52:03

• 这么大的盈利，交税怎么办？有什么减少税收的诀窍吗？ -windyLL- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 10:56:04

• 急流勇退，知道什么时候做减法，也是大智慧。 -福禄寿喜- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 11:37:18

• 我也在做减法，但不是纯减，而是 -如山- ♂ (218 bytes) () 06/02/2024 postreply 12:08:34

• 卖房税负太重，cost base 几乎没有，卖价的80%要上税：（ -gccard- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 12:20:03

• 嗯，capital gains rate的确不高，最高也就20%，但不等于付 -如山- ♂ (191 bytes) () 06/02/2024 postreply 13:07:59

• 不止20%， 还要交3.8%奥巴马医疗税，州税 -田园景色1230- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 13:48:29

• 不止的, 以前的depreciation 要recap, 照ordinary income tax 计算. -luckystarweiwei- ♀ (0 bytes) () 06/03/2024 postreply 01:04:04

• 有图有真相，手动赞。。 -圆西瓜- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 12:23:26

• 20% 的税太高啦！可不可以先自己住2年 然后按照自住房卖掉呀？先出租后自住这个税会少一些吧！ -Alice-2018- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 13:39:00

• 这个理论是一个选择。但实际上并不容易实行： -如山- ♂ (272 bytes) () 06/02/2024 postreply 16:03:57

• 可否几个垃圾房换一个白玉房？ -我是大海- ♀ (33 bytes) () 06/02/2024 postreply 17:15:02

• 可以，如果 -如山- ♂ (30 bytes) () 06/02/2024 postreply 17:57:14

• 也是的哈 这么搬来搬去的累死个人！我计划6 年内卖掉3个房子！剩下几个留给孩子！ -Alice-2018- ♀ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 17:18:00

• 实际上卖房赚钱的税不全是资本利得，历年折旧部分recap是按Ordinary income计税。 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 14:18:00

• some people are afraid of making money -o.oooo1- ♂ (41 bytes) () 06/03/2024 postreply 07:46:18

• 这个是对的。 -如山- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 15:57:07

• 据说IRS最高允许1.5米的Capital Gain 免税。 -Lee5588- ♂ (0 bytes) () 06/02/2024 postreply 15:12:00