上海房价朝不可思议的高度奔去 (2)
by Bayfamily
认为上海和中国的房价过高了已是严重泡沫，马上会崩溃的理论从来都是屡见不鲜。 2002 年，赫赫有名的谢国忠先生就持这样的观点，看空楼市。 今天回头看看非常可笑 , 这样的结论会害死很多人 .
我记得八年前，上海的房价刚刚起步的时候。美国的时代周刊撰文，说房价在几个月的时间里面上涨５０％，极其不正常， 泡沫马上要破灭。 当时有无数的主流经济评论人员持同样的观点。 可惜只有温州这些不信邪，没读多少书的家伙，勇敢买进，连炒十年，今天成了大的赢家。
过去十年上海的房价一路高歌猛进。中间虽有小的调整，但几乎是笔直向上的。浦东的老公房涨幅最大，几乎涨了１０－ 15 倍倍以上。 高档楼盘稍差，但是５－８倍也是有的。十年前，弯曲的双职工，老公房可以在上海买十套，豪宅除了老洋房以外，几乎都可以买的起，今天，渐渐的一套都舍不得买不起了。豪宅，渐渐的只是富人的游戏。美国的工薪阶层，看着里面的零，恐怕都数不清。
上海的房价，按照通常的房地产理论都是有泡沫的迹象。 但是泡沫不见得就会破， 泡沫会持续很长一段时间，甚至会被吹到不可思议的的程度再破。 这中间的过程有可能是几年，也可能是十几年。
我认为 上海房价短期内还会继续上升的理由有这么几个：
普通的租售比理论不成立。在中国，老百姓几乎是被逼着买房子的。自己的房子和租来的房子在功能是不可同日而语的。比如，没有房子，没有办法落户口。没有办法落户口，集体户口的年轻人，不能生孩子，孩子无法正常上学。没有户口本，生活中到处都是不便。 豪宅的租价比也许会决定房地产的价格。穷人家的刚性需求是硬碰硬的，就是房价涨到天上，老百姓也要买。
长期的低利率。中国现行的利率政策很像 2001 年美国格林斯潘时期的政策。 长期的低利率会刺激地产价格恶性膨胀。 目前上海外国人购房的商业贷款只有 3-4% 的利息。 上海的房价相对全国而言，并不是很高。 而且目前为止，全国和上海北京房价的联动性很强。 要涨大家涨，要跌大家跌。 显示了宏观基本面是涨跌的控制因素，而不是某个城市的地域特征。
中长期的风险有这么几个：如果光看土地的供应和新房盖的速度。上海和北京一样是没有天然的地理限制的，城市可以无限扩张。房价最终会下来才是。 可是目前为止人口的增长总是比房子的供应要高一步。 但是人口红利最终会被消耗掉。 如果单看上海，人口红利今年正好消耗完（附件）。 由于外地人口的涌入，人口红利可能还会持续一段时间。 但总会有结束的那一天。
通货膨胀。 通货膨胀总是会来临的。 现在票子已经发出去了。 总有一天会显示在商品价格上。 等到通货膨胀来临的时刻， 房地产不是大家想象的那样会水涨船高。 央行会调整利率控制通货膨胀，房价会因为银根收紧和利率调高，应声而落。 利率如果是 15% ，有几个人能买得起上千万的房子。
所有的理论分析都挡不住一个最重要的因素。 人气。 你可以把所有的宏观因素做成最完美的数学模型。 但是无法计算人心和投机心理下的冲动。 在中国和亚洲，因为价值取向的单一，炒作某种商品的时候， 都会一直到不可思议的高度才罢休。 当年的君子兰、猴年邮票。 最近的 6000 点股票，都是很好的例子。 上海的房价现在是高于基本面的支撑。 但是还远远没有到达不可思议的高度。 现在已经无人相信房价会跌。 上海的房价正以不可阻挡的势头，朝那个光辉的顶点奔去。
( 待续 )
附件：
上海市历年人口出生数量 (1974~1991) | ||
年份 | 出生人口 | 预计平均初婚时间 |
1974 | 98500 | 2000 |
1975 | 101400 | 2001 |
1976 | 110400 | 2002 |
1977 | 117200 | 2003 |
1978 | 123600 | 2004 |
1979 | 137600 | 2005 |
1980 | 143100 | 2006 |
1981 | 193800 | 2007 |
1982 | 216800 | 2009 |
1983 | 178000 | 2010 |
1984 | 163800 | 2011 |
1985 | 154300 | 2012 |
1986 | 177500 | 2013 |
1987 | 190200 | 2014 |
1988 | 165300 | 2015 |
1989 | 159100 | 2016 |
1990 | 131200 | 2017 |
1991 | 100800 | 2018 |
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