美国新建筑与全翻新房子的分别与判断
如山
（2024年1月19日，星期五）
投资理财论坛上有网友讨论到如何鉴别买入的是全新房子还是Builder在旧房基础上翻新的，例如只是留下一堵旧墙其它用Remodel permit重新建。
首先，一般的装修与新建房子很容易从外观就判断出来。容易引起疑惑的是旧房子被拆除到只留下基础而其它新建，怎么与完全新建的分辨出来。要回答这个问题，下面分四个方面述说：1，卖家/Builder/Contractor为什么这样做，卖家的好处何在；2，这样的翻新的结果跟全新建筑的房子结构上、功能上有何分别；3，非专业人士的买家有哪些渠道与方法去鉴别；4， 哪些地区与建筑物容易碰到，哪些不容易碰到。
- 卖家/Builder/Contractor为何留下旧房的基础而不是全部重新建？就是留下foundation，其它全部重新建。原因有二，一是申请permit快，这个是Remodel permit，只要你留下foundation，在很多城市都可以当remodeling来审批。通常一两个月就下来，而新建的building permit从几个月到一年以上不等；二是因为申请时间短，加上foundation不用做、一些建筑new codes不用 follow 例如energy code部分不用，而审批时间短自然是因为不用全部按最Updated 的建筑Codes来要求对于，结果就是省钱。
- 在这种Remodel 的翻新permit下，水、电、Insulation、Drywall、内外墙与Siding通常都是新做，Foundation通常不用重做，也有结构需要加部分基础墙的做法。通常房子外面的Storm water排水系统要求不严。而在西雅图，因为雨多而排水系统是非常重要的。另外，西海岸处于地震带的城市，房子建筑的新Codes的防震要求也是很多、很重要的。旧房这种拆到基础的翻新要做好排水容易，但要做好防震，是需要从基础开始，所以就不尽理想。有这些容易产生的问题，对买家而言就属于疑问与不利方面。
- 判断是否全新与有旧的保留有以下方法：
- 本地政府网站一般标得很清楚。例如本地一栋建于1926年的楼，2016年全部拆到只留下Foundation。那么在本地的政府网站上的记录是1926 Built， Effective year 2016
- 同样是政府网站，有Building permit或者是Remodel permit的记录。
- 经纪人广告有些不太规范，上面的例子可能标着built in 2016. 但在MLS上经纪也是需要像政府的标示一样：Built in 1926， Effective 2016
- Zillow上常常采用保守标法，上面例子中就是标着built in 1926。 但Zillow的资料不能全当真是。例如我自己做的，Demo一间1952 年的房子，将地分成为两块，于2022年built了两个全新房子。但Zillow上面其中一个新房子至今标着built in 1952。我因为用来出租，常常被问，所以留意到它的错误。
- 卖家提供的Seller Disclosure form 必须回答的问题中有这个资料
- City 或者 County 的Building department可以查问
- 4, 保留foundation的做法如果是一个独立房，对于正规的常年做的builder是不值得省这个时间与钱的，因为如前面所说你不能说是全新，很多买家也不当为全新，所以市场卖价受限。偶尔客串的GC或“Builder” 就难说了。地区而言高密度城市中的建筑尤其是Apartment building可能值得做。因为这些 Apartment的building permit申请时间很长，而remodeling permit 快很多，是1年以上的时间差别。况且，做这种Apartment改造性建筑的都是拿来出租，不是卖，就算卖的话也是看Cap rate，所以效果分别不大而成本分别大。例如西雅图downtown，很旧的apartment值得这样改造；而大西雅图郊区卫星城如东区不值得这样折腾，因为始终是全新的回报高。曾经有人问过我东区房子想这样从上到下全部重建的成本，我告诉他不值得这样做。不麻烦去费脑子。
由上面介绍与分析可知，作为投资者/买家，自用的尽可能避开这种房子。投资无所谓，但一切关乎价格。假如比新房低20% 或者以上，一定有人要。一百年的房子我也买过。
声明：本人是开发商、建筑商、地主、投资者，目前只是做自己的项目，本人没兴趣帮任何人建房、做开发顾问、做Project manager等等。所有贴子、文章皆为分享、回答网友、朋友问题。不一定正确，读者需要自己具体咨询有关专业人士。
谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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