出庭赶房客,不要低估人性的恶,流水账

来源: 山里人家168 2023-11-10 07:46:13 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (18509 bytes)
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出庭赶房客,这还是第一次

离上次赶房客已有7,8 年了。

自从2009开始做房东,共驱赶房客四次,还有一次程序走了一半,房客交了绝大部分房租撒回。还从来还没出庭过。


我们这个房客(老, 少候赛)六年前搬入,一直准时付房租,老候赛为自雇者,信用600不到一点,当时他拿着与邮局签订的续约N年合同书,他的工作是帮邮局送包裹到各个机场,邮局每月付给4.5万刀。小候赛刚开始工作为中学老师,信用分625分,老二的驾照可能因酒后驾车被暂停,老三念高中,老四刚念初中,一家五口,因为信用低,收了两倍押金,按时交租近6年,直到今年六月中旬,迟迟不见租金入帐,询问说是老候赛的付薪系统为新系统,不能及时拿到薪水,只付了三分之一的租金,我们同意剩余的房租以后分三个月补足。7月份,8月份的房租晚付了些但都付了,但没有按照以往说好的补上以前所拖欠的。小候赛说他又拿到高级学位,9月份换了新工作,工资会大大增加,到时都会补上。

到了九月份 中旬,租金迟迟没到帐,短信询问,回说邮局给的支票写错,该写给个人的写成公司了,寄来了支票的复印件,要等去休假回来的负责签发支票的工作人员重发支票,明显开始扯了, 以前的猜测被证实,老候塞没有续合同,新工作的薪水每月只有5000 多刀。老候塞60来岁,准备干几年退休回墨西哥养老,他墨西哥有房。


马上找专门驱赶房客的律师,这种律师专业收费还便宜,本州行情,发一次三天通知收费150刀,驱赶950刀到1000刀,需要出庭另收费。询问结果,一家说完成全过程不包括出庭需要1个半月,另一家大的律所说需三个月。综合考虑还是选择八年前用过的小律所。

这家小律所是我八年前网上搜来的,位于我们出租房邻城,当时发一个三天通知收费65刀,现在150 刀,老客人125刀,驱赶995刀,以前6 40刀,就是驱赶程序走一半撤回的那件案子。八年过去,律所收费增长合理。出庭另收费495 刀。

三天通知过去,不见房客任何动静,走驱赶程序,房客提出上诉,我们以前的四次驱赶房客都没有出庭这一步,在外州的从发通知到lock out 三个星期搞定了。本州比较保护房客,时间久一些。

清晨5点多起床,揣着前一天准备好的材料文件夹,清晨5点40分出发,开车一个小时五分钟来到了另一个county 的法院停车场。天还没亮,已经有好几辆车停在那等待法院开门,有住的远的人怕误事,会在当地租个酒店住一晚。在车里我们吃完事先准备好还热乎的早餐,静等法院开门,7:30安检进人。来到所指定的法院门口,法院门口的显示牌上我的名字及老少候塞的名字在上闪亮挂着,对于此案我们胸有成竹,一切遵循法律,心想房客还能生出什么妖蛾子?到了8点,房客还没出现,8点到九点是房客房东的官司,我们还没见到我们的律师,旁边一个西装革履的律师对我们说:”你们的律师车在停车场,已经来了”。8 点我们被叫进去举着右手宣誓,保证我们说的是真的。

完了让我们在外面等待,其间一个身形高大的律师出来向一个坐在我们旁边的老白房东询问情况,我们凑上去询问,原来这高大魁梧的墨二代就是我们的律师,核对名字的是他,叫我们进去宣誓的人也是他,也不给我们自我介绍一下,我们误以为他是法院的工作人员。其后两次出来问我们索要资料,去年涨租10%,这没问题,去年政府给section 8调涨也不止这个数。还要了一份今年加租书面通知,涨5.6%,很合理的增幅。增长后房租还是比市场价便宜10%,准备的短信记录,银行对账单及房贷付款文件等都没用上。

因为租房合同上房东的名字是我

一会儿我被传进去。

一位花白头发的约60岁左右的老白法官问:

你的名字?

你是该房产的房主吗?

在此期间, file日至开庭日收到任何数目的房租吗?

至开庭日共欠多少房租?

这些问题都由站我旁边的律师转问

我一一作了回答,律师还回答了出庭费用等问题。

完了以后,让我们在法庭外面等待。

过了一阵子,律师出来笑着对我们说:”你们赢了“,共花时间一小时五分钟。接下来便是让警察执行lock out,大概需要三星期。老,少候塞自始自终没有出现。

我们收到6封来自HOA的关于该出租房的信,关于草坪的,乱停车等六处违反HOA规定的通知,我们向HOA申请了延长。

回家路上拐到此出租房,尽管我们短信让房客改正,但所有的问题依旧存在, 这并不意外。

很好的房客最后怎么会走到这一步,虽说我们有点意外,但也不是太惊讶,人性的恶有时在一定的条件下才会显示出来,老候塞可以不在乎信用,但小候塞怎么会不在乎信用呢?我们不想毁他的信用,短信,打电话看上去都挺讲理的人。最后编的理由太牵强,他自己都不好意思,让我们走驱赶程序吧,他们从去年开始就说要买房子,难不成买了房子了?用赖掉的房租去付头款?这很有可能,首次买房只需3%的头款,我倒希望他们真的买到房子了。他们家老二老三都工作了,光老小候塞俩人的收入也足够自己买房了。

我一个朋友的新房租给一个信用分数700多分的,利用疫情期间不能驱赶房客的政策,不交房租,自己在海边买了独立屋,可恶的他把朋友的房子还分租给人赚钱,朋友损失光房租就两万多,房租收不到,还要付高额的物业费等,亏大了。

自从多年前从TF学校毕业后,提高了筛选房客的技能,能多收押金就多收押金,还算运气,疫情其间还没有赖房租的情况发生。

出租房包括异地的我们都自己管理,有时几个月没一个电话,有时事都凑一块,出庭的那个星期事儿特别多

有要修理电器的,有要修理水管的。一个上个月付了600多刀水费的房客水流分流控制器坏了,,水管工预订的控制器要10天14天工作日到,我们付了250刀加块费4到七天工作日到, 水管工给装个临时控制阀,用时打开,不用时关上,在等待零件时,突然又接到没热水洗澡了,电话中说着说着房客还哭了起来,什么情况?分析结果应该在生话中压力很大。老问题没解决,新问题又出现,马上让水管工又去跑了一趟,根本没坏,不知房客哪个孙子把热水阀门给关了。

加快的零件装上,同时其他漏水等四个毛病修好,总共花了2365刀。房客打电话感谢,才知房客刚经历了裁员风暴,现在安全了,房客为60岁的女性,在这家公司工作了20多年,一个低层管理职位,负责排班的,有两个啃老的孙子,孙子又生了两个孩子,压力山大呀!不容易。

经营出租房说到底是门生意,做生意有亏有赚。出游时,刚好有讯号,就接到律所的两个电话,点掐的真好。兵来将挡 水来土掩,出租房 七七八八的破事不会影响我们,该吃吃该玩玩,该干嘛干嘛去。

我们两口子都在非营利机构工作,薪水都不高,次贷危机时,老大正好大学毕业,老二离上大学还有N年,天时地利人和,借出了自住房的最大净值,加上掏尽每个口袋里的钱N万,用现金抢了两个破房,装修出租,一两年后cash out refinance所投入的资全部收回,收回的资金又投入异地买房,实现了用别人的钱赚钱,七滚八滚刨出了两口子的退休开销,哈本太座似乎有做大的潜能,可是无奈家中有块巨大的绊脚石,凡是某人反对的,后来都证明本座是对滴。罢罢罢,小富靠勤,大富靠命,咱就没那个命。

房客一半是老白,一半是老墨,房租一半市场价甚至高于市场价,一半低于市场价,最长的已经住了11 年。

我们在异地有一个合作多年的团队,各种修理都让人做。短信,电话及电邮即可解决,几年不去也没问题。去一些地方玩,几天手机没信号,碰到出租房有紧急事情怎么办?有平常积攒的好房东名声,房客不会怪罪。不用担心,联系不上,房客自己会找人,大不了多付点修理钱。

  东北的秋叶

 

 

 

 

 

 


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所有跟帖: 

谢谢你的分享!东北的秋叶很漂亮! -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 08:05:00

谢谢 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 08:39:45

谢谢分享!结果不错,租客没出现就直接输,省不少时间呢。租客若上庭叽叽歪歪再要求多点时间找房搬,法官都会同意的。 -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 08:34:00

所以房客还不属于很坏的,只是拖点时间而已。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 08:41:09

关键在,被这种阴暗面摧毁内心的光明感应,损失就太大了,输家无疑是自己。这是近两三年我在思考并希望找到避免途径,这很重要。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 08:35:49

守月思考有深度,上升到哲学家的高度哈。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 08:43:05

看来你的内心阳光明媚,听到的是哲学,而非悲凉。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 19:51:15

人性的恶并没有底线,无论哪个职业。设置了底线是我们的错 -blondiedoggy- 给 blondiedoggy 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/12/2023 postreply 07:30:21

多谢分享。就像柠檬说的,大部分是理想状态就已经很好啦,你的投资很顺利成功,恭喜! -fengshen99- 给 fengshen99 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 08:56:23

还以为只有加州德州才有墨墨 -sneezy888- 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 09:02:00

这个墨大叔没老婆的?一个月四万五怎么不买房? -sneezy888- 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 09:03:00

要养大卡车,要雇人等。老婆生癌多年前走了,自己原来有房,老婆一场大病,一切回归原点,也是 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (33 bytes) () 11/10/2023 postreply 09:30:30

这家房客不是太坏的那种。 -紫檀吧主- 给 紫檀吧主 发送悄悄话 紫檀吧主 的博客首页 (0 bytes) () 11/10/2023 postreply 13:37:44

你那房客才60岁,就有两个啃老的孙子加曾外孙,真辛苦养这么多人 -鲁比猫- 给 鲁比猫 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/11/2023 postreply 07:03:20

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